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作者： 正坤财税 咨询部 李媛 姚逸斌 版权声明：如需转载请联系后台，以上为正坤财税原创整理，文中相关政策来源均为官方发布。 房地产开发企销售自行开发的房地产，取得预收款时涉及到增值税、土地增值税和企业所得税的预缴。下面小编对预收款的增值税预缴义务涉税事项进行整理。 1、预缴义务 根据国家税务总局公告2016年第18号文和财税[2016]36号文附件2的规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 2、预缴税款计算 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算； 适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算 由上述公式可知，在预缴税款时是不得抵减支付的土地价款的。 3、预缴税款时间 应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，同时填报《增值税预缴税款表》。 4、预收款范围 并非房地产企业在预售时收取的全部款项都得作为预收款预缴增值税。根据财税[2016]36号文对增值税纳税义务发生时间的规定，发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 由于房地产开发企业在实际交楼时，其销售开发产品的风险已经转移，符合确认收入的条件。因此，对房地产开发企业销售房地产开发项目而言，“发生应税行为”是指房地产开发公司实际交楼的时间；“开具发票”是指房地产开发企业开具应税发票。在发生应税行为并收讫货款前且开具应税发票前所收到的款项，属于预收款，应按规定预缴税款。如已发生应税行为并收讫货款，未开具发票的，因其纳税义务已发生，需按规定申报纳税。 一般来说房地产开发企业收到购房人的定金、一次性付款和分期付款（首付+按揭+尾款）都是预收性质的款项。而诚意金、认筹金和订金不属于预收款，在签订预售合同时则需将该些款项转入预收款预缴增值税。 5、纳税地点 企业一般是在机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税，但如房地产开发企业的机构所在地与项目所在地不一致，则需在项目所在地税务机关按照3%的预征率预缴数款后，再向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 6、预收款开票 营改增后，房地产开发企业收到预收款时可以开具不征税发票，在开票系统选择编码为602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。 该不征税发票仅作为房地产企业的预收款凭证，不用于购房者办理契税申报和产权登记手续。 7、特殊事项 1）买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？ 销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。 如购房者因为未按合同期限缴纳房款，房地产开发企业向购房者收取的利息，应作为价外费用计入应税收入；而如因购房者放弃购买开发产品，房地产开发企业向购买者收取的违约金，则不属于增值税应税范围。 2）代收费用是否为价外费用需要纳税？ 房地产开发企业可能存在代收水电初装费、电视初装费、煤气初装费等业务。若房地产开发企业只是代收代付，最终由各对应单位开票给购房者，则不需作为价外费用进行征税；若房地产开发企业统一收款后再统一支付给各对应单位，对应单位开票给房地产开发公司，则这部分代收费用需作为价外费用征税。 如有任何疑问欢迎留言或私信小坤后台交流哦～ |
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