【年报有料(16)丨富力地产】权益销售增速放缓至5%，净负债率升至199%（2019）

2019·富力地产

● 核心观点

2019年是富力业绩增长路径多舛的一年，由于债务到期，公司一直积极寻求融资，以增加资金流入，最终短期债务压力得到缓解，但是受此影响，公司净负债率升至199%，上升14.8个百分点。除此之外，公司权益销售额同比增速放缓至5%，土地储备规模基本与2018年持平，营业收入达到908.1亿元，同比增长18%，但难掩利润率下滑趋势。

一、权益销售额同比增速降至5%，10大省份贡献71%份额

2019年，富力销售额增长不甚理想，全年实现权益销售额1382亿元，相比2018年的1311亿元，同比增长仅有5%，未完成销售目标。在销售的城市能级分布上，一二线城市销售份额最高，占比64%，实现权益销售额884亿元，其他则由三四线城市和海外地区贡献。公司实现权益销售面积1254.8万平米，相比2018年的1018万平米，同比增长23%；销售均价为11000元/平米，低于2018年的12900元/平米。在2019年销售不畅的情况下，2020年公司将注重销售增长的步伐，专注于加速去化以及继续深耕以往拥有强大市场份额的城市。

公司的销售份额主要来自全国的210个项目，分布在华北、华东、西北、华南、西南、中南以及海南的七大区域，共计26个省份，同时还有海外的四个国家（马来西亚、柬埔寨、澳大利亚、英国）。根据富力在各区域的销售情况，2019年公司仅在华北、华东、西北三个地区实现权益销售额正向增长，分别为374、304、274亿元，同比分别提升25%、9%、18%；而在华南、西南、中南、海南、海外销售额均出现同比下滑的情况，其中海南销售额同比下降27%至43亿元，海外销售额同比下降58%至25亿元。

从省份来看，广东、山西、浙江、江苏、天津、重庆、河北、内蒙古、山东及黑龙江为销售额最高的十大省份，合计贡献权益销售额979亿元，占公司权益销售总额的71%。就同比增长表现而言，新疆、湖南及黑龙江增长最为显著，同比增长分别为145%、123%及119%；而作为大本营的广东，同比增幅小幅下降。我们认为，2019年公司流动性下降一定程度上掣肘了销售的增长，2020年，公司制定下1520亿的销售目标，拥有可售货源2700亿元，也就意味着只要去化率达到56%，大概率可以完成全年销售目标。

图表：2019年富力各省份销售情况

数据来源：公司年报、亿翰智库

二、营业收入超900亿，但难掩利润率下降

2019年，富力实现营业收入908.1亿元，同比增长18.2%，相比2018年增速有所下降，而在2019年销售增速大幅放缓的情况下，预计后期公司营业收入同比增长存在下降压力。公司实现净利润100.9亿元，相比2018年的87.3同比增长16%，其中物业销售方面实现净利润99.5亿元，同比增长11%；租金收入同比增长达10%，增至5.06亿元；酒店营运的息税、折旧以及摊销前利润为14亿元；其他业务（建筑、足球队）亏损7.8亿元，相比2018年亏损有所收窄。

在收入和利润保持增长的时候，公司利润率下降。2019年，公司的毛利润率为32.8%，相比2018年的36.4%下降3.6个百分点，主要原因是结转项目是由促销等产品组合变动降低了平均售价，从而导致毛利润率下降；净利润率为11.1%，相比2018年的11.4%下降0.2个百分点。

三、权益可售建面基本与2018持平，华北、西北可售占比达44%

2019年公司新增土地储备投资金额为244亿元，占销售额的比例为18%，投资幅度有所下降；合计新增权益可售面积938.9万平米，共计38幅地块，其中有23幅位于现有的城市和地区，另外15幅位于新进入的15个城市。截至到2019年底，公司拥有权益总建筑面积7060.5万平米，其中权益可售建面5785.8万平米，分布在国内外103个城市和地区。

从土地储备的分布情况来看，公司在华北和西北地区的土地储备占比合计达到43.6%，权益可售建面分别为1331.3万平米和1194.3万平米。其中投资物业的权益可售面积为231.1万平米，占比4%。公司的可售资源已由2018年的7340亿元增加至2019年的7460亿元，货源充足，使公司能灵活安排新项目推盘及购地计划。随着一二线城市土地资源稀缺以及收购成本的不断上涨，富力目前的土地储备足以满足4-5年发展的需要，而无需急于增加土地储备，由此2019年权益可售面积同比增幅为0%。

四、净负债率升至199%，或面临短期流动性风险

2019年公司面临偿债困境，为此积极增加融资规模以改善公司的流动性情况。年内，公司新增共计27亿美元两年至五年期固定利率为8.125%至9.125%的优先票据、人民币58亿元90至270日期固定利率为4.83%至5.66%的超短期融资券、人民币90亿元四至五年期固定利率为5.60%至7.00%的境内公开公司债券。在这样的情况下，公司的融资成本相比2018年的5.7%，上升0.9个百分点至6.6%，高于2018年EH50房企的平均融资成本。

同时，在大量的借新还旧下，公司净负债率上升14.8个百分点增至198.9%，存在长期偿债压力。根据有息负债的到期结构，一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占有息负债的32%、57%及11%。再看现金短债比，2019年降至0.6倍，货币资金无法完全覆盖短期有息负债，公司仍然面临着短期偿债压力。对富力来讲，随着行业形势的严峻，未来调整负债结构，使其保持稳健，降低流动性风险尤为重要。