前有宝中后有光明，龙华红山如何突围？

在深圳的原关外，发展最好、最引人注目的两个地方，一个是宝安区的宝安中心，另一个就是龙华区的红山。它们得益于南山和福田的外溢，慢慢地都发展成为片区内的豪宅区，向深圳人输出属于自己的价值观。

 

在上一篇中，我们分析了宝安中心的投资机会，在这一篇，我们来分析红山（和上塘）是否还存在上涨空间，今年又会有哪些新盘入市。

 

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 全靠名校支撑？

对于区域价值的判断，市场的声音往往最具有说服力，比如说“喝茶费”。

 

近日网传，想买宝中的海纳公馆需要缴纳100万的喝茶费，而在去年年末，龙华区红山的今亨利都荟首府二期，也要交50万喝茶费才能买到。

 

宝中的底气在于前海扩容和西部地区的持续火热，而红山的信心则来源于名校——深圳高级中学（北校区）。

 

深圳高级中学，是深圳四大名校之一，其中心校区位于福田春田路，南校区位于福田农林路（初中），东校区位于坪山（高中），北校区则位于龙华红山。

 

深高北属于九年一贯制学校，于2016年正式招生，而且第一批入读深高北的学生，已经用2019年优异的成绩证明了自己，在办学之初就能表现出如此实力，深高北未来应该还有很大的提升空间。

 

支撑起红山房价天花板的自然是拥有深高北学位的项目，我们可以看到在红山片区，有学位要比没学位的均价高3-4万/㎡。

 

数据来源：链家

据链家最新数据显示，有深高北学位的金亨利首府目前的二手房报价为11.6万/㎡，汇龙湾二手房报价11.4万/㎡，而红山北部没有名校学位的如华业玫瑰四季和中航天逸，只能卖到8-8.5万/㎡。

 

在同一项目中，有深高北学位的莱蒙水榭春天5、6期挂牌价为10.3-10.7万/㎡，而水榭春天1、2期只能卖到7.5万/㎡左右。

 

经过疫情的考验，深圳的名校学位房依然坚挺，深高北的学位房如金亨利、汇龙湾和莱蒙水榭春天5、6期，都具备逆市上涨的实力，那么对于红山、上塘片区没有名校学位的项目，以目前的价格还有多大的上涨空间？

 

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 4个角度看龙华

2019年11月，龙华上塘片区的金茂府开盘，备案均价10.3万/㎡，紧随其后的是前海豪宅项目招商领玺开盘，备案均价10.8万/㎡。

金茂府

 

当时深圳看房团发出一个灵魂拷问，卖地段的前海，是否会输给卖情怀的龙华？答案不置可否，上塘金茂府去化惨淡，而前海招商领玺日光。

 

除了名校学位外，还有什么能支撑红山和上塘的房价上涨？不是龙华配不上10万+，而是有些过于心急了，深圳看房团认为，应该从4个角度来看待红山-上塘片区的发展。

 

1、地理中心将重新回到视野

 

深圳一直朝着土地获取成本最低的方向发展，在过去10年，这个方向自然是可以填海造地的西部。

 

当填海被明令禁止，深圳的边界被明确划定时，位于深圳中心的红山——上塘，拥有去哪里都近，去哪里都方便的交通优势。在未来，随着城际轨道和城际地铁的密集铺排，龙华红山将成为辐射东莞、惠州的重要节点。

在深圳市城市总体规划（2016-2035年）（草案）中，对深圳城市中心也有了新的表述：“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。唯一的都市核心区由三大部分组成：大前海中心、福田-罗湖中心，以及龙华中心。

 

这意味着未来龙华将成为深圳都市核心区，与大前海中心，福田-罗湖中心平起平坐。

 

2、深圳旧改的起点，或许是未来发展的制高点

 

深圳一直在闹“地荒”，可用土地的减少必将推动旧改的发展，按照这个逻辑，当下深圳旧改的起点，或许是未来发展的制高点。

红山北部，上塘片区集中了龙光玖悦台、恒裕未央花园、恒大岳盟旧改、中海上塘A816-0068地块、简上体育综合体、简上工业区旧改、简上老屋村旧改等多个在建或待建项目。

红山西部，龙华现代商贸区集中了大量城市更新项目，如约134万㎡的德业基旧改、约25万㎡的海岸城、约35万㎡的中洲旧改，加上已经兑现的44万㎡的壹成中心，共超过245万㎡的旧改体量，其中商业部分达110万㎡。

 

3、龙华的配套不弱于宝安、远强于光明

 

相比于宝安，龙华的配套并不弱，购物中心有龙华九方、星河COCOgarden、壹方城、红山6979等，还有已经落地动工的“龙华两馆”，深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆，市三甲综合医院新华医院等市级重点配套项目。

 

相比于光明，龙华的配套要强得多，而且毗邻深圳北站的龙华，交通更加便利，还处于概念的光明二手房挂牌价已经超过6万接近7万了（如龙光玖龙台），龙华红山——上塘7万多的均价是不是更香？

数据来源：链家