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我国现行征收的18个税种，除烟叶税、消费税、资源税外，大部分税种房地产开发企业都会涉及，其中土地增值税、增值税、企业所得税是其主体税种。 梳理房地产开发企业经营活动涉及税种如下，供大家参考。 1 印花税 1、会计账簿印花税 会计设立会计账簿须缴纳印花税，根据现行印花税法律制度的规定，记载资金的账簿（实收资本或股本、资本公积）适用万分之五税率；其他账簿按件贴花，每件5元。2018年5月1，资金账簿减半征收印花税，其他账簿暂免征收印花税。 2、合同印花税 企业取得建设用地，须签订土地使用权出让或转让合同，适用0.05%的税率征收印花税。 企业在开发建设阶段，签订各类合同，须缴纳合同印花税。货物购销合同、建筑安装工程承包合同适用万分之3的税率，建设工程勘察设计合同、货物运输合同适用万分之5的税率，仓储保管合同适用千分之1的税率。 特别提示：印花税的计税依据为不含增值税的金额，如合同未能载明不含税金额，按合同金额计税。因此，企业在签订合同时，应当将价款和合同分别注明，以免将增值税作为计税基础，增加企业的税负。 1 契税 契税的纳税义务人为“受让方”，即产权承受人；契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%至5%。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。 企业在设立阶段，若股东以土地使用权作为出资，则公司须缴纳契税。 企业在开发阶段，取得建设用地，应当缴纳契税。 企业应缴纳的契税=土地出让价款×适用税率（一般适用税率为3%-5%）。 土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。 1 耕地占用税 耕地占用税的纳税义务人为占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人；耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为依据，采用定额税率。 应纳耕地占用税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率 。 1 城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 城镇土地使用税实行定额税率： 1、大城市1.5元至30元; 2、中等城市1.2元至24元; 3、小城市0.9元至18元; 4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 城镇土地使用税采用定额税率，按城市规模实行分级幅度税率。
（1）省、自治区、直辖市人民政府，应当在规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。 房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为商品房出售双方签订销售合同生效的当月末，按房屋销售相应比例核减应税土地面积，按月计算城镇土地使用税，分上下半年缴纳。 1 个人所得税 个人所得税除“经营所得”外，均以支付人为扣缴义务人。在个人所得税中，企业是以扣缴义务人的身份出现。 房地产开发企业代扣代缴个人所得税的情形如下： 1、代扣代缴公司员工“工资薪金所得”个人所得税。 2、代扣代缴与单位发生劳务关系的有关个人“劳务报酬所得”个人所得税。 3、企业在拆迁过程中，支付给拆迁户的拆迁补偿费，在当地政府规定的标准以内的部分，免征个人所得税，超过部分按“财产转让所得”征收个人所得税，单位负有代扣代缴的义务。 1 增值税 1、销售开发产品缴纳增值税 根据增值税法律制度的规定，销售不动产适用9%的税率。 房地产开发企业应纳增值税计算公式如下： 增值税应纳税额=销项税额-进项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)×9%-企业当期进项税额 2、预售开发产品预缴增值税 企业预售开发产品，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 预缴税额=预收款/（1+适用税率或征收率）×3% 一般计税方式适用9%的税率，简易计税方法适用5%的征收率。 1 增值税附加税费 增值税附加税费包括建设维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，计税依据为企业实际缴纳的增值税，与增值税同时缴纳。 1、城市维护建设税采用地区差别比例税率：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%;纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%;纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。 2、教育费附加适用费率为3% 3、地方教育费附加适用费率2%。 1 土地增值税 土地增值税是房地产开发企业的主要税种。 土地增值税的计税依据是以转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额。 土地增值税适用四级超率累进税率，土地增值税是我国目前所有税种中唯一采用的超率累进税率的税种。 四级超率累进税率 1、土地增值税的计算 应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=（应税收入-扣除项目金额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额， 扣除项目金额是计算土地增值税的关键，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用和相关税费。 2、土地增值税的预缴 基于房地产项目开发周期长的特点，为确保税款平稳、均匀入库，对房地产开发企业的土地增值税采取“先预征后清算”的征管模式。 预交土地增值税=预收款/（1+9%或5%）×土地增值税预征率 预征率由省级税务机关确定。 1 企业所得税 房地产开发企业的企业所得税征收方式有两种，一是查账征收，二是核定征收。 应纳企业所得税额=收入总额×应税所得率（核定）×所得税适用税率 应纳企业所得税额=应纳税所得额×所得税适用税率 所得税税率为25%，符合条件的小微企业适用20%的税率。 1 房产税 房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。 房产税实行从价征收和从量征收两种方式： 1、从价计税：1.2% 2、从租计税：12% 2.计算方法： (1) 从价计征的，以房产原值为计税依据 应纳税额=房产原值×(1-10%-30%)×年税率(1.2%) (2) 从租计征的，以房产租金收入为计税依据 应纳税额=房产租金收入×年税率(12%) |
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