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文：园长 领南星河荣誉周四开盘，作为南沙湾的全新盘，首推1、2栋，周五摸底看，97方剩余有4/5/9/11等楼层，119方的4房产品则可选中间楼层还挺多。 97方3房中层单位售价带车近2万9，119方4房中层单位约2万6，这个价格合理不合理？  合不合理首先要看项目区位和产品。 领南星河荣誉是霍氏家族与星河联合打造，位于南沙湾板块霍英东大道旁，，黄山鲁和鹿山中间，小区约1500户，以小高层洋房为主，第一期首推1栋2栋是18层小洋房，2梯4户，容积率不高。 优点是位于两山中，空气环境好，缺陷是不近主干道南沙湾港前大道，进入还要800米。 最大卖点小区对面在建市二中天元学校，其次南沙湾板块镀金，最后是小区的设计品质。 小区园林 入户大堂 119方单价约2.65万，户型尚可，实用率也不错，每间房间大小适中，阳台比较宽。 97方3房2卫中间楼层价格带车位2.86万，户型属于常规，装修标准还行。现场表示，很快要取消开盘98折，换算一下，如果取消后，97方中层户型升价到2万9. 星河荣誉是山海湾的品质升级版，不管园林、交标、设计都有更多升级换代，板房体验也增加了工艺层的展示，细节方面做的非常到位，园林简约大气，大堂现代气派，小区的品质不错。 2万9买环境，买名校，买小区品质，看上去似乎不错，实际值不值呢？  星河荣誉背靠的南沙湾，靠环境，海景和邮轮母港行走江湖。南沙湾之前已有评测，复习请点击：南沙湾的开发商，4万让人接盘良心不会痛吗？ 区域内还有一个多年前的地王，曾经卖得十分艰辛，1500多户，卖了6年的富力伯爵山（南沙富力唐宁）。 区位上，星河荣誉位置比富力伯爵山强一些，靠港前大道800米距离，富力伯爵山则是1.5公里左右。富力伯爵山更靠近莞佛高速南沙出口。 两者处于同一板块，同样靠近南沙市二中天元学校，都是近年的产品，是绝佳的对标。富力伯爵山的现状，对于星河荣誉有绝对的参照意义。 2012年，富力以楼面价3286拿下南沙地王（这个价格目前看起来很低，但在当年是南沙地王），2013年以1万2均价开售，主流购买以广州投资客为主。
但是高开不一定高走，由于区位尴尬，在山里总是荒，配套起不来，炒南沙湾又距离海远，市二中学校一直到2018年才落定，概念始终不清不楚，到2019年大户型才最终售完，1590户，富力伯爵山花费了6年。 6年期间，经历的新房房价走势如下图
数据来源于克尔瑞 细数当年的规划，2018年二中已兑现落定，邮轮母港已兑现，但是区域的富力伯爵山二手房产价值并没有得到体现。
如今，南沙富力唐宁二手房价1.89万，同期碧桂园天玺湾二手价格已经涨到了2.15万，金洲的时代云图，价格已经到到达2万5.
不仅房价跑输，还大片空置居住率极低，大批套牢投资者。
 相对于富力伯爵山的尴尬，领南星河荣誉的起点较高，二中、邮轮母港已经兑现，距离南沙湾更近，产品更现代，还有外部环境的放松。 那么星河荣誉，会不会迎来和富力伯爵山不同的结局呢？ 根据园长调研首日开盘后的客户到访情况，星河荣誉的产品还是受到认可的（非价格）。距离港前大道10分钟的步行可接受距离，再加上二中加持，15号线概念，加上不明真相广州群众的围观，星河荣誉的热度还会持续一阵。 为什么说是不明真相广州群众呢？因为本地人是非常了解南沙湾的，有山有海皆寂寞，无人无趣也蹉跎。 整个南沙湾80%是霍英东家族的地块，定位发展旅游商业。原住民在塘坑原南沙镇，老一代商圈在进港大道，近10年政府通过房地产项目，把人聚集到了蕉门金洲，而新一代的发展方向，是沿着凤凰大道一直向万顷沙狂奔。
在人口上，南沙湾毫无优势。这也是南沙湾诸盘，收楼多年仍然入住率极低，霍氏蒲州广场20年商业仍然做起不起来的原因。
旅游和商业要做成功，要城市发展到一定形态，需要大量的人流导入。但缺人正是南沙最大的问题。根据粤港澳大湾区的规划，到2035年，做到南沙湾区一小时半径。15年后，房价的逻辑都已经变更。 除了旅游和商业之外，没有能扛鼎的产业，土地方面又备受掣肘（红线内几乎都是霍氏土地），政府无利可图，自然抛弃南沙湾。
没有海滩的南沙湾，终究只是观光而不是深入体验，区域价值，目前看起来是开发商和业主的自嗨，兑现时间太久。 自然资源价值是真好，事实也是房价真跑输8年，未来还要继续跑输，直到南沙雄起成为广州前海，才有可能扳回一局。 城市值钱，地段值钱之后，资源才会值钱。 有人说可以等，但是从姑娘等到师奶，人民币的价值已经稀释，为什么不能选择现在确定性更强的区域呢？ 如果还有人批园长土，不懂“奢豪”的资源稀缺性价值，那么可以看看本地市场投票的结果。 房子最终新房展现区域开发商营销能力，而二手才真正反映区域价值和市场热度。
二手客户，用真实需求投票，南沙湾的带看率，在各版块中垫底，南沙本土的工作居住用户，并不感冒。 有粉丝可能疑惑了，南沙湾拥有市二中天元学校、华南师范大学附属南沙学校，都是各区房价的HIGH点，报个名字每平米都能多卖3000块，为什么不能带动南沙湾价值、提升更多需求？ 早年看中华师，花大价钱买碧桂园海湾壹号和星河山海湾的王小花喷出一口老血，甩出一份文件：
团团圆圆，欢欢喜喜，阳光普照，大满贯！ 这四个词，足以描绘南沙的教育状况，南沙的名校，遍地都是，不值钱啊，广州的年轻人！ 教育就是卖地法宝，配个名校，再招老师就行，烂地能起死回生，每平方多卖点钱又能强拉着广州人过来居住消费增加GDP，政府何乐而不为？ 真名校需要时间检验，看老区名牌评估新区，无疑是赌博。 新老师新学生，普招之下，成绩可想而知真够呛。等到3到6年竞争后，名校光环脱落，当初为名校掏出溢价的人，二手价格再被砍2成，不知道会不会咬碎牙哭肿眼悔断肠？ 领南星河荣誉贵不贵？ 2万6-2万9的价格，相比广州，可选长岭居实地常春藤，番禺亚运城、新塘招商品秀星图招商臻园和碧桂园云顶。 同比南沙，可选进港大道越秀东坡和蕉门中铁建海语熙岸、万顷沙城投首筑，各盘都有优缺点，关键是抓住赢面更大的确定性，而南沙湾，在安全性上就彻底败北。
作为全广州唯一真一线调研说真话的公号，园长对于星河荣誉的评价是：产品还不错，价格也是真贵，对比之下，绝对不买。 为什么不买？因为园长在调研广州板块楼盘的过程中，建立了客观的广州房价体系。在这套评判体系下，星河荣誉价格略浮夸。 南沙在等全国人接盘，等待的过程中大部分心态已经飘了，灵山岛尖全面傲娇，但是有些板块却在偷偷摸摸降价。 在下周，园长会有关于本次南沙调研的板块楼盘分析和问题答疑推文，关注说真话的园长，看干货，学知识，告诉你别处绝对看不到的爆料分析！ |
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