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TOP系列房企在规模不断扩大的同时，管理半径的极速扩大，技术更新参差不齐的不断冲击，导致现阶段住宅项目的质量问题不断出现，为此，各标杆房企纷纷回归工程管理本质，回归质量管理的核心，回归基础质量的提升，将质量风险底线把控作为衡量各自工管效能的主要标准和依据。 按照空间位置划分，住宅项目防渗漏关键部位可分为屋面、外墙、外窗、厨卫间、地下室以及关键节点（吊洞处理）。渗漏率统计中除外窗外，卫生间、吊洞处理的数据情况并不乐观，而这几处恰恰均为消费者投诉重点。因此，笔者将按照常见渗漏关键部位的常见问题以及应对措施进行分析梳理。 一 地下防渗漏工程 01 地下室底板防水
卷材搭接长度不足，铺贴空鼓。  
关注防水基层处理质量（推荐垫层原浆收光），卷材铺贴时应注意搭接长度；底板防水反至砖胎模上防水甩茬应做好硬质成品保护（平砌一皮砖块压实）； 防水附加层选材及做法与防水层相同，防水附加层应从阴角/阳角开始上翻/下延和水平延伸各不小于250mm； 外墙导墙施工缝需设置钢板止水带，钢板止水带厚度及宽度应满足设计要求，钢板止水带折边必须朝向迎水面。钢板止水带应沿施工缝连续交圈设置，并采用搭接连接，搭接长度≥20mm，焊缝饱满； 施工缝浇灌混凝土前应将其表面浮浆和杂物清楚、凿毛。  保证卷材搭接 长度  底板承台防水卷材 铺贴无空鼓  底板与侧墙转角防水 卷材施工  底板外墙导墙施工缝止水钢板焊缝饱满 02 地下室外墙止水螺杆
螺杆头切割不到位； 封堵质量不合格。 
选用合格的止水螺杆，加强材料进场验收管理，对止水片宽度、厚度、焊接质量不符合设计要求的材料作退场处理； 有防水要求的区域必须使用止水螺杆，合模前全数检查验收； 防水施工前，外露部分螺栓杆及钢筋必须去除，去除深度≥15mm保证墙面防水基层平整洁净； 新型三段式止水螺杆，方便拆卸及墙体厚度控制 止水螺杆 安装 螺纹杆件 拆除 螺杆洞使用配套胶塞或干硬性砂浆封堵
关注重点 防水施工前止水螺杆未在剔凿凹槽后根部切除；未用砂浆封堵密实；正负零以下迎水面外墙严禁使用套管。 止水螺杆换宽偏小，不符合要求
关注重点 外露部分螺杆及钢筋必须去除，去除深度≥15mm，形成喇叭口状，使用防水砂浆进行封堵，并在封堵位置涂刷3遍聚氨酯防水涂料 止水螺杆直接从砼接触面切割 止水螺杆剔凿封堵 不到位 其二为穿墙套管的规范安装和封堵。
关注重点 套管安装完成后，管道施工前要对套管进行封堵；翼环双面满焊，套管内外刷防锈漆，埋设时1%坡度坡向迎水面；套管与混凝土转角处防水需要做附加层。 预埋质量差（如周边孔洞、蜂窝、露筋等）
关注重点 止水钢板穿越墙柱箍筋位置采用开口箍箍筋焊接与钢板上，单面焊搭接长度不小于箍筋直径的10D。 止水钢板在墙体中线上，施工缝位于止水钢板中线上 浇带位置止水钢板采用 梯子筋固定
关注重点 止水钢板必须拉线固定于墙体中部，同时钢板的下中上采用焊接固定于墙柱钢筋上，防止在砼浇筑过程中偏位变形。 03 地下室外墙防水
基层处理不到位，螺杆等未切割平整； 防水保护层未及时施工，造成防水层破坏。
防水附加层选材及做法与防水层相同，防水附加层应从阴角/阳角开始上翻/下延和水平延伸各≥250mm，必须在所有出顶板或与顶板相交的管道、烟道、墙体等与顶面相交阴角处用水泥砂浆抹成半径≥100mm的圆角； 止水钢板应沿施工缝连续交圈设置，并采用搭接连接，搭接长度≥20mm，焊缝饱满； 施工缝浇灌混凝土前应将其表面浮浆和杂物清除，然后铺设净浆或涂刷混凝土界面处理剂、水泥基渗透结晶型防水涂料，再铺30-50mm厚同强度去石子混凝土，并应及时浇灌混凝土； 地下室导墙支模、止水 钢板埋没 基层修补及聚氨酯 防水施工 地下室外墙防水卷材施工 外墙防水保护层施工 1 二 卫生间防渗漏工程 01 卫生间/厨房烟道防水
挡水坎破损。
结构施工时预留烟风道安装洞口，烟风道接口放在楼板中间，烟风道上下对接后浇筑烟风道周围楼板及反坎混凝土，要求混凝土与烟风道结合紧密并对烟风道形成一定的握裹； 混凝土反坎宽不小于50mm，高出楼地面完成面不小于200mm，混凝土下部支模必须牢固且不漏浆，楼板预留洞口与反坎一次浇成； 防水附加层和防水层上反高度需高出楼地面完成面 400mm 以上，平面出反坎周边不小于200mm；当烟风道周边墙体为砌体时，应先完成砌筑及抹灰施工，之后安装烟风道； 节点做法图 样板引路 管道井四周设置砼反坎 止水台周边涂刷防水附加层 02 沉箱式卫生间地面防水
基层处理不到位，管道根部未设置止水台； 防水涂膜厚度及高度不符合设计要求、成品保护不到位。
混凝土楼板浇筑必须随打随抹平； 基层表面需修补平整、在四周墙根阴角处抹半径≥20mm 小圆角，管线安装及地漏、烟风道、管根等部位封堵完成，做24小时结构闭水试验，发现渗漏需进行修补并验收合格； 闭水试验合格后，在管周、管井、地漏、阴角等部位施工防水附加层。防水附加层材料及做法与地面防水层相同，向墙高和水平方向各延伸250mm； 防水层完工后将门口与地漏封堵，进行24小时闭水试验，做好闭水试验观察记录，如发现渗漏及时整改，直至再次闭水验收合格； 饰面层完成后最高点应比相邻厅/房完成面低20mm。饰面层排水坡度和坡向必须正确，不得有倒泛水和积水现象。 节点 做法图 沉箱排风道、管道 设置止水台 沉箱内管道安装及固定 聚氨酯防水膜施工 03 卫生间给水管穿设
非地采暖地坪时，给水管直接从门槛穿设； 给水管穿设反坎。
管线需提前定位，反坎浇筑前做好定位措施； 非地采暖地坪，严禁给水管从门槛穿设。 给水管在反坎合模前 定位固定 推荐做法1： 反坎中部穿设 推荐做法2： 版面预留凹槽穿设 推荐做法3： 给水管从顶棚穿设 其中卫生间防渗漏核心节点之一即为结构闭水，结构自防水能力是项目交付两年后防渗漏效果的核心标准。 1 三 屋面防渗漏工程 01 出屋面烟风道防渗漏
烟道反坎未随屋面结构一次性浇筑； 振捣不密实，成型质量差，高度不足； 泛水保护层开裂、排气口未设置挡雨百叶。
烟风道应采用吊模施工，随屋面结构一次性浇筑，振捣密实确保成型质量； 若未能随结构一次性浇筑，应采取可靠措施保证根部结合密实； 泛水高度内不允许使用对拉螺杆，关注防水收口质量； 建议在排风口设置挡雨百叶，防止雨水倒灌。 样板引路 烟风道反坎随屋面结构一次性浇筑 根部防水加强处理 通风口设置百叶挡雨 02 屋面防水基层
基层起砂、空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷，防水施工前基层质量缺陷未处理合格； 阴角部位未做倒角处理； 止水螺栓杆处理不合格。
防水施工前结构缺陷处理，包括基层起砂、空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷； 阴阳角部位做R角半径100mm； 防水施工前止水螺杆洞、螺杆头切割处理到位； 涂膜防水、卷材防水施工前基层清洁、干燥。 防水基层平整、干净整洁 阴角部位做倒角 薄弱处设置防水附加层 防水施工前基层处理到位 03 屋面泛水防渗漏
泛水高度基层处理不到位，未采用止水螺杆或螺杆头处理不到位； 管道边、阴角及水落管部位附加层缺失，泛水部位上返高度不足250mm； 卷材胶粘不严密，存在脱落及空鼓现象，密实泛水收头不严密存在渗漏。 女儿墙结构预压卷 材收头凹槽 女儿浇筑“眉毛线” 压条处理较好 大圆弧收口，完成度美观 04 吊洞处理工程
结构施工时必须在楼板上准确预留孔洞位置，避免后期钻孔开洞； 结构施工时可采用定型模板预留孔洞，做成上大下小形状，上部直径大于下部40mm 为宜，在砼终凝后及时脱模；预留孔洞宜比管道外径大60mm； 封洞吊模应采用木质或专用模板，严禁采用铁丝、泡沫等材质吊模； 穿板排水管混凝土浇筑前，预留洞壁应做毛化处理；分两次浇注 C20 细石混凝土（掺膨胀剂），充分插捣密实，并在管根与结构楼板之间留凹槽，槽深10mm；（第一次浇筑完毕，应进行闭水试验，确保不渗水） 防水构造节点 推荐使用专用吊洞膜具 分层浇筑，并闭水实验 推荐使用成品“止水节” 1 1 结语 |
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