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澳洲推出新税法，没拿绿卡的朋友们也不能豁免了!! 很多朋友可能还不清楚新税法又有了怎样的变化? 很多的外籍买家之前蜂拥购房，为什么现在又急着出售呢? 原先的税法已实施了数十年，身在海外的澳洲人，只要他们的房产出租不超过六年，即有资格申请增值税的豁免。 但去年12月12日，联邦参议员通过了一项新税法，便意味着这项增值税的豁免将不再适用，数千名身在海外的澳洲人也将会受此影响。 澳大利亚广播公司ABC报导，这项新法也规定：居住在海外的澳大利亚购房者，倘若想避免支付巨额资产增值税（Capital Gains Tax），则需要在今年6月底前售出自己的房产。 Domain网站报导，本次澳洲新税法改革，旨在取消外籍人士和非澳洲居民资本利得税的豁免权。资本利得，是指资本商品，如债券、股票、房产和土地等，在出售或交易时发生收入大于支出而获得的收益，即资产增值。 ABC官网解释，房产的资本利得税，简单来讲，即一旦房产涨价就需要为涨价部分缴税。 征税期将从购买房产之日算起，而不是从他们前往海外的日期算起。对于购房较早的人们来说，这可能将是一笔巨额税款。 但法规规定：2017年5月9日前就已经持有房产的，定居在海外的在2020年6月30日前售出房产，将有资格申请资产增值税主要住宅豁免（CGT Main Residence Exemption）。 在2017年5月9日之后持有的主要住宅，以及个人在外国居住的时间不超过6年，除非有特殊的情况，否则也不能再享受任何主要住宅的CGT豁免。 正如上面所说，外籍买家和非澳洲居民将受到资本得利税的限制，日期是从今年7月1日起。 那么澳洲本地居民呢??要弄清楚的是:就算是在澳洲居住的居民，也并非是'税务居民'。这一次，一些暂居在澳洲的华人们才是被针对的人群! 什么是税务居民呢? 根据澳大利亚税法，在澳洲决定你是否是税务居民，和你的国籍并没有关系，即使你没有入澳洲国籍或者没有绿卡也满足下面这些条件，你会被判定为：“澳洲的税务居民”。
根据新的法规政策举例说明： 如果你回国的时间超过了六个月的期限，那么本财年，你就不再是税务居民了，和外籍买家一样，从7月1日起你将不再享有资本得利税的豁免权。
因为不少拿了澳洲绿卡的人们，会为了不想因海外收入在澳洲被征税，于是国内外两边来回跑，每此澳洲财政年内待满183天。 然而之后，卖房的那一刻不是澳洲应税居民，这些人在澳洲出售主要的住宅时，也将无法享受CGT的豁免，无论之前住了多长时间（除非根据不通情况，满足之前提到的豁免条件）。 也就是说：你是澳洲应税居民，就要交税给澳洲政府！ 有些适用例外除外： 联邦政府对其2017年的最提案做了一些修正，根据某些“人生事件”，如临终医疗状况，离婚或死亡，为纳税人提供例外处理办法。 （如果您、您的配偶或者孩子未满18周岁在此期间患有不治之症；您配偶或未满18周岁的孩子在此期间过世；CGT政策涉及到您与配偶离婚，分居或类似的维护协议产生的资产分配）。 修改后的法率对海外澳洲人会有哪些影响呢？ 举例说明： 假设有一对夫妇A和B，于1991年4月1日以A的名义在墨尔本买了一套120万澳元的房子。在2019年1月的时候，A在英国的一家银行获得了一个高级职位，初始合同为两年期限，之后双方可以协议续约。A接受了这个职位，于是在2019年4月份的时候A和B夫妇一同前往英国。同时以一年的租约出租了墨尔本的房产。 A觉得在英国这份工作非常适合自己，B也在英国找了一份工作，于是这对夫妇决定永久居住在英国。 2021年4月1日，他们以460万澳元的售价出售了在墨尔本之前购买的房产。 根据新法，如果A在卖房的时候是外国居民，基于这个基础上，A将被剥夺（资产增值税），主要居住所豁免资格所带来的收益，B认为是非常荒谬的。
这些问题都有可能让像A的海外人士的咨询顾问左右为难，不知道在这种情况下什么样的建议最好。 此外由于A将根据使用原始成本基础计算的资产增值税，需要保持准确的购买记录。但A早在1991年就购买了房产，这不太可能。
该政策措施通过议事程序之路很“曲折”，目前或未来居住在海外的人士，在海外生活期间出售他们澳洲的主要居住所，将会受到相关的影响冲击。 来澳洲工作期间在澳洲买房的居住的外国公民，他们回到祖国后再出售澳洲房产，也将适用于此法律。 长居住在海外，且主要居住所在海外的澳洲人，若要回到澳洲暂住，也亦会受到影响。 从7月1日起你将不再享有资本得利税豁免权，最近要购房和出售房子的华人朋友们要注意了。
【资产增值税该怎么算呢】 CGT折扣法：CGT Discount Method 对于已经持有12个月或以上的CGT资产(不能用于公司)，允许居民个人(包括合伙人的合伙人)和信托减少资产收益的50％；符合条件的养老公积金和人寿保险公司的减少资产收益的33.33％。 计算方式：从资本收益中减去成本，扣除所有资本损失，然后减去相关的折扣百分比。 对于外国个人居民来说，超过2012年5月8日以后的增值的折扣政策会被取消或减少 索引法：Indexation Method 对于1999年9月21日上午11：45之前获得的资产，在产生CGT事件前持有至少12个月，允许您通过应用基于消费者价格指数（CPI）的指数化因子(截止到1999年9月的CPI)来增加成本基础。 计算方式：应用相关的指数化因子，然后从资本收益中减去索引成本基数。结果需要四舍五入至小数点后三位。
12个月的定义非常重要，这决定了您可以使用哪种方式来计算资本收益 根据新的税法，该税可追溯至购房之初的价格，开始征收资产增值税，这将会让购房时间较久一些的房主蒙受损失。 原来的税法已经实施了数十年，很多人还都不太了解新的一些规定，政府取消了对家庭住宅的主要居所（自住房）豁免，如果自住房一次租用出去不超过6年，自住房不会被征收资本利得税。
这里的6年是指什么呢？ 在房主迁移到另外一个城市或海外城市的情况下，自住房出租出去，或房主自己去租房子住，而将自己拥有的房子出租出去。那么在这种情况下，自住房已经不再是自住房，而所谓的6年法则在这种情况下，允许房主在最长6年内继续吧此房产当作自住房来对待。 如果在房产租出去的一段时间后，房主又搬回去作为自住房居住，如果后来此房产又出租出去的话，6年的时间从新开始起算。如果6年法规被违反了，即房产出租超过了6年，那么在6年内增值税的部分可以减免。 面对新法您将会作何选择呢？是会赶在6月底前将房屋出售还是会因为一栋房屋而回到澳洲重新生活呢？
温馨提示大家，墨尔本在当地时间 2020年04月05日，03:00:00 时钟向后调整 1 小时 变为 2020年04月05日，02:00:00，结束夏令时! 澳洲和国内的时差将从3小时缩减为2个小时啦。早上睁开眼，你会发现世界变得更加美丽，因为你的人生凭空多出了一个小时。上班上学党们可以明正言顺地多睡一个小时啦！当然，这也说明澳洲要正式进入冬季啦. |
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