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房地产发展的这20多年里，我们听到太多“暴富”相关词，在过去，从事房地产行业的人群很容易富裕起来，甚至获得成功，要是周边有朋友做房地产，私底下都会议论他到底赚了多少钱，曾经的房地产“油水”多几乎是公认的事实，无论是最底层建筑工人，还是开发商老板，都在房地产淘到不少金。  纵观房地产历史，其实房地产发展就像一部电视剧，自1998年房改以来，这部剧上演了22年，这部“暴富剧”主要集中在2008年至2015年期间，这段时间楼市增长速率相对较高，也造就出来大量千万甚至上亿级别富翁。 然而最近三年左右，楼市这部“暴富剧”逐渐落下帷幕，买房越来越少，卖房越来越难，这样的词正在楼市散播开来，也意味着人们在房地产行业中赚钱越来越困难，楼市“暴富剧”为何在近几年落下帷幕？从事多年房地产行业人士表示有“三个”信号，宣布楼市这部“暴富剧”基本谢幕：  第一、通过老房子拆迁实现暴富基本上不能实现了。过去的拆迁主要以赔偿现金为主，现在则更多倾向于“补偿安置房”形式为主，意味着即使有拆迁，到手的钱也不会再是全款了，住建局这样布局的思路已十分明显：控制通过拆迁款进行炒房操作，把库存的房子卖给真正需要解决居住问题的人群。 另外，前几年的拆迁量较大，透支了未来几年的拆迁速度，我国的经济增长总体维持在一定水平内，将资金过度注入到房地产中容易打破行业平衡，所以这几年开始出现“拆不起”的局面，时常有朋友苦恼，从量房子到现在都两年多了，还没收到拆迁款，其实拆迁对于部分城市并不是一件容易的事情，一般情况下，城市经济增长较快时，则拆迁速度不会滞后，外来投资的开发商进场拍卖土地，拆迁款才会达到户主账上，出现拆不起的局面时，一种情况是土地拍卖价格过高，短期内不受开发商欢迎，另一种则是存在钉子户现象，既占据重要位置又谈不拢拆迁价格，阻止了拆迁工作正常开展，收不到拆迁巨款，又何谈暴富呢？  第二、房子数量众多，单套房实际价值“缩水”。有的朋友会有疑问：全国房价并没有出现“断崖式”下跌，怎么会贬值呢？我们都知道像玉石、翡翠、钻石等饰品在市面上是比较昂贵的，但是真正花几千甚至几万去买这类饰品的人并不多，除了少数人资金不充足外，更多时候我们认为这些饰品不值此价，因为市面上卖玉石、翡翠的很多，花10万买的钻戒到回收处，价格会被砍一半以上，要么因为购买时价格虚高，要么市面上钻石数量多，单颗钻石不再价值高大。 房子作为商品，依然遵循“供需”原理，量涨价跌，物以稀为贵，这也是为什么真正专业的房产投资者主要还是投资别墅，而不是一般高层或者洋房，毕竟别墅的土地产权相对更独立，土地是不可再生资源，城市建设别墅的要求也越来越高，为别墅增值奠定了基础，相反之下，城市中数量占比较大的是高层，随着我国城镇化工作的推进，人们大量聚集到城市中来，城市住房数量也越来越多，房子的价值自然难以持续提升，以价换量的时代正接踵而至！  第三、资金流入房地产行业速率放缓，监管力度更大。今年1月3日，中国银保监会发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》指出，银行和保险行业要落实“房住不炒”定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。 银行和保险行业资金几乎是房企“口粮”来源，虽然储备资金充足，但是却不随意为房企供给，不能超标和高杠杆率的情况下输送到房地产中来，意味着房企将承担更大资金压力，在融资狭窄的情形下，通过提升房子销售几乎成为房企回笼资金的唯一途径。 房子高杠杆率所面临的后果已有前车之鉴，例如日本、香港楼市因为房价疯涨，老百姓都是知道买房增值，几乎是全民炒房，最终导致“泡沫”破灭，又比如美国次贷危机很大程度上也是房子的高杠杆率所致，这些惨痛例子，一次次告诫着我们需时刻防范过度“金融化”的风险！  当然也有朋友认为，目前市面上还存在大量建设新房现象，中国还有2亿农民工等待进城买房，按照这样演算，房价应该还会有一波上涨才对，对于这个现象，笔者认为并不会刺激到房价上涨，目前开发商开发楼盘存在这样的现象：工程方的工程款被迫用房子或者商铺代替，销售团队的销售提成发不出来，也用房子代替，两个现象均表现出房子销售难的现状，这样一来，即使2亿农民工进城买房也不能刺激房价上涨的原因就明显了，他们并不是高房价的“接盘侠”，收入水平本身就相对较低，买不起时索性等待有钱后再考虑进城发展。  对于房地产暴富，北师大教授钟伟就曾表示，未来人们投资和消费会更加谨慎和理性化，几乎不会存在买一套房便坐等赚钱的可能性了，靠房地产成为暴发户只是昙花一现。这番话着实反应出目前楼市现状，房子虽然是刚需产品，但也作为可以放在市面上交易的商品，缺乏流通的情况下，房价大涨的可能性并不会高，房价不大涨，依靠房地产实现暴富便会很难。 更多房产、商业资讯，欢迎关注本号。 |
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