【年报有料(1)丨宝龙地产】超额完成500亿销售目标，净负债率下降20.4个百分点（2019）

2019·宝龙地产

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● 核心观点

作为一家综合性房企，宝龙地产在长三角的总土地储备占比高达73.2%，2019年超额完成500亿元的销售目标；通过配股及IPO募资，净负债率下降20.4个百分点；随着近年来粤港澳大湾区规划战略的提出，公司于2019年首进大湾区落子珠海，进一步扩大了区域布局；此外，商业地产近年来保持25%的稳定增长，2019年携手腾讯推进数字化创新应用，实现“新商业”战略落地，核心竞争力明显。

一、500亿销售目标超额完成，2020年销售目标提至750亿

截至2019年末，宝龙地产实现合约销售额约为人民币603.5亿元，较2018年同期上升约47.1%；实现合约销售面积为376.75万平方米，较2018年同期增加约33.5%。

销售同比大幅增长得益于物业开发的高周转模式。公司住宅项目“369”开发模式，即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”，有效提高开发效率，加快项目周转和去化，使得公司操作大盘的能力进一步提高。2019年宝龙有6个项目单盘合约销售超过20亿元，其中贡献较大的主要项目位于宁波、杭州、温州、绍兴、金华、南京及海口，为公司销售业绩增长提供助力。

2020年，宝龙地产将进一步提高2020年合约销售目标至人民币750亿元。高周转仍然是集团营销的主线，公司拟升级“369”开发模式，提高去化率，加速现金回流。

二、通过配股及IPO募资，净负债率下降20.4个百分点

自2016年以来，随着规模不断扩大，公司在投资力度不断增强的同时，净负债率也不断攀升，2018年公司的净负债率达到新高，为101.6%，但是2019年，公司的净负债率约为81.2%，较去年同期下降20.4个百分点，且低于EH50房企99.89%的平均水平。

净负债率的下降主要源于公司2019年货币资金的大幅增长，2019年公司的货币资金达236.7亿元，同比增长50%，而货币资金的增长主要与年内“以旧换新”配股方式和宝龙商业的分拆上市有关。2019年10月14日，宝龙地产以“先旧后新”方式配售1.466亿股新股，所得款项净额为7亿元；2019年12月30日，宝龙商业成功上市，融资金额达10亿元，通过股本交易及上市募资平台，让宝龙地产的现金流有极大改善，进而降低净负债率。

2019年，宝龙地产的年度净利润约为人民币60.18亿元，较2018年同期上升约65.0%；毛利润约为人民币94.83亿元，较2018年同期增加约25.6%，主要由于结转的项目大幅增加所致。

此外，公司毛利润率为36.4%，较2018年同期38.5%下降约2.1个百分点，2019年已售未结算的金额是348亿，毛利润率在33%-35%之间，预计未来毛利润率与今年持平。

三、首进珠海连获两地，大湾区战略地位显现

截至2019年末，宝龙地产的总土地储备达2970万㎡，同比增长40%。其中正在开发建设中的物业约为2090万平方米；持作未来发展物业约为880万平方米。从区域发展布局上看，公司土储高度聚焦长三角，相比于2018年70%左右的占比，2019年有73.2%的土储面积集中在长三角地区，可售货值约2626亿。

在新增土储方面，新获土储价值优质。2019年新获取土地41幅，合计占地面积358.1万平方米，总建筑面积731.61万平方米，同比增长27.5%。其中，长三角区域的新增土储占比高达85%，上海、浙江省、江苏省占比分别为1.4%、67.3%、16.3%；一、二线城市占比接近60%，土地性价比高；此外，2019年公司首进大湾区，在珠海连获两幅优质商住地，未来将以珠海为核心的粤港澳大湾区列为重点目标市场及业务拓展区域，集中布局。

在不断扩储的同时，2019年的平均土地成本明显上升。2019年平均土地成本为3016元/㎡，同比上升21.3%，土地成交均价占2019年销售均价比例为18.8%，较去年同期上升1.7个百分点。

四、联手腾讯推进数字化创新应用，2020年将实现11个购物中心开业

作为商业综合性地产，2019年公司围绕商业数字化，“新商业”战略落地实施，联手腾讯正式成立合资公司推进纽扣计划，上线微信支付即积分功能，持续推进数字化创新应用。

线上创新的同时，线下推进齐头并进。2019年实现6家商场顺利开业，直至2019年末，公司持有并管理的商业广场达42家，另管理3家轻资产项目，2020年将进一步整合优势资源，确保年内实现11个购物中心的开业。

因此，相对于其他快周转的地产公司，宝龙有一个很明显的优势：购物中心可以提供非常稳定的现金流。根据2019年年报数据披露，2019年租金及物业管理服务收入约为28.13亿元，较2018年同期上升25.1%，公司商业地产的核心竞争力明显，有效提高资产回报率。