 7月29日下午，在由启迪云泽资本组织的首次“园区·产业·金融 思享汇”线下沙龙活动上，天风兰馨总经理黄长清从资产证券化的概念、本质和意义出发，总结分析了国内外众多企业的实操案例，并提出园区资产证券化的“三位一体”框架，即：产业是基础、金融是引擎、科技/资本是加油站、资本市场是目标。黄长清先生认为：资产证券化将由“融资驱动”向“投资驱动”转变，由债权模式向股债结合模式转变，带有核心产业的园区发展前景令人期待。 主讲人 | 黄长青 黄长青简介： 现任天风兰馨总经理，中国资产证券化研究院首席研究员、国家发改委PPP入库专家、和逸金融高级顾问。在合资券商中首次牵头建立了资产证券化和私募结构化融资的双重业务流程，是“资本中介型”资产证券化业务模式的积极推动者，曾获得中国债券俱乐部颁发的2015年度“最具勇气奖”。保险资管协会、北京国家会计学院等多家机构特聘专家讲师。 内容概览
1. 资产证券化未来发展方向：从主体信用到资产信用、从流动资产到非流动资产证券化、“盘活存量、去杠杆” 资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。可以分为广义和狭义概念，从广义范围可以分为主体证券化和资产证券化，主体证券化类似于主体IPO或发行债券，依靠的是主体的成长性或信用，而狭义范围是企业将拥有的优质资产进行证券化，未来的还款来源是依托于特定资产的现金流。主体证券化与资产证券化的最大不同是实现了从主体信用向资产信用的转变，符合国家提倡的金融服务实体经济实现“脱虚向实”的思路。证券化与传统金融最大的不同是，更加注重资产的信用评级，使得拥有优质资产的中小企业，甚至是创业型企业有获得低成本资金的机会。 当前，针对企业资产负债表左端上方的流动资产我们已经做了很多资产证券化，比如应收账款的资产证券化和银行贷款的资产证券化，接下来的发展趋势是对非流动资产进行证券化。最主要的就是不动产的资产证券化，比如商业地产、PPP资产和产业园区等资产。 从去年年底至今，监管层提出“去杠杆”的思路，银行贷款和债券发行规模有所下降，但对于资产证券化来说，无论是银行间市场还是交易所市场的数据，发行规模均同比实现了增长，表明资产证券化是“盘活存量、去杠杆”的有效金融工具，得到国家政策的支持。 2. 资产证券化不是一种简单的金融产品，而是一种金融模式 资产证券化最初的发展是为企业解决融资问题，相当于资本市场的一种融资工具。从目前看，资产证券化不是一种简单的金融产品，而是一种金融模式。资产证券化作为金融服务手段之一，有以下几种金融功能：一是降低成本，也是资产证券化最基础的金融功能；二是模式升级，尤其是对不动产的资产证券化，有利于实现轻资产转型和模式升级；三是实现参与各方的共赢，以往的传统股权或债权融资，各参与机构对稀缺资源的争夺较为激烈，竞争压力也越来越大，而证券化的盈利点在于合理的利差，把具有稳定现金流的资产做成证券化，提高流动性，不断降低原始权益人的资金成本，通过营造良好的生态圈实现参与各方的合作共赢。通过资产证券化可以提升公司的运营和管理能力，对于企业来讲，证券化不仅是一种融资工具，更能有效发挥“流动化、结构化、标准化、超越化”的“四化”功能，降低成本、实现公司模式升级。 3. 金融、产业、资本、科技的有效结合，是产业园区的核心价值 金融的作用是提供资金、整合资源、形成资产；传统的产业端是基础资产的提供方和加工者，目前也在向着产业运营的职能转变，提供产业的运营服务功能；资本市场是多元化的，不仅限于IPO、发债，目前资本类型主要包括引导资本、孵化资本和过桥资本，当前中国市场并不缺乏战略投资者和财务投资者，更多缺少的是另类投资者，包括夹层和次级的投资者；科技是对产业园的有效补充，为产业园区引入相应的科技，使园区生产的产品更加标准化，满足其在金融资产交易所或资本市场领域的流转需要。产业是基础、金融是引擎、科技/资本是加油站、资本市场是目标，未来产业园的发展一定是金融、产业、资本、科技的有效结合。 4. 不动产资产证券化面临的主要痛点及对策分析 一是产权问题，作为“二房东”不拥有物业产权，开展资产证券化是否存在障碍。个人认为，当前可以通过信托收益权“过桥模式”将租金收益权转变为债权，解决基础资产特定化问题；二是与银行贷款的竞争，很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否有期限和成本优势。个人认为，“假股真债”私募REITs可以实现会计出表目的，银行贷款难以实现这一目的。对于优质物业，资产证券化期限可以做到10年以上，债权REITs最长可以做到20年，股权REITs无明确期限，而且资产证券化的成本优势正在逐步显现，随着产品流动性的提升和质押回购融资功能的增强，优质项目开展REITs的成本不再是问题；三是出表问题，很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现出表，进而实现“轻资产转型”。个人认为，目前已发行的“资产支持专项计划”模式的股权过户型类REITs产品均实现了会计出表，已不存在技术问题。四是税收问题，股权过户类REITs模式目前需要缴纳较多的税收。个人认为，对于非常优质的物业，私募REITs可以以评估价值打折很少的价格实现对外出售，与直接对外转让物业类似，都需要缴纳相关税收，但前者转让的价格通常更高，另外可以通过转让项目公司股权和“亏损抵税”等税收筹划方式合理避税；五是“强资产、弱主体”的问题，“强资产、弱主体”项目对接股权过户型REITs或CMBS，可以通过寻找担保公司或特殊服务商解决增信问题，如果找不到强主体增信，则可以做成股权过户型产品进行市场化销售；六是纯股权模式销售难的问题，当前纯股权转让模式下，次级产品的销售难度很大。个人认为，纯股权模式下，次级投资者面临的风险较大，需要较高的风险溢价，同时专业资产管理公司认购次级产品可以同时担任特殊服务商，通过增强盈利点来吸引专业资产管理公司购买次级产品。 个人认为，产业园区的证券化未来还是需要回归资产的本源，如果一味强调“强主体”，那可能只会局限于排名靠前的大型企业，资产证券化对于解决存量资产流动性问题就缺乏可大规模推广的价值了。因此个人认为未来的产业园区一定是向股债结合模式发展，在金融、产业、资本、科技有效结合下，实现ROE及投资增值。 |
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