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美国自20世纪六十年代进入老龄化社会以来，已经发展成为世界上较为成熟的养老地产市场，全面覆盖了各阶段年龄和各种需求的老人。美国提倡“普通化”和“社区化”养老方式。普通化是指居家养老，鼓励老人住在自己家和原本居住的社区内。在普通住宅设计和建造过程中，考虑老年人生理及心理特点，既方便使用，又不至于孤独。社区化则是社区养老，坐落于大城市郊外的环境好、规模大、配套齐全的老年社区，多为私人投资并进行商业运作。 “老年社区”是美国最成熟的商业化运营养老居住模式，针对不同需求的老年群体还细分为多种形式： 1. 活力长者社区：除了普通社区服务以外，还提供众多社区娱乐活动，包括高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。 2. 独立生活社区：提供就餐、清扫房间、交通、社会活动、洗衣、紧急呼叫系统等便利服务。 3. 协助生活社区：根据老年阶段和老人需求，提供老人就餐、洗衣、清理房间、医药管理等日常生活活动帮助。 4. 专业护理社区：提供日常生活照顾、社区生活服务以及常规的医药监督和康复治疗。 5. 持续照护社区：提供较多的社区服务和长期的日常生活服务、医疗服务。 在加拿大的很多城市，政府出资建设，提供满足老人不同护理需求的多种多样的居所，其中仅养老院就分为多种等级。 最高规格的是“护理安老院”（NursingHome），这类养老院的入住者为完全丧失独立生活能力的老人，饮食起居和健康状况都需要长期照顾。这类养老院费用全免，既有公营的，也有教会等机构办理的，但均享有政府补贴。这类安老院最大的问题是床位非常有限，申请入住的老人在有的省份需要排队6年才能获批。在“护理安老院”照顾一段时间情况好转的老人，可以送到“护士中心”，这里管理和设施跟“护理安老院”差异不大，最大的差别是每天要支付一定的费用。 较低一级的是“退休人士房屋”(RetirementHome)。入住老人大体上能照料自己，但每天需要约一个小时左右的医护照顾。这里有医护人员值班，或有医生定期到访，费用不高。 最普通的为“老人公寓”（Senior’sApartment），55岁以上即可申请入住，房租很低廉，公寓里各种锻炼和活动设施一应俱全。这类公寓一般都有政府或非营利机构的补贴，由于老龄化现象严重，排队现象比较突出。  << 老人们在“老年之家”中一起吃早餐 德国是目前欧洲最“老”的国家，现有人口约8200万，60岁以上老年人占23%。德国养老体系分为两大部分，即老年住宅体系和养老院体系，皆由政府财政拨款支持。两者一般会相邻而建，以形成各种资源共享的优势。政府财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时住宅房主与民间福利集团签订提供服务的合同，获得医疗、娱乐等服务。由于德国大多数家庭是儿女一结婚都不和父母住一起，为帮助老年人过好晚年生活，德国一些地方政府、社会团体和老人自己都在积极探索新的养老模式，而结伴养老成为老人热衷的行为。 一些厌倦了疗养院里单调生活的老人，结伴入住了德国东部城市德累斯顿的一座老年公寓。平时，他们各做各的饭，但每周至少一次在公共厨房聚餐，共同参与集体活动，比如到附近城市旅游或到剧院听戏。这种“同居生活”已受到德国众多老人欢迎。一项调查显示，到2050年，德国至少会有一半老人选择去老年公寓结伴养老。由于市场需求可观，德国政府十分重视老年公寓的建设，在结构设计上不时征求老年人的意见，并对那些愿意建老年公寓的建筑商提供税收优惠。 那些不愿入住老年公寓而只想在家度晚年的老人也有了新点子，他们在社区内成立老年互助组，平时他们轮流在各家聚餐、收拾花园、聊天，在白天过着时间长短不一的“同居生活”。为了让老人不离开原地就能实现结伴养老，德国一些城市现在正在对一些老年人的原有住宅进行改造，在改造时留出一间公共会客厅。 英国是老牌福利国家，法律规定要对老年人提供服务和供养，以便使他们过上体面的生活，但福利国家导致的“英国病”又迫使政府寻找更有效率的老年服务方式。社区照顾是英国在福利国家政策变化下倡导的一种社会工作模式，也是较早进入“银发时代”的英国探索出的一条符合国情的养老地产模式，其目标是使老年人在自己的家或“像家一样”环境中受到帮助。该模式对许多国家和地区都产生了相当大的影响，香港的社区照顾工作很大程度上模仿了英国的做法。 社区照顾实际上包含社区内的照顾和社区照顾两个概念。社区内的照顾就是运用社区资源，在社区内由专业工作人员进行照顾。如利用社区中的服务设施，对孤老及生活不能自理的老年人进行开放式的院舍照顾，老年人可以随时走出院舍，进入他生活的社区。社区照顾就是由家人、朋友、邻居及社区志愿者提供的照顾。如为有各种需要的老年人提供家庭服务，这样老年人便不用脱离他们所熟悉的社区，过正常人的生活。 政府在社区内出资兴建一部分面积不大但功能齐全的二居室住房，作为老人公寓，供收入较低、有生活自理能力但身边无人照顾的老人居住。每个单元都设置有“生命线”紧急呼救装置，可与控制中心联系。对于生活不能自理、无家庭照顾的老年人，英国也建有分散在社区中的小型老人院舍，不过已不再是早期那种大型集中的院舍，这样可以使老人不离开他们熟悉的生活环境。 社区内还有面向所有老年人的活动中心，为本社区内居住的老人提供一个娱乐、社交的场所，那些行走不便的老人则由中心定期用车接来参加活动。为使老人留在社区、留在家庭，政府对在家居住、接受亲属照顾的这些人发给与住院舍同样的津贴；为解决家庭成员长年累月因护理被照顾者而身心交瘁、不堪重负，或家人因短期内外出不在家无法照料老人，社区还设置了暂托处这样的短期护理服务机构。 英国养老社区模式融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则；更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人不必脱离社会，满足了他们精神生活的要求。同时，政府、民众、民间非营利组织以及商业盈利机构四方的力量被集中起来，既减轻了政府的负担，又促进了老年产业链的发展。
日本在2000年推行的“介护保险制度”是一项国家层面的福利性保险制度，集医疗、护理、家政服务为一体，为65岁以上的老人和40岁以上身体功能有障碍的人士提供社会化服务。老人进入护理机构产生的费用90%由国家支付，个人仅承担10%。介护保险制度解决了高龄老人的养老费用支付问题，是促使养老市场蛋糕迅速做大的直接推动力。养老机构合作开发和持有运营是日本养老服务的主要模式，介护服务商是养老机构开发运营的核心主体，政策性补助和银行长期低息贷款保证了其生存和发展空间。 日本鼓励居家养老和社区养老，为适应家庭核心化倾向，日本很早就开发出老少两代在生活上适度分离的“两代居”，包括同居寄宿型、同居分住型、邻居合住型、完全邻居型几种。近年来，日本的养老服务日趋精细化，配套服务体系已能覆盖各个层面和需求的人群。比如为每位60岁以上的老人发放一本健康手册，详细记录老人的健康及检查情况；定期上门了解患病老人的病因、观察病情，发现问题及时与医院联系会诊，到老人家中进行诊疗护理；白天将行动不便、身患疾病而难以进行日常生活的老年人接到社区老人机构，晚饭后再派车送他们回家；让暂时无法进行居家护理的老人短时间(原则上期限为1天至3个月)入住机构，进行生活协助、健康娱乐、康复修养、交流谈心等活动；为身体、精神上有明显障碍，缺乏生活自理能力，需要长期照看而家庭照料又存在困难的65岁以上老年人提供长期服务；对卧病不起的老人配发特制床、浴盆、火警器、自动灭火器、体位变换器以及紧急通报装置；定期为肢体活动受限的老年病人举办肢体功能恢复培训班，指导他们进行肢体功能的锻炼。 中央公积金制度是新加坡整个社会保障体系的基础，其中的家庭保障计划包括“家属保障计划”和“家庭保护计划”。前者是一项定期人寿保险，目的是为公积金会员及其家属在会员终身残疾或死亡时提供应急资金；而后者是一种强制性保险，目的是保证会员具备归还建屋局贷款的能力。公积金制度解决了新加坡养老的经济问题。 新加坡政府是养老设施建设的投资主体，提供90％的建设资金，对养老机构各项服务提供不同的津贴。政府主导的组屋和乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所住宅模式。政府在建造组屋时考虑多代人共同居住的需要，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。由于政策引导，目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的住户已达41％。同时政府也为希望单独居住的老年人提供了“乐龄公寓”，产权30年，可延长10年。“乐龄公寓”一般为12～14层的板式高层，户型分为35平米和45平米两种，一般都建在成熟社区内，各种设施齐全完善。每户有一个卧室和部分家具，厅和卧室用活动隔墙分隔，节假日时提供子女探访活动。内外设施都是按照老年人需求而设，例如更宽的大门（供轮椅出入）、衣橱、支撑扶手（户内和公共走廊）、热水器、更大的开关钮等。 （本文内容来自《地产评论》2013年9月刊 总第48期。） |
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