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影响投资测算的设计指标 规划条件“四”要素： （1）容积率： 投资测算时，需与营销、设计等部门做好充分的沟通与联动，在产品强排方案时结合产品类型、售价与开发成本，以达到最优容积率的要求。通常情况，容积率未做足时需做专项说明。 （2）建筑密度 投资测算时，规划指标中建筑密度严禁按照经验值填写，需要根据项目设计条件进行填写。（比如：规划设计条件告知书）； 园建工程的工程量需根据建筑密度、绿地率等进行闭合计算。 （3）建筑限高 投资测算，需重点关注建筑限高，建筑限高会影响产品方案类型的选择，建筑物高度不同，结构、电梯、消防和抗震等成本也不同。 （4）绿地率 规划指标中绿地率严禁按照经验值填写，需要根据项目设计条件进行填写。（比如：规划设计条件告知书） 绿化工程的工程量需根据绿地率进行算。 No.2 投资测算的风险 （1）产品配置不合理 风险项：投资强排方案均为高售价、高利润产品，实际方案规划阶段无法落地，又调整为其他低售价产品。 【案例】  建议：公司整体的大宗资产去化相对较慢，易形成沉淀。投资测算时，需联动营销、设计等部门充分调研。在产品配置时，商业配比不宜过多（但应满足规划条件），商业配比需结合项目的区位、区位间竞品的商业去化情况、售价等各方面综合考虑。【公司参考建议值为商业货值占项目总货值5%】 （2）公配预估不足 监控：在投资拿地阶段，3个项目未按规划要求配置幼儿园，占总统计监控项目的27.27%。 风险项：投资拿地阶段，物业及配套用房与其他配套（幼儿园、学校、医院、肉菜市场）等公配预估不足。 在实际方案规划设计阶段时，按实配置后直接导致货值减少、可售比下降与可售成本增加。 【案例】  建议：在项目做投资拿地测算时，应严格按规划设计相关制度文件规定配置公配，在规划设计时重点关注应配置的物业及配套用房与其他配套（幼儿园、学校、医院、肉菜市场）等公配的配建规模，杜绝缺漏项或者配建不足。 （3）车位配比不足 风险项：投资测算时，车位未根据市有关规划设计的技术管理规定进行车位配比计算，导致车位配比不足，且人防工程未按实际规划要求预估面积。 在实际方案规划设计时，按实计算配置后，地下室面积增加，成本增加。 【案例】  建议：投资测算时，充分调研当地规划设计政策的规定，以及土地出让时的规划设计条件告知书进行车位配比计算（比如：A市车位配比一般住宅按地上每 100m2 计容物业建筑面积≥1.0 个，商业按每 100m2 计容建筑面积≥0.5 个），严禁少配与超配。 人防工程应严格按实际规划要求预估面积。可参考《人民政府关于规范我市新建民用建筑修建防空地下室建设和易地建设费收费管理的通知》的要求 进行计算。 【地上车位配比预估过高】 风险项：投资测算时，地上车位占比考虑过于激进，高于地方规定。实际规划设计时，在项目容积率不变的情况下，地上车位占比减少，直接导致地下室建设面积增加，成本增加。（目前市场地下室车位的售价相对成本来说，大部分是亏本销售）。
 建议：目前市场地下室车位的售价相对成本来说，大部分是亏本销售，而且去化较慢。在投资测算时，充分调研当地地上停车位的占比规定，在满足项目规划车位配比的情况下，考虑地上车位占比时按地方规定上限，尽量减少地下室车位占比。市地上车位占比上限一般为 10%，如果后期存在突破空间，在目标成本目标成本阶段做优化即可。 （4）可售面积预估过高 监控：在投资拿地阶段，7个项目直接采用可售面积=计容面积，占总统计监控项目的63.64%。 风险项：项目实际开发过程中，存在发生预（实）测绘、架空层等影响导致可售面积相对计容面积减少的风险，导致项目整体货值减少。 【案例】  建议：在投资测算时，应当考虑预（实）测绘、架空层的影响导致可售面积相对计容面积减少的风险，根据区域以外经验，地上业态的可售面积按照相应业态计容面积*99%考虑进行测算。 （5）售价预估过高及车位去化过于乐观 风险项：在目前市场下行、政府限价的情况下，需结合市场竞品、项目自身竞争力与产品力，合理预估售价。在投测时一旦预期售价预估过高，则容易形成虚假的经营指标，导致投资决策失误，无法真正实现科学合理地拿地。 【案例】  建议：建立售价承责机制，建议遵循市场规律，拿地阶段定价应承责任。 文章来源于胖栋有话说，如有侵权请联系删除 △ 思同道 基于思优集团已具备优势资源为基础，以“成本控制”、“设计优化”为核心聚焦内容，联合行业优质且有影响力的平台机构及专业高校，聚焦整合技术创新链、技术产业链、价值创造链、专业服务链、地产资金链等各方资源，共建大优化行业服务及延伸服务产品新生态，形成全方位、高质量、多梯度的一体化价值工程咨询服务加速器及产业服务共同体，通过价值链拓展，一体式服务可以提高用户黏性，带来更多用户价值。 思同道平台下属各中心由各产业或专业领域的企业和高级专家组成，致力于研讨各领域发展趋势，进行专业领域价值工程服务及产品创新，聚集并整合地产价值创造&创新服务领域的专业IP，推动专业IP形成地产服务产业共同体，实现互为引擎、流量共享、创新叠加、共创价值，推动地产上下游服务链价值创造企业及产业的联动，为地产开发商进行项目开发全过程的资金降本、资源降本、技术降本、管理降本的全方位大优化服务。 |
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