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文章来源：混迹地产圈的投资小白 3 投资逻辑 投资测算 风险控制 资金组合 项目经营思路=可以拿地 2 投资测算（算账）：以下投资逻辑成立，是算账的前提 1 公司战略投资布局、产品配置→城市地图和项目属性→项目的筛选条件/投资逻辑（市场、客户、产品、土地、配套、经营指标） 测算逻辑
做生意的逻辑是能赚多少钱（利润高）和什么时候拿到手（周转快），做房地产开发也是一样，所以投资测算就基于以上两点。 1 能赚多少钱（利润高）利润=收入（量*价）-支出（成本 费用 税金）拆解下来，能赚多少钱就得算这个项目—— 1.1量能做多少（土地面积、容积率、建筑密度、限高、可售面积、配套等）价能给多少（客户定位、产品配置、市场、购买力、区位等）比如重庆常见的2.0容积率，基本是小高、多层 小高、小高 叠拼；1.0容积率，基本是多层，多层 联排 1.2成本（土地成本、建造成本）量、价大多由地块、市场、定位、产品决定，三费基本固定费率，税金根据测算灵活调配税筹，筛选下来，测算的重中之重或者说很多企业拿地能力的重心就落在了成本，成本力也可以说是举牌能力/核心竞争力。 1.3费用（营销费用、管理费用、财务费用）常见的营销费率2.5-3%，管理费率2-2.5%，财务费率2-2.5%（不过近期地产都在向管理要利润，三费基本都要往下少0.5%） 1.4税金（主营业务税金及附加、土地增值税、企业所得税）所得税是25%，附加税是增值税*12%。税金尤其注意土增税（=增值额*适用税率－抵扣额×速算扣除系数）营改增后，计算利润和土增税均以不含税价为基数。常用的销售额管理口径是含税（增值税）口径，税务口径是不含税（增值税）口径，不含税销售额*（1 10%）=含税销售额 2 什么时候拿到手（周转快）周转=现金流=现金流入（销售收入 融资收入）-现金流出（成本 费用 税金 还贷支出）这块可以参照大运营的文章
投资测算一般各公司成本都有一套测算表。设计、营销、成本、财务、运营几方分工填写，最后财务统一输出测算表结果。具体钩稽关系、归集分摊和现金流排布，各公司有各公司的逻辑和数据案例库。而且有些公司已经做出了速算测算表和一些公司自己软件平台的速算应用 测算注意点
收购对价=存货 存地 其他资产 负债 或有负债 具体测算思路可以从利润法：根据已发生的成本及预计净利润测算） 也可以从现金流法：关注收购后预计可收入多少，预计要支出多少/追加投入测算）。两者都一样，下边的等式。 现金流法收购对价=预计收入（总货值-预收账款）-预计支出（目标成本-已发生成本）=（总货值-预收账款-目标成本） 已发生成本=利润 已发生成本=利润法收购对价收购对价 多谈一下收并购的测算注意点 1 分类资产——1.1已建可售部分，用资产评估思维，做好尽调，摸清真实成本1.2在建未售部分，用动态成本思维，动态成本=已发生 需追加投入1.3未建部分，尤其是未报建地块，用新项目目标成本思维 2 特殊条件——限制性条件（限高、退让、保护、业态等）大宗资产（商业自持等）配套（学校、还迁房、产业等） 3 无票成本和有票但无法税前列支成本（无票土地款、利息、红线外成本等） 4 敏感性分析（限价、售价、成本敏感度、增值率等）
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