【原】新人买房注意事项（首套房、新房）

• 选房

• 开发商、承建商、物业

1. 考虑其质量、尽职程度；

1. 根据品牌，优先选择大品牌或者有着良好口碑的企业；

2. 根据过往资历，也就是说该开发商、承建商、物业在以前负责的单位的反馈如何；

3. 判断是否存在资金风险，也就是项目烂尾的可能性，查开发商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封

2. 对于小开发商，尤其要关注楼盘有无预售资格，查看五证是否齐全（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）

1. 在检查楼盘有无预售资格的流程里，重点是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。

3. 看沙盘

1. 要看实测距离，不要看标距，很多距离都是虚值，要么为直线距离，要么端点不准确。需要自己去实地考察，去实测一下。

2. 要看建设进度，不要看规划，很多配套设施不一定要多长时间才能到位，也可能一直处于规划阶段。

3. 看地段，商场没有想象的那么重要，新盘的入住率没有预期的那么高，地段差的商业卖不出去，导致生活配套跟不上。

1. 时间，什么时候买最划算

1. 淡季买房最划算，对于项目分期开盘的，首期最优惠，涨价的节点都在节假日，如五一；所以买房时间最好为金三银四之前、金九银十之前。

2. 小区层次考虑

1. 奔着买两居室去，就争取买有一居室房型的小区，两居室作为主力户型，会放在相对比较好的位置

2. 一个房子在小区的什么地方算好呢？安静，私密，景观

1. 安静：不临街的相对就更安静私密。

2. 私密：三栋楼之中，如果两栋脸对脸，另外一栋独自矗立，那么这栋楼的采光更好，也不用担心房子对面被别人看到。

3. 景观：最后考虑

3. 是否为学区房

4. 车位问题：

1. 停车位配比：现在青岛的标准是必须大于1.2辆/每户，10万左右，是不是人防车位

3. 楼层层次考虑

1. 朝向，即房子在楼的位置：金角、银角，说的是东南、东北两个位置，朝南的房子当然是最优选，其次是朝东南(早上可以晒到最好的阳光)、再次是朝西南(中午阳光还可以但是下午会西晒)、最次的是朝北的(几乎全天无阳光直射进户)

2. 楼层：最好14层以下；没有所谓9~11楼扬灰层，科学证明了这是谣言，注意下每高一层要多加多少钱（高层一般中间楼层最贵，上下其实差别不大，一层最多相差在100以内。个别城市除外），别超了预算，还有就是一般火灾现场救火车的云梯只能够到14层

4. 房子本身考虑

1. 户型周正永远是户型第一要素，整体方正、纵深比合理、动静区分界明显等；

2. 尽量不要精装房，自己装修，如果是精装房，那么要注意：

1. 装修标准：开发商和你承诺的，一般为几千块/平方

2. 交付标准：指的是装修内容都包含哪些，如地板、墙面、水电气暖，如果豪装的话，所见即所得，所有硬装、软装都会有。

5. 房产销售或中介

1. 跟你的兽兽乃至兽兽所在团队的销售领导搞好关系，有小几率触发额外掉落

2. 中介：和中介交手，原则就是——卖房的找年纪大的，买房的找年纪小的

6. 术语：

1. 容积率：小区地上总面积/用地面积，体现小区定位的，1以下一般是别墅，3以上容量就有点大了（自我感觉），2点几左右正合适。

2. 绿地率：一般情况下绿地率+建筑密度=70%，绿地率代表着你孩子玩的空间大么，你吃完饭有地方散步么，青岛要求是30%以上的绿地率

3. 套内面积

4. 房屋面积

5. 使用面积

6. 公摊面积：你为你的楼梯间你的门厅你的设备机房掏的钱，一般情况下是公摊越大户型越不好；公摊是按照百分比均摊给每户的，所以你邻居户型越大，你的公摊面积越小

• 认购

1. 认筹金到底交不交，新盘开盘前都会让有意向购房的看房者交认筹金，可以在之后买房的时候拿来抵消一部分购款，比如交5K认筹开盘抵5W。认筹金可以交下，因为开盘之后如果没有选到心仪的房号或者放弃了这个盘，可以凭借发票把钱拿回来的。还有个好处是，这点认筹金可以有效提升你在你的销售那儿的声望

2. 认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而开发商却不一定会退还。看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：

1. 双方当事人的基本情况;

2. 房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);

3. 价格计算;

4. 签署契约的时限规定。大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。最后，房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介

3. 商品房买卖合同

• 缴纳相关税费用

1. 契税：90平及以下的普通住房,并且该住房属于家庭的唯一住房,减按照1%税率征收契税,90`144平的普通住宅1.5%,超过144平的3%,非住宅3%。一般的话契税会跟着首付款一起缴,开发商代收。

2. 印花税：在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴。

3. 银行按揭费用：包括抵押登记费（80元/户）、权证印花税（5元/户）、保险费。

4. 房屋维修基金：北海的房屋公共维修基金是63元/㎡。

5. 物业管理费：从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算，一般先交三个月。

6. 交易手续费：住宅 建筑面积 X3元/㎡;非住宅 建筑面积 X11元/㎡。

7. 权属登记费：80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用。