难得！10万 遍地的深圳都市核心区，这个新盘6万起！

最近经常有粉丝朋友焦虑的问，感觉再不买房就买不起了，800万以下买哪里？龙华、光明、沙井、大运等如何抉择？

应该说，深圳热点片区房价确实有点烧。譬如光明的二手房价格，中心区域的几个楼盘，如光明大第、深房传麒山、龙光玖龙台等，放盘价都突破6万，直逼7万了。（房源不多，龙光玖龙台甚至没有房源，只有一个挂牌均价73247元）

不过，在市场如此狂热之时，我们需要保持一丝冷静。其实并不一定要去追热点，在更中心的区域或许也有很好的选择。比如说龙华，周末刚刚有一个新盘开盘，均价6万多，听说卖的很好。

大家可思考几个问题：

6万多的光明，和6万多的龙华，你应该选择谁？

6万多的光明和6万多的龙华，哪里的空间大？

6万多的光明和6万多的龙华，哪里更适合自住？

01.

未来15年，龙华定位深圳都市核心区

福田南山宝中10万 遍地

龙华目前是明显价格洼地

根据有关专家透露的信息，正在修编的深圳市城市总体规划（2020-2035年）（草案），未来深圳的城市按照“多中心、网格化、组团化”方向发展，城市中心体系规划“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。

值得关注的是，为更好地发挥粤港澳大湾区核心引擎功能，深圳将重点建设唯一的“1个都市核心区”，都市核心区由三大部分组成：大前海中心、福田-罗湖中心，以及龙华中心。

如上图，龙华和福田、南山、前海、宝中一样，是粉底红心，都属于都市核心区。这是一个非常重要的信号，意味着龙华正式官宣成为深圳的都市核心，与大前海中心、福田-罗湖中心平起平坐。

龙华是未来的都市核心区之一，我们来看看目前已经是都市核心区的福田、南山和宝中的房价。

根据中原数据显示，5月底时，深圳南山二手房挂牌均价9.8万/平，科技园均价10.9万/平，科技园南区均价15.9万/平、华侨城均价13.6万/平；

福田8.5万/平，香蜜湖均价12.6万/平，福田中心区均价12.6万。

来源：中原地产

宝中也不便宜了，淘哥查了一下，宝中的豪宅在10-15万之间，福田豪宅单价普遍在15-20万之间；深圳湾豪宅部分成交单价接近30万。

1、宝安中心片区的房价基本突破10万，豪宅项目成交价单价基本在15万左右；

来源：中原地产

2、香蜜湖二手房挂牌均价普遍在15-20万之间；

其中香域中央花园挂牌均价约18.9万/平，最新成交单价约18.5万；香蜜湖一号挂牌均价约18.5万/平，近期两套成交，单价分别为15.9万，18.4万。

3、深圳湾部分成交价格接近30万

目前深圳湾大部分豪宅二手挂牌单价也在15-20万/平；恒裕滨城花园二期挂牌均价约17.5万/平，最近成交单价约27.7万，接近30万；深圳湾1号挂牌均价约17.5万/平，最近成交单价约18.8万。

来源：中原地产

可以说，深圳现有的都市核心区，10万 房价遍地，龙华成为明显的价格洼地。

02.

永远不要小看龙华

过去三年成交价涨幅高于宝安！

仅次于南山

我们再来看看下面一组数据，淘哥整理的过去三年深圳核心区域成交均价变化：

从这张图表我们可以清晰看到几个要点：

1、深圳核心区域均价最高的是南山，均价突破10万/㎡，两年时间上涨了37.4%，不愧是深圳购买力最强的地方。

2、龙华2020年成交均价6.8万/㎡，两年涨了31.51%，涨幅排名第二。

3、第三名是宝安，涨幅28.58%，目前均价7.3万/㎡，

4、罗湖房价涨幅在核心区最低，2018年时，罗湖均价和龙华差不多，但是2020年龙华已经超越罗湖了。

注意，过去三年，龙华房价涨幅要高于宝安！龙华涨幅31.51%，宝安涨幅28.58%，是不是很出乎意料？

淘哥认为，这有几点原因，其一，龙华具有价格洼地效应，房价基数低，2018年时，龙华均价是5.17万，而宝安是5.68万，贵了10%，大概5000一平米。虽然这几年宝安涨幅也很可观，现价依然高于龙华5000一平米，但是龙华基数低，涨幅比例更大。

其二，龙华这几年区域价值也在不断提升。罗湖房价基数也底，但是涨幅比不上龙华，就是因为区域价值提升力度不及龙华。

其三，龙华的炒作之风没有宝安炙热，自住需求更坚实。事实上，大量的就业机会和配套依然是集中在福田南山，这些区域通达龙华是比较方便的，真正的自住客会选择这里。宝安、光明炒风热烈，往往挂牌价畸高，但真实成交价没有那么高。

未来，龙华的上述优势：核心城区洼地效应、区域价值提升效应、自住需求坚实效应等，依然会继续存在。龙华楼市永远不可小觑。

03.

龙华内部也有轮动

龙华中心新房6万起

下一个热点区域

龙华的房价被圈内戏称为宇宙中心。红山、上塘、龙胜等地铁沿线，已经没有多少房子可卖，并且土地资源也用的差不多了。

在龙华未来的城市更新项目中，除了红山片区受益最大外，最大的赢家便是龙华的腹地——龙华中心片区，这即是深圳三大都市核心区之一，也是深港中轴之芯。

目前，该片区已吸引龙湖、盛迪嘉、卓越、富基、金地、恒大、星河、金众等诸多发商的入驻，预备的城市更新项目有20个左右。

除此之外，该片区最近迎来一大利好。日前，《龙华区四大重点片区2020年度开发建设实施计划》编制任务并已印发实施。

 

根据规划，龙华区将做深做细重点片区每一个地块以及各专项规划研究工作，确保四大重点片区“一张蓝图绘到底”，推动深圳北站新城和龙华现代商贸中心打造成为深圳中央活力区，推动九龙山智能科技城和鹭湖新城打造成为粤港澳大湾区智造中心。

在四大重点片区中，龙华现代商贸片区作为最具商业氛围的街区，集购物、休闲、文化于一体，该片区跨龙华、大浪、民治三个街道，核心区面积5.53平方公里，重点发展高端商贸服务业，将加快建设超200万平方米的市级核心商圈，带动一批区级商圈和特色商圈发展，提升购物、休闲、娱乐、餐饮等功能，打造辐射珠三角、引领新商业模式的“商务中心区”。

目前，承接龙华现代商贸片区规划利好，加快推进建设海岸城、龙华商业中心、中洲龙华商业中心旧改、德业基旧改、金地水斗旧改、富基上油松老工业区旧改、上油松老围片区等更新项目，为片区发展注入新动能。

可以预见，随着旧改项目持续推进，城市更新提速，这个片区的可居住性会越来越高，配套设施将逐步完善，继红山之后，未来这里将成为龙华下一个最具活力商业带，也是片区变化幅度最大的区域之一。

最难以抗拒的是，这里的房价相较于红山-上塘片区真的是超级划算。我们先来看看此前的成交记录。去年年底，红山片区的金亨利首府成交单价约10.5万，成交总价1380万；

来源：中原地产

今年年初，汇龙湾花园最新成交单价12.4万，成交总价1443.8万；

来源：中原地产

再看看现在挂牌价，打开贝壳找房地图，你会发现红山-上塘片区二手房整体挂牌均价都超过8万/㎡， 像中海锦城挂牌均价9.7万/㎡，莱蒙水榭春天、金亨利首府都超过12万/㎡，汇龙湾二手房价更是高达13.2万/㎡。

新房方面，临近红山地铁站的龙光玖悦台预计7月发售，价格或在8-10万/㎡，位于上塘地铁站的龙华金茂府卖价10.3万/㎡。

鸿荣源壹成中心小区，目前在贝壳找房挂牌均价在7.8万/㎡以上，有的房源甚至突破8.6万/㎡。

在龙华梅林关——红山——上塘，全面豪宅化，价格8-13万的背景下，淘哥告诉大家一个好消息，距离壹成中心不远的龙湖春江天玺，二期产品上周日刚刚开盘，备案均价仅仅6.6万，卖的很好，周末已卖出200多套。

04.

四大看点定义

深圳核心区好房子

价格优势固然重要，可对于居住的人而言，整个楼盘品质更为重要。淘哥梳理了龙湖春江天玺项目4大品质看点：

1

500强企业开发

龙湖春江天玺是世界500强——龙湖26载匠心巨著的深港首座城市名宅。

“春江系”是龙湖集团在城市核心区域打造的高品质住宅项目，每一个春江系的项目，都拥有严格的择址观。龙湖春江天玺是龙湖打造的首个深圳城市轴心春江系高品质住宅产品，它是迄今为止品牌发展商中单个销售总额超过1000亿的产品系。

据淘哥了解，龙湖集团连续10年获得“财富中国500强”，连续8年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”，3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”，2次荣登“福布斯全球上市公司500强”……辉煌的履历背后，是该集团对每一座城市历史文化肌理深入理解后的匠心筑造。

龙湖春江天玺位于龙华工业路与油松路交汇处，临近地铁4号线龙华站，是龙湖在粤港澳大湾区内的春江系，项目将会建成集品质住宅、公寓、商业为一体的综合体，势必引领深圳人居生活的全新标准，为业主呈现龙湖精筑的决心和诚意。

2

全南向产品

龙湖春江天玺出于对理想人居的考量，将每一份对居住的思考植入户型细节，为居者打造一处阳光丰沛的一生之宅。通透明朗，全南向设计，让夏季无强烈的直射、冬季最大面积采光，以恰到好处的人居体验，成就一方惬意的温暖所在。

淘哥获悉，该项目二期建筑面积约96-115-120-130㎡3-4房住宅是市场上少有的低密度产品，在户型上做到了户户朝南、南北通透且三房四面朝南、动静分区的设计，保证了采光和使用的舒适性，坐享核心资源景观。

3

户型宽阔舒适

视野决定生活的宽度，更宽阔的生活空间，才能装下更多的美好期盼。

龙湖春江天玺新品二期的户型共有8种：为建面约97、98㎡的竖厅三房二厅二卫；建面约113、117、120、132㎡竖厅或横厅四房二厅二卫，整体户型上做到了方正实用，户户朝南，南北通透，动静分区，个别户型双阳台等优势，打造奢享尊贵的人居典范。

以建面113㎡四房二厅二卫户型为例，整个户型最大的优势户型方正，南北通透、动静分区，约6.2米的大面宽横厅设计突出客厅空间感更大更敞亮，约1.6米进深阳台尽享南向采光惬意生活，主卧南北通透的套房设计彰显尊贵感，兼具主人私密性。

整体空间格局设计科学合理，真正的从业主的实际使用角度出发，兼顾到了每一位家庭成员的居住感受，给居者一个宽境的人生。

4

品质精装

宜居品质与装修标准密不可分。龙湖春江天玺深谙品质生活之道，关注居住者的健康、舒适、安心，精细雕琢每一处人性化细节。

1）入户门采用钢木复合门搭配三合一的国际一线品牌耶鲁电子锁，百年制锁工艺，集指纹、密码、钥匙三种开锁方式为一体，便于我们日常生活所需。此外，入户门外还细节化设置有门外挂钩，购物回家时可以腾出双手，方便您开门放置物品。

2）玄关充分利用公共与户内的过渡空间，构造了玄关空间体系，增强了私密性和入门的礼序感，顶面采用的是感应式防眩节能筒灯，地面结合项目整体硬装风格，采用的大理石，运用水刀波打的工艺，组合成石材纹理的拼花，低奢简约、易于打理，这种工艺一般只会在别墅或者五星级酒店大堂里才会使用。

而玄关柜通高的设置，不仅实现与天花无缝对接，还在保证最大收纳空间的同时避免卫生盲区，超大柜体容量，组合方式丰富，鞋柜、衣柜、储物柜分离，避免串味，柜体内专门设有除臭模块，避免封闭柜体造成的潮气、细菌滋生、异味等困扰。

还有柜旁一键开关的设置，一键控制户内所有照明开关，方便业主关开灯。

3）厨房根据户型差异，采用U型或L型的橱柜布局，在设计之初就充分借鉴人体工程学，创建洗切烧最佳三角动线，保证了下厨体验的流畅性和人性化。烟灶机采用行业内唯一入选亚洲品牌500强的高端厨电品牌——老板品牌，热水器和  水龙头分别采用日本一线品牌林内、美国摩恩。

4）考虑到项目整体内外立面的美观和业主的实用性，为了让业主享受到更高档的家居环境，春江天玺还配置了VRV分户式中央空调，相比于外挂式空调机来说，中央空调既能达到用户对空调舒适感高标准的要求，又能满足不同房间不同空调负荷的节能需求。

5）卫生间干湿分离设计，功能空间齐全。洗手盆品牌用的是德国品牌科勒，主卫还专门配置了国际一线品牌TOTO智能马桶盖。

6）主卧采用套房设计，地面为实木复合地板：生活家或国内同等一线品牌。床头不仅设置有USB插座，高度适于日常充电，还设置紧急报警按钮，一键连接龙湖物业中心，快速反应，为业主提供贴心、人性化的服务。

事实上，龙湖春江天玺精装细节远不止于此，感兴趣的购房者，建议还是去实地了解项目。6字头，深圳都市核心区，实打实的价格洼地，价值高地。详情、咨询、预约看房等，均可点击如下小程序。

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（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，房住不炒，买房要从自住角度出发，本文不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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