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基本案情 2005年10月，程某某向武某某高息借款13万元，双方签订借款协议，协议约定如程某某一个月内不能偿还借款，程某某以其位于密云县季庄村的8间平房抵债。协议签订后，程某某因刑事犯罪被羁押，到期未偿还借款。后程某某妻子贺某某也与武某某补签了协议。2005年12月，武某某将协议中的房屋据为己有。现程某某夫妇无房居住，只得租房。程某某、贺某某认为，自己与武某某签订的协议中抵押条款属于无效条款。其要求确认与武某某签订的协议中房屋抵押的条款无效，武某某立即将房屋及院落返还给自己。案件受理费由武某某负担。 武某某则认为，本案的纠纷应为房屋买卖合同纠纷而非抵押权纠纷，其与程某某签订的协议也是房屋买卖协议，而且已经经过了房屋所在村村委会的确认。其与程某某签订的协议合法有效，因现在房屋要拆迁，所以程某某才想要回房屋。不同意原告的诉讼请求。 案件焦点 双方签订的《借款及出卖房屋协议书》的性质是附条件的房屋买卖合同还是抵押流质合同，以及合同的效力如何。 法院裁判要旨 北京市密云县人民法院经审理认为：抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；宅基地使用权禁止抵押。程某某、贺某某与武某某签订的协议中约定的'如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出'的约定，违反了法律的强制性规定，应为无效。武某某主张上述条款不是抵押条款而是房屋买卖条款，本院认为武某某的户籍性质为非农业家庭户，非农业家庭户禁止购买农村居民的私有房屋，据此，上述条款亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故程某某、贺某某要求确认双方签订的协议中涉及的抵房条款无效并要求武某某返还房屋的主张，本院予以支持。武某某应当将房屋返还程某某、贺某某，但应给武某某合理的腾退时间。程某某、贺某某因急事从武某某处借款，并自愿在借款无法偿还的情况下将房屋抵给武某某，现因房屋价值明显升高而要求返还房屋，程某某、贺某某的行为有违诚信，存在一定过错，其二人应当返还借款并赔偿武某某因此所受到的合理损失。 北京市密云县人民法院依照《中华人民共和国担保法》第三十七条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，作出如下判决： 一、程某某、贺某某与武某某签订的'借款及出卖房屋协议书'中'如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个院整产权归乙方所有'的约定无效。 二、本判决生效之日起30日内，武某某将坐落于北京市密云县的某处房屋及院落返还给程某某、贺某某。 三、本判决生效之日起10日内，程某某、贺某某给付武某某借款13万元，赔偿其经济损失288786元，共计418786元。 四、驳回武某某的其他反诉请求。 武某某持原审答辩及反诉意见提起上诉。北京市第二中级法院经审理后认为：一审法院根据武某某对涉案房屋及土地进行价值评估的申请，委托鉴定机构对涉案房屋及土地进行价值鉴定，并以该鉴定机构的评估报告为依据，认定原审法院判令程某某、贺某某赔偿武某某经济损失288786元，并无不当。武某某关于鉴定机构在评估中未充分考虑涉案房屋面临拆迁等客观事实的上诉意见，依据不足，本案不予采纳。综上所述，武某某的上述理由不能成立，二审法院对其请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决： 驳回上诉，维持原判。 法官后语 一些当事人为了更加安全，往往在借款抵押过程中，就抵押物签订一个买卖合同，以便在借款到期借款人不能清偿时，直接依买卖合同取得抵押物的所有权。那么，这种买卖契约的性质与效力如何认定呢？是附条件的买卖合同还是流质抵押合同？这是审理本案的一个焦点。一种意见认为，该合同是附生效条件的房屋买卖合同，合同约定了如果原告无法还清借款，则将密云城关季庄大队8建平房一个整院产权归被告所有，且村委会出具一份证明，确认同意双方的借款及出卖房屋的协议书效力，故该合同属于双方自愿签订，是真实意思表示，现所附条件已经成就，买卖契约也应该有效。另一种意见则认为，原被告双方在订立借款合同的同时，签订了抵押流质条款，违反了担保法第四十条的规定，是流质契约，应为无效。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：'订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有'。这条是关于禁止流质抵押的规定。那么原告可否拿回房屋？下面我们从理论和法律规定两方面进行分析和解读。 1.理论分析--附条件的买卖合同与流质抵押的性质界定 附生效条件的买卖合同与流质抵押的区别：（1）标的物与价款价值相当。买卖合同的双方当事人互负给付义务，因此买卖合同是双务合同、有偿合同，当事人双方的权利义务呈现彼此对等的关系，双方权利义务的交换价值具有当事人主观上等价的特点，所以买卖合同是对价合同。然而本案中，原告为了尽快获得被告的借款，以估价为418786元的房屋，为明显低价的130000元的借款进行担保，显然不是等价交换的买卖合同。（2）目的不同。买卖合同中，出卖人转移标的物的所有权于买受人，目的是取得买受人的价款的所有权。同理，买受人支付价款，是为了得到标的物的所有权，这是买卖合同成立的前提。然而本案中，原告同意将房屋的所有权转移给被告的目的是给被告的借款提供保障，并非是赚钱，不是标的物的价款。 2.法律解读--现行《中华人民共和国担保法》的相关规定 《中华人民共和国担保法》第四十条规定：'订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有'。这是我国关于流质条款的禁止性规定。流质条款是转移抵押物所有权的预先约定。法律禁止流质契约是因为：（1）从债务人的角度看，债务人为经济所迫，债权人乘人之危，以抵押人价值较大的抵押物担保小额债权，与债务人签订抵押流质条款，损害抵押人利益。（2）从债权人角度看，抵押权设定后，如抵押物价值下降，低于所担保的债权，对债权人也不公平。禁止抵押流质条款，是为了保护双方当事人利益，体现民法的公平、等价有偿的原则。而显失公平、重大误解签订的流质抵押，债权人虽然可以行使撤销权，但债务人很难举证，禁止流质抵押能更好地保护抵押人的合法权益。（3）抵押权的本质属性是优先受偿权，未经折价或者变价预先移转抵押物的所有权，与抵押权的根本特征和价值属性相违背。综上，原、被告签订流质抵押条款，目的是债务履行期限届满被告未受清偿时，通过私利转移抵押物的所有权实现债权，该约定违反了《中华人民共和国担保法》的禁止性规定，不能有效保护当事人的利益，该条款无效。此外，原、被告双方抵押的房屋为农村居民的私有房屋，被告的户籍性质为非农业家庭户，是禁止购买农村居民的私有房屋的，《中华人民共和国担保法》第三十七条同时也规定宅基地使用权禁止抵押。因此，双方签订的上述条款也为无效。通过对理论及《中华人民共和国担保法》相关规定进行分析，我们发现原被告双方签订的抵押流质条款是无效的。因此，在双方借款时，不可签订抵押流质条款，防止损害双方当事人利益。 |
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