遇到棚户区改造，被拆迁人得搞明白这5点，不糊涂才不轻易吃亏

在征地拆迁领域，这些年格外火热的项目莫过于棚户区改造。棚改已在我国进行了将近十年之久，国家将棚户区改造划入保障安居工程，在各个渠道都大力支持各地进行棚户区改造，这也就说明棚户区改造将不断前行。而对于被拆迁人来说，我们所居住的地区都有可能被列为棚改范围。而只有对棚户区改造有足够的了解，被拆迁人才能更好的维护自己的合法权益。遇到棚户区改造，建议大家要搞明白这5点，不糊涂才不轻易吃亏。

一、棚改的目的与意义？

要问棚户区改造的目的是什么？很多人可能会说，棚改就是压低拆迁补偿，就是为了涨房价，让老百姓吃尽苦头。这个观点，显然这个观点是不成立的。对于国家来说，每一项政策都是利国利民之策，所有的出发点都是为了改善民生，更不可能推出不利于百姓的政策。一些人报有偏见，看待事物并不透彻，或者说，只看眼前，并没有宏观的考虑问题。就比如说，国家最开始大规模建设高铁的时候，同样又大批人反对，且说得头头是道，但现在看来，事实证明了一切。

棚户区改造是我国为了对城镇危旧房屋改造，解决困难家庭住房条件差推出的一项工程，早在10年前，我国就开始对符合条件的各地区进行不同规模的棚改，说到底棚户区改造的目的就是为了改善民众的居住条件，同时可以完善城市功能、优化环境，对一些居住在环境差、没有基础设施的人来说，这样的棚改当然是利民工程。

二、棚改项目的补偿方式

棚户区改造项目一般以国有土地上房屋征收的形式开展，其补偿方式的设定也应遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，可以由被征收人在货币补偿和房屋产权调换之间选择。《条例》第二十一条中规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。这一条是法规对棚改项目补偿方式的规定，只要被征收人选择产权调换，并要求在改建地段安置，征收方就应当提供改建地段的房屋。

不过，这并不代表所有棚改项目都能在改建地段或就近地段提供调换房屋。毕竟房屋资源日趋紧张，补偿资金也有限。受到文物古迹保护、区域地质环境等因素的影响，个别棚改项目无法实现“原地回迁”。在此情况下，棚改项目的补偿方式如何执行，各地区的政策也有所区别。。

被征收人要注意的是，棚改项目的补偿方式，无论如何都要给被征收人选择的空间。征收方可以鼓励货币化安置，但是不能要求被征收人必须选择哪一种补偿方式。即使项目存在某些条件限制，无法实现“原地回迁”，也应当提供就近地段或其他地区的安置房，并依法支付搬迁安置费用，保证被征收人平稳过渡。

三、棚改项目可能采用预签约模式

征收中采用预签约、预签协议的模式，被征收人可能已经不陌生了，因为这种模式主要就适用于棚改项目。在北京市、天津市、上海市的地方规定中，均采取了预签约模式。房屋征收决定作出前或作出后，房屋征收部门组织被征收人、公房承租人签署附带生效条件的补偿协议。如果达到规定的签约比例，则补偿协议生效，如果未达到签约比例，就不再实施征收。

预签约模式中，被征收人的意愿决定着棚改项目是否能继续推进。这一模式存在一定风险，被征收人面临签约时要慎重考虑。

第一，要全面审查拟预签的补偿协议的内容。例如对房屋价值的补偿是否符合《征补条例》所规定的标准，是否提供了改建地段或其他地点的产权调换房屋。我们签字同意推进的应当是一个补偿相对合理的征收项目；

第二，要考虑实施棚改对自己来说是否合适。棚改是为了改善居住条件、解决住房困难，但不排除一些棚改项目中涉及的房屋并不适合棚改。例如，有些老旧小区的房屋只是年代较久，但小区内设施齐全，居民的居住条件并不差，也不存在严重安全隐患，并没到非拆不可的程度。这样的房屋实施棚改是否合理，被征收人是有权独立发表自己的意见的。

第三，要权衡奖励金的得失。一般而言，在预签期限内签约会有一笔额外的政策性奖励金，一旦逾期未预签就可能被扣除，这对于普通老百姓而言也是一笔不小的费用。需要指出的是，是否配合早签约以领取奖励金，关键要看涉案项目的征收补偿方案是否公平合理、能够接受。如果与被征收人的内心期待过于悬殊，甚至存在诸多违法现象，那么被征收人则要慎重选择领奖励金签约，以免买不着后悔药。

四、 被征收人应积极行使申请听证等一系列救济权利

《条例》第十一条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。这也是棚改项目与其他征收项目的不同之处，赋予了被征收人多一项权利，被征收人应当重视并积极行使。

被征收人如果认为征收补偿方案不合理，可以要求市、县级人民政府组织听证会，在听证会上提出具体意见，要求征收方修改方案。被征收人提出的意见是否被采纳、方案修改了哪些内容都应当及时公布。充分保障被征收人的知情权、参与权、建议权，征收项目才能更加顺利地实施。广大被征收人切勿忽视申请听证等征收早期的救济权利。尽早提出意见，与征收方搭建起沟通平台，对解决争议一定有利。即使意见没被采纳，行使救济权利的过程也可能留下关键证据，为后期的维权提供协助。

五、被征收人能否拒绝搬迁？

在绝大多数依法开展的棚改项目中，被征收人若始终不配合征收搬迁将会面临房屋被司法强拆的结局。因这类项目牵涉重大公共利益，属于典型的“少数服从多数”，故当“钉子户”无疑是不明智的举动。故此，依法维权争取公平、合理的征收补偿才是被征收人要努力的方向。

当然，并不是所有的棚改项目都要强制被征收人腾房搬家。对于采取加固修缮、街区整治提升方式开展的棚改项目，被征收人是有可能不需要搬离故土的。不过坦率讲，搬与不搬，主动权毕竟不在老百姓的手里，而是主要看项目的实施方案和所依据的政策文件。

最后，律师提醒广大被征收人，从改善生活环境、提高生活质量的角度来说，遇到这棚改征收项目，被征收人还是要积极响应配合的。同时，棚户区改造项目与其他征收项目相比存在不同之处，各地区实施棚改过程中的名称、程序、补偿设置也可能存在变通。被征收人要想保证自身权益不受损，就要积极参与征收的各项环节，积极行使法律赋予的救济权利，及时向征收方提出意见。对于自己感到无法处理的复杂问题，可以寻求律师的帮助。