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一、关于商品房买卖中的各种面积 1.建筑面积 建筑面积，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包括房屋居住的可用面积、走廊、地下室、楼梯、墙体柱体的占地面积、其他公摊面积等。 2.销售面积 销售面积，是指开发商在计算所售房屋总价时所使用的面积，销售面积等于房屋的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。 3.套内建筑面积 套内建筑面积，是指使用面积与套内墙体面积以及阳台建筑面积之和。 4.使用面积 使用面积，是指每套住宅中直接供住户生活使用的净面积之和。 净面积，是指除去墙体、柱体所占的面积，主要包括卧室、客厅、过道、厨房、卫生间、阳台、储藏室、壁柜（不含吊柜）、户内楼梯（按投影面积）等。 5.公摊面积 公摊面积，是指小区业主对小区内的管理用房、公共用房、公用建筑空间等共同分担的面积，公摊面积等于整栋建筑物的建筑面积减去整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，减去作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后所剩的面积。 公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的管理用房和公共用房的建筑面积，套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。 二、关于房产广告陷阱 1.抬高房价后打折销售； 2.声称先租后买； 3.宣传搭售产品； 4.回避实质内容； 5.玩弄价格游戏； 6.含糊说明位置； 7.美化交通状况； 8.夸大旧房子的基础条件优势。 三、关于意向书 1.基本概念 意向书，是指以书面的形式将交易各方的交易意向进行确认并固定下来的文书。 2.法律效力 （1）意向书仅为初步意向而不具有法律效力； （2）意向书为预约。 3.违反意向书的法律后果 意向书确定的义务，当事人均应履行，如果违反应按照意向书约定承担相应责任。 四、关于商品房认购书 1.基本概念 商品房认购书，是指当事人就意向房屋买卖的有关事项进行初步协商确认的书面文件。 2.法律效力 商品房认购书包含以下内容：买卖双方的名称、地址、联系方式等基本情况；认购物业的名称；商品房额户型、面积、价格、朝向、结构等；付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款，以及付款时间、地点；定金条款；签订正式商品房买卖合同的时间、地点；违约责任条款以及其他事项等。 商品房认购书不属于商品房买卖合同，作用在于督促对方诚信谈判，履行订立正式商品房买卖合同的义务，而不能直接请求对方履行商品房买卖合同中的内容。认购书的法律效力，具体如下： （1）开发商有义务对可能影响订立商品房买卖合同的信息进行充分的披露； （2）开发商不应给购房者附加不合理的谈判条件及义务，或者利用自身优势免除自己的责任或者加重对方的责任； （3）双方当事人都要履行持续谈判的义务，除非出现不可抗力或者其他导致谈判不能的事由； （4）双方当事人应履行诚信谈判的义务。 3.商品房认购书与商品房买卖合同的关系 商品房认购书的法律性质是商品房买卖合同本约的预约合同，它仅仅是双方就购买意向商品房的相关事项进行的初步约定，并非是就意向商品房买卖结果的直接约定，因此它并非商品房买卖合同。 认购书要视为商品房买卖合同应具备两个条件： （1）具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，主要包括以下条款： 当事人基本情况；商品房基本情况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的办法；违约责任；双方约定的其他事项。 （2）出卖人已经按照约定收取了购房，包括收取全部或者部分购房款。 4.开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下签订的商品房买卖认购书通常会被认定为无效。 5.商品房认购书中的“定金”与“订金” 定金的作用是担保合同的成立、履行，具有担保的性质，是承担违约责任的一种形式。定金适用定金罚则，具有惩罚性质。 订金实质上具有预付款的性质，不具有定金的性质，不适用定金罚则。 6.购房者签订商品房买卖认购书时应当注意以下事项： （1）要求开发商出示《商品房预（销）售许可证》； （2）要求开发商出示正式的、供签约之用的商品房买卖合同文本； （3）认真研究合同文本，与开发商充分沟通后再决定是否签订商品房买卖认购书； （4）尽量不要签订“定金”条款，而签订“订金”条款； （5）明确双方的权利义务。 7.内部认购行为因违法而无效。 |
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