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经授权转载自：老孙聊风控 作者：孙自通 在目前的业务实践中，预告登记普遍用于商品房预售领域，购房人向开发商购买房屋后，可以申请办理房屋买卖的预告登记。按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，预告登记的权利人是购房者，义务人是开放商。
如果购房者无法支付全款的话，在向开发商支付一定的首付款之后，可以向银行申请按揭贷款，银行为了确保债权的实现，会要求购房者以预购的商品房提供抵押担保，由于购房者还未获得房屋所有权，双方可以到登记部门办理抵押预告登记。我们今天探讨的问题是，银行办理了商品房抵押预告登记后，对相应房屋是否享有优先受偿权？目前的主流观点认为：按照《物权法》第二十条的规定，预告登记是为了保障将来实现物权而申请的一种登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
根据上述规定，预告登记并不导致不动产物权的设立或变更，只是对将来实现物权赋予一定的保障性。因此，在预告抵押的法律关系中，银行虽然与购房人（借款人）对预购房屋办理了抵押预告登记，但预告登记只是为将来实现物权办理的登记，该预告登记并不直接导致担保物权设立或变更，而是银行对将来担保物权设立享有请求权，在正式的抵押登记办理完成之前，银行不能对预购房屋行使抵押权。在实务中，正是由于商业银行对办理抵押预告登记的房屋没有抵押权，商业银行往往会让开发商为购房者提供阶段性保证担保。开发商提供的阶段性保证担保是一种附解除条件的保证担保，开发商的保证责任在银行与购房者办理了正式抵押登记之后解除。从上述操作模式也可以看出，商业银行要求开发商提供阶段性保证担保，恰恰说明了商业银行对办理了抵押预告登记的房屋是没有优先权的。案例1：中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案， 《最高人民法院公报》2014年第9期（总第215期）抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。预告登记的权利人在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。
预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
案例2：中国建设银行股份有限公司鹤山支行与鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司、杨方皓金融借款合同纠纷， 江门市中级人民法院 （2015）江中法民二终字第456号江门中院认为：鹤山建行为系争房屋预购商品房抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对系争房屋的处分，但系争房屋尚未办理抵押登记，故鹤山建行尚未取得现实抵押权，其上诉主张系争房屋的抵押权可依系争房屋预购商品房抵押权预告登记而设立并进而对系争房屋享有优先受偿权缺乏法律依据，本院依法不予支持。
案例3：兴业银行股份有限公司沈阳分行与董立平、姜峰、沈阳双盛房地产开发有限公司金融借款合同纠纷， 沈阳市中级人民法院 2018辽01民终8159号沈阳中院认为：抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，当事人签订的借款合同合法有效，被上诉人董立平以其名下房产为银行设定抵押并办理了抵押预告登记，但由于被上诉人董立平未取得产权证并完成现实物权的登记，银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押登记之前，其享有的是当抵押条件成就或约定期限届满对董立平抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该抵押房屋已享有现实的抵押权。故上诉人对该房屋行使抵押权并优先受偿的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
案例4：上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行与王碧会等借款合同纠纷案，江苏省无锡市南长区人民法院（2012)南商初字第123号。来源：《人民法院案例选》总第87辑，2014年第1辑法院认为：抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
案例5：中国建筑土木建设有限公司与中国农业银行股份有限公司咸阳渭城区支行、陕西怡丰房地产开发有限公司案外人异议纠纷二审民事判决书[陕西省高级人民法院（2014）陕民二终字第00100号]案例6：交通银行股份有限公司江苏省分行与王笑晨、南京蟠龙金陵建设开发有限公司金融借款合同纠纷再审民事判决书[江苏省高级人民法院|（2015）苏商再提字第00001号]案例7：中国工商银行股份有限公司铜陵百大支行与王武甲、王文甲、杨健康、李葳、铜陵银基置业有限公司、铜陵市宝业商贸有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书[安徽省高级人民法院|（2015）皖民二终字第00891号]案例8：中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行与张恒、芜湖市华安房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷二审民事判决书[芜湖市中级人民法院|（2016）皖02民终893号]实践中也有少数判例认为办理抵押预告登记后权利人有优先受偿权，但是，这些案例要么有特殊原因或者裁判实践在2014年公报案例之前，此类观点属于非主流观点。案例9：中国建设银行股份有限公司温州分行诉浙江省温州市鹿城区房地产开发总公司、潘洋金融借款合同纠纷案，浙江省温州市中级人民法院（2015）浙问商终字第929号，来源：《人民司法·案例》 2016年第14期非基于预抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记，同时预抵押登记财产符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，预抵押权人对预抵押登记财产享有优先受偿权。
案例10：中国建设银行股份有限公司福州城北支行诉周文娟、福州恒宇房地产发展有限公司等金融借款合同纠纷案，福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5965号。来源：《人民法院案例选》总第110辑，2017年第4辑
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