本篇文章是年前的文章补发，现在威海的老房价跌幅明显，尤其是多层56楼，次新房抗跌表现较好，而且关注度明显更高。 目前的威海楼市，不论价格区间还是户型结构，又或者地理位置，威海二手房的可选性已经非常明显的高于新楼盘。主要是威海在售的新楼盘太少了，而且户型楼层都不是很全。自2017年9月实施限售以来，2020年正好是三年限售的窗口期，意味着未来1-2年威海二手房市场会有更多的房源注入。  所以，在接下来的威海楼市，尤其是威海市区内，或许将是二手房主导的市场，既然如此，我们不妨全面来研究一下关于二手房的方方面面。 首先，关于威海二手房交易过程与注意事项  房产证所有者与“房东”身份证是否一致，且是单独所有还是夫妻共有等。夫妻共有的房子，交易过程中需要房东夫妻双方都要到场，这一点很重要。 90平以下，契税1%，90平以上，契税1.5%；增值税约4.76%，房证过2年可减免；买方只需承担契税即可，但很多时候卖方不愿意承担增值税，也就是行内所说的大税，具体是买家承担还是共同承担，就要双方沟通了，沟通好写入合同；房证满五年且唯一住房，卖方税费减免；如果通过中介交易，买卖双方都要承担1%中介费。 看房，谈价，签订房屋买卖合同，并支付定金等先期环节，重点关注合同中相关事宜，尤其是涉及到一些家具、家电、税费、打款日期等方面的声明。 贷款买房：买卖双方去银行做面签（夫妻双方都要到场），之后拿着银行的审批去房管局办理过户。房管局核实后，支付首付给房东，同时缴纳相关税费，之后房管局会给出房产证领取单，一份给银行一份自留，之后银行会放款到房东账户，而买方则开始按揭还款。 全款买房：双方带着相关材料到房管局办理相关过户手续，一切核查完毕，等到缴税一步的时候，支付房款给房东，同时缴税并办理过户。记住，这个环节可以同时进行的。之后房管局给出房产证领取通知单，买方等3-7个工作日后领房证。 最后，买卖双方核实物业费、水电气费等一些后续问题。 其次，关于威海二手房小区情况 开头也说了，目前到了限售到期的窗口期，同时也是很多楼盘密集交房期。比如之前比较火的一批房子：华润湾九里四期、华发九龙湾三期、龙悦国际、天泽府、九龙明珠、威高七彩城、恒大海上帝景二期、阳光海上城等等，另外的次新盘小区：金猴圣海名居、万象城、逸品康城等等。 具体看位置吧，威海市区内（经区、高区、环翠老城区），次新房的价格等同于同地段新房，老房子的价格基本都是在11000元左右。经区的次新房较多，高区次之，环翠老城区基本都是老房子。 二手次新小区，至于户型先放一边，光是位置绝对是强于目前在售的任何一个楼盘，当然房价也属于相对较高一层面的。 第三，关于威海二手房房价 A房东：我就先挂1.6万，也不着急卖； B房东：市场价是1.4万的价，我就卖这个价； C房东：我很着急用钱，急卖，差不多卖出去就行； D房东：市场刚成交一套1.5万的，我报这价钱； E房东：我房子楼层好，户型好，装修也好，可卖可不卖，给到这价格我就卖； …… 卖房有很多种原因，也有很多种心态，买房也差不多这样，只是反过来理解而已。不管是卖房还是买房，无非都是根据整个楼市的情况而定。 绝大多数人对于“威海房价”的认知来自于“市场”，绝大多数人对于“市场”的认知来自于网络媒体。  但现在的网络真真假假，尤其是中介这个行业更是虚虚实实，这也是很多人比较不信任中介的原因（这里只虚假房源）。所以，不论是房东还是购房者，一定要看清楚，看清房价是否在合理区间。  同一个小区房价差距有多大 高端盘，尤其是次新房的二手房价差距比较大，因为价格高且之前涨幅较大，所以对于一些二手房，如果出现急于出手的，价格难免会低于市场价很多。比如华发九龙湾2019年12月份就出现了109平三居室165万的价格（之前是190万左右），即便如此，房东也是“盈利”状态的。但对于买房者来说，房东是否赚钱跟房子卖多少钱没有直接关系，只不过类似于这样的小区，偶尔会有“活动”空间大一些的房子出现。 普通小区尤其是老旧房子价格相对比较稳定 普通小区的房子相对来说差距较小，尤其是那些老房子，基本都是一个价格，各二手房之间的差距也不是很大。 老房子上涨慢涨幅小，同样在房东出售的时候也不会有太大的“活动”空间。不论是从价格还是从成交活跃度来讲，都不是很高，这也是为什么不推荐买老房子的原因。 不管是次新房还是老房子，你从网上翻一下房源列表就会发现，威海二手房市场单价从9000一直到2万+都有。 你再打电话咨询一下你认为比较便宜的那套，发现已经卖出或者有若干组客户看完，准备约谈业主。过几天，你会发现这套房源已经成交了。 那这套房子的成交价格是市场价？思考一下，哪个价钱能代表“市场价”？假如你有这个小区的一套房子，你不会愿意被“低于市场价xx万”的业主代表？  很明显，同一小区性价比高的更容易让人关注，同时也是成交比较快的，但这并不能代表这个小区的房子就是这个价。上面也说了，房东卖房子的原因有很多，房子自身情况也会类分的。重要的是，还有N多套房子挂在哪里等待销售。而购房者捡到便宜固然是好，但谨防钓鱼信息才最重要。 第四，二手房两个“量”一个“价”指标 两个量是指二手房挂牌量与成交量，价当然是指成交价。 楼市向好，挂牌量会减少，成交量增多，房价上行；行情不好，房东争相出售，而成交量却回落，房价活动的空间比较大。
“量价齐跌”是形容一个地方楼市非常不好的词。二手房价格由业主决定，新房价格由售楼处决定（备案价上限以内），但必须得客户接受才会构成交易。直白点说就是卖多少钱是你的事，买不买是我的事，交易是寻求买卖之间的一个接受度。 不管是买房还是卖房，建议参考一下这些指标。 最后，“政策”会改变“市场”，市场会改变预期，预期会改变客户接受度。 调控势必会引起市场的高度重视，必然会抑制当前房价发展方向，时间久了市场的方向也会发生微妙的变化。投资客的眼睛是一直盯着市场的，市场的走势决定了投资客在持房、买房、卖房间的选择，不同的方向顺应或者悖逆投资客预期。真正有了决定的时候，才是真正决定房价走势的因素，尤其是二手房这种个人意识较强的产品。 威海房价虽然没有自身的调控因素左右，但外界楼市走向对于威海房价的趋势有很大影响。购房者是否买房，还是看楼市的价值走向：越涨越买，越跌越观望。 就是这样，我们正视自己的心态。 来源：威海新楼市（ID：weihaixinloushi） |
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