四、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理★★★ （一）适用范围 房企销售自行开发的房地产项目。 （二）计税方法 1.一般计税方法——差额计税（9%） （1） 适用范围（一般纳税人）： 销售自行开发的房地产老项目——可选择一般计税方法。销售自行开发的房地产新项目——适用一般计税方法。 （2） 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）    【解释】“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等；在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 （3） 预缴税款：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3% （4）进项税  房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，其进项税额可一次性抵扣。
 【总结】差额计税：3%预缴（预收款），9%缴纳。
2.简易计税方法——全额计税（5%） （1） 适用范围 一般纳税人销售房地产老项目——可选择简易计税方法； 小规模纳税人销售房地产新、老项目——适用简易计税方法。 （2） 计税方法 ①销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。（全额） ②应在收到预收款时，按照 3%的预征率预缴增值税：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 应纳税款=销售额÷（1+5%）×5%-已预缴税款 【总结】全额计税，3%预缴（预收款），5%缴纳。  【注意】一般纳税人一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。
 【例题·多选题】下列关于“营改增”后一般纳税人按简易计税方法计税规定的说法，正确的有（ ）。A.一般纳税人销售其2016 年 4 月 30 日前购置的不动产，可以全部的价款和价外费用，按照5的征收率计算应纳税额
B. 一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按5征收率计算应纳税额 C. “营改增”的一般纳税人提供的铁路旅客运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税 D.  一般纳税人跨县（市）为老项目提供建筑服务，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额按 3征收率计算应纳税额 E. 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法依照
5 的征收率计税 【答案】BDE 【解析】选项 A：一般纳税人销售其2016 年 4 月 30 日前购置的不动产，可以全部的价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按 5征收率计算应纳税额；选项 C：“营改增”的一般纳税人提供的铁路旅客运输服务，不可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
五、资管产品增值税的征收管理★★ （一）计税方法的选择 1.简易计税 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为（以下称资管产品运营业务），暂适用简易计税方法，按照 3%的征收率缴纳增值税。 【知识点回顾】资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。 2.一般计税 管理人接受投资者委托或信托对受托资产提供的管理服务以及管理人发生的除上述按照简易计税业务的其他增值税应税行为（以下称其他业务），按照现行规定缴纳增值税。 （二）销售额的确定 1. 提供贷款服务，以 2018 年 1 月 1 日起产生的利息及利息性质的收入为销售额； 2. 转让 2017 年 12月 31 日前取得的股票（不包括限售股）、债券、基金、非货物期货，可以选择按照实际买入 价计算销售额，或者以
2017 年最后一个交易日的股票收盘价、债券估值、基金份额净值、非货物期货结算价格 作为买入价计算销售额。 （三）其他规定 （1） 管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额。未分别核算的，资管产品运营业务不得适用简易方法计税。 （2） 管理人可选择分别或汇总核算资管产品运营业务销售额和增值税应纳税额。 （3） 管理人应按照规定的纳税期限，汇总申报缴纳资管产品运营业务和其他业务的增值税。 （4） 对资管产品在 2018 年 1 月 1 日前运营过程中发生的增值税应税行为，未缴纳增值税的，不再缴纳；已缴 纳增值税的，已纳税额从资管产品管理人以后月份的增值税应纳税额中抵减。总结： 高频 考点 | 要 点 | 不动租产 赁 | 一般： 预 申 异地 ：3%（不）+9%（机） 本 申 地：9%（机） 简 异
预 申 易：地：5%（不）+5%（机） 本 申 地：5%（机） 个人出租 住房： 1.5% | 县、建 跨 市 筑 | 差额、发生地 预缴， 预缴，不含预缴，一般法2%简易法3%其他个人 | 房企销售 | 一般法差额计税：3%预收款预缴+9%缴纳 简易法全额计税：3%预收款预缴+5%缴纳 | 资管产品 | 简易法算资管品运营，一般法算其他+销售额确定（利息、买入价） |
总结： 项 目 | 税 率 | 征收 率 | 预征 率 | 预征价税 分离比率 | 建筑服务 | 9% | 3% | 一般： 2% 简易： 3% | 一 般：9% 简： 易3% | 房企销售 | 9% | 5% | 3% | 一 般：9% 简易： 5% | 不动产出租 （异地） | 9% | 5% | 一般： 3% 简易： 5% | 一 般：9% 简易： 5% | 不动产转让 | 9% | 5% | 5% | 5% |
【记忆提示 1】 关于预征率：排序后，比率重叠接龙。
【记忆提示 2】 关于预征价税分离比率：转让不动产用 5%，其他跟税率（一般法）或者征收率（简易法）一致。 第十二节 征收管理一、增值税纳税义务发生时间（第七节已讲，不重述） 【例题·多选题】下列关于增值税纳税义务发生时间的表述，正确的有（ ）。 A.纳税人采取预收款方式销售货物的，纳税义务发生时间为货物发出的当天B.纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天 C.纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为出租不动产的当天D.纳税人发生视同销售服务，纳税义务发生时间为服务完成的当天 E.纳税人发生视同转让不动产情形的，纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天 【答案】ABDE 【解析】选项C：纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 二、纳税期限 （一）纳税期限：1 日、3 日、5 日、10 日、15 日、1
个月、1 季度。 【注意】以一季度为纳税期限的，适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社等。
（二）报缴税款期限：以月（季）纳税，自期满之日起15
日内申报纳税。 （三）进口货物：海关填发缴款书之日起 15 日内缴纳税款。 三、纳税地点 （一）固定业户 1.一般为机构所在地；总、分机构不在同一县（市）的，应当分别申报纳税；经批准可由总机构汇总纳税。 2. 到外县（市）销售货物或者提供应税劳务，向机构所在地报告，并报税。未报告的，向销售地或劳务发生地报税；未报税的，回机构所在地补税。 （二）其他 非固定业户 | 销售或劳发生主管税务税，未报税的，由机构地 务 地 机关报 所在地或居住地补征 | 进口 货物 | 向报关地海关申报纳税 | 扣缴义 务人 | 机构所在地或者居住地的主管税务机关申报 |
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