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1、转让取得时间在2016年5月1日之后的土地使用权，一般纳税人只能按一般计税方法计税，适用9%的税率，小规模纳税人适用简易计税方法，适用3%的征收率（不考虑疫情期间降低征收率政策）。即，转让「新」土地使用权计税方法具备唯一性。 2、转让取得时间在2016年4月30日之前的土地使用权，根据财税〔2016〕47号的规定，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，均可选择适用差额5%简易计税。 当然，小规模纳税人也可以放弃差额5%，适用3%全额计税，即，小规模纳税人转让「老」土地使用权，至少有两个交税方案。这里面就有点名堂了。 3、例 甲公司小规模纳税人2016年4月8日通过招拍挂取得一宗土地使用权，原价200万元，2020年6月1日拟转让给乙公司一般纳税人，转让价格为400万元。 方案一：全额3%，应纳税额=400÷1.03×3%=11.65万元 方案二：差额5%，应纳税额=（400-200）÷1.05×5%=9.52万元 对甲公司而言，方案二优于方案一。 4、接下来的一个问题是，差额征税，专用发票如何开具？根据现行增值税政策的规定，差额征税项目，只要没有明文规定差额扣除部分不得开具专用发票，均可全额开票，也就是说上例中的两个方案，甲公司均可全额开具专票。 方案一：
方案二：
对乙公司而言，方案二同样优于方案一。 5、从增值税的特性来看，正常情况下，购销双方属于对立方，上家交多少，下家抵多少，然鹅，这个例子却实现了甲乙双方愉快的双赢，这到底是咋回事？ 6、奥妙就在于小规模纳税人转让「老」土地使用权税款计算方法的特殊性，以及「差额征税、全额开票」的特殊规则。 结论一：对购买方一般纳税人而言，转让方小规模纳税人选择差额5%计税，永远优于全额3%计税。 结论二：对转让方小规模纳税人而言，全额3%交税和差额5%交税，孰优孰劣关键要看土地使用权原价占转让价格的比例。 当土地使用权原价/转让价格≥38.87%时，差额5%交税优于全额3%交税。愉快双赢区 当土地使用权原价/转让价格<38.87%时，全额3%交税优于差额5%交税。零和博弈区 附：某省税务局口径 十一、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权选择差额征税后，是否可以全额开具增值税专用发票？ 答：根据《财政部 国家税务总局 关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 纳税人转让土地使用权按规定选择差额纳税，现行政策未规定差额部分不得开具增值税专用发票，因此可按取得的全部价款和价外费用开具增值税专用发票。 |
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