年报解读 | 德信：净利率2倍于行业均值，上市“首报”还有哪些指标吸睛

上市第一年，德信地产交了一份漂亮的业绩答卷：全国化布局持续推进，销售额保持稳步增长，盈利能力持续提升，资本债务结构持续优化。基于“你的生活知己”的品牌定位，德信地产坚持以客户需求为导向，以高标准践行“杭派精工”为理念，得到市场的高度认可。

销售与拿地

布局优化，销售额保持稳步增长

图：2017-2019年德信合约销售额和合约销售面积 

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2017-2019年，德信合约销售额从287亿元增长至450.8亿元，复合增长率达25.3%；合约销售建筑面积从178万方增长至246.2万方，复合增长率17.6%。

销售额稳步增长的背后是德信不断优化的战略布局。作为一家根植于中国浙江省的房地产开发商，德信业务立足浙江省，深耕长三角，布局全国中心城市。公司六成以上优质土储位于一二线城市，并布局集中于强三线城市，目前已形成长三角、珠三角、成渝及华中经济带四大核心城市群布局。

2019年，德信新增土储474万方，新增土储货值约722亿元，为未来发展备足粮草，并首入南京、成都、无锡、昆山、广州、佛山等城市，全面拓新版图。

图：德信地产业务布局

财务

净利率是百强均值2倍，债务结构持续优化

营收保持较快增长，盈利水平逐年提升。德信2019年实现营业收入95.13亿元，净利润22.57亿元，同比分别增长22.6%、15.8%。2019年净利率23.73%，为百强企业净利率均值（11.1%）的两倍以上，较2017年提升10.9个百分点，整体盈利水平呈逐年提升趋势。

图：2017-2019年德信营业收入和净利润情况

 数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

德信净利率高的主要原因：一是土地成本处于行业较低水平；二是存货变现率位居行业前列。2019年，德信拿地均价/销售均价的比值为34.0%，明显低于百强前10企业和11-30企业均值。在拿地层面，2019年，德信在产城融合等领域加速布局，并通过收并购、合作等多元化方式拿地，有效降低拿地成本；在销售层面，德信积极迎合改善需求市场机会，完善产品结构，并持续提升产品的品牌效应，项目均价持续走高。

图：德信与百强企业2019年拿地均价/销售均价的对比情况 

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

存货变现率是近几年流行起来的，衡量房地产企业存货变现效率的指标。不同于生产型企业，存货变化后直接转化为营业成本，通过存货周转率能很好地衡量企业的存货周转情况。对于房地产行业来说，存货变现过程和成本结转过程一般由2年左右的时间差。因此，存货变现率这一指标便产生了，是用企业的预收账款/存货来衡量。

2019年，德信的存货变现率为74.2%，即一年中存货的74.2%变现为企业的预收账款，进而在未来的两年左右转化为企业的营业收入，这一比率位居行业前列。存货变现率越高，说明德信产品销售越好、回款越快，且对贷款依赖越小。

总体负债率逐年降低。2019年，德信资产负债率为84.1%，同比降低2.1个百分点；有效负债率为43.0%，同比降低1个百分点，债务水平逐年降低。

图：2017-2019年德信负债情况 

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

打通境外融资渠道，债务结构优化，提升抗风险能力。2019年2月德信成功在港上市，IPO募集资金约15.6亿港元。凭借海外上市平台具有融资便利的优势，德信打通了境外融资渠道，发行美元债共募集约3亿美金。此外，德信与多家股份制银行及金融机构达成了战略合作协议，并进入多家银行白名单。截至2019年底，已获各类金融机构总授信额度超过320亿元。

德信通过对债务结构的合理调整，增加了企业的资金流动性和充裕性，从而能抵御突发情况下的财务风险，确保财务盘面的安全稳定。公司2019年首次获得标普和穆迪等境外权威评级机构的主体评级，分别为B稳定及B2稳定；获得中指风险测评SaaS工具的评级为Ba1,抗风险能力较强，略高于行业平均水平；并于去年先后被纳入MSCI中国小型股指数、恒生综合指数系列以及港股通股票名单。

 

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产品

修炼内功，迭新“突围”

修炼内功：强化产品标准化与创新力。疫情之下，德信提出：唯“变”不变，便是要迎“变”而上。从快速开展线上学习、线上办公的有序推动，到严格落实线下办公细则、高效推动公司经营，一切都在有条不紊地进行着。

尤其是这样的背景下，德信更提出“在企业内部进行组织变革，推动精细化管理，激发员工的自我驱动和创造力；同时进一步提升运营能力、产品标准化与创新能力”的指导思想。在稳健笃行的运营节奏里，德信始终坚持以不断迭代的产品力，去应对每一个不期而遇的变化。

产品“突围”：以市场需求自我驱动。近年来的德信，随着全国化布局的逐步深入，一直在考虑不同城市、不同客群的不同需求，在坚持标准化的基础之上，突出产品创新和产品适配，打造均好产品。2019年正式推出的“云庄系”创新产品线，是德信目前最高端的产品序列。云庄系创新性的以“西湖气、庄子韵、东方潮”为核心打造理念，不仅促使在销售端出现一个个热销产品，同时在品牌端，也推动了品牌的焕新升级，让“你的生活知己”的品牌定位更为凸显和深入人心。

图：德信地产的产品体系

品牌焕新：强化客户粘性，丰满品牌印记。德信的两大企业基因包括匠人文化和以客户为核心的市场洞察力，并进一步提炼出专属德信的品牌形象：懂得倾听、匠心营造、值得信赖，最终将品牌主张定义为“你的生活知己”。2020年德信的年度品牌主题是“有温度更知己”，德信将进一步强化德信品牌的客户粘性，丰满品牌印记。

结语：面对风云变幻的市场，德信始终保持自己的步调稳健前行。2019年，不仅实现销售额的稳步增长，盈利水平和债务结构也持续向好。未来，德信将继续以客户需求为导向持续提升产品力和品牌力等企业核心竞争力。坚持理性投资、稳健布局的理念，充分把握城市轮动的发展机遇深入推进“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”战略的落地。