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甲有一套房屋，于2011年3月1日出租给了乙，约定租赁期间为三年，从2011年3月1日至2014年2月28日。合同履行至2012年5月份时，甲将该房屋转让给了丙，并通知乙从2012年6月1日起租金向丙方支付。乙按甲的通知，在5月底向丙支付了2012年6月-8月共三个月的租金。房屋过户后，丙在整理甲移交的全部房屋资料时，发现了甲在转让房屋前曾向乙发过催款函，催收2012年1月-2月两个月的租金。丙向甲核实情况后，证实了乙确实至今未付该两个月的租金。于是丙起诉乙，要求乙支付该两个月的租金，同时根据合同“乙方累计拖欠租金三十天以上，甲方有权单方面解除合同”之条款，要求解除租赁合同。 本案需要解决的法律问题有两个：一、房屋转让前产生的租金债权，是否自动转移给新房东？二、房屋转让前已经存在的单方解除权，新房东能否自动继受？ “买卖不破租赁”是一个法学术语，主要是指房屋设立租赁关系后，纵使房屋所有权发生转移，租赁关系也不受影响，买受人仍应按照原合同的条件允许承租人继续使用房屋。关于“买卖不破租赁”的具体规定，可见《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”以及《中华人民共和国合同法》 第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。从上述规定来看，在房屋所有权发生变动的情况下，原合同继续约束承租人和新房东这一点是没有疑义的，但是，该规定并没有解答新房东能否自动取得原房东的权利义务。 由于法律规定的模糊性，使本案的处理出现两种观点。一种观点认为在原租赁合同继续有效的情况下，原房东退出了合同，新房东自动继承了原房东的一切权利与义务，包括未行使的权利与未履行的义务，因此，本案中丙有权要求乙支付租金，同时也有权单方面解除合同。另外一种观点认为，虽然原租赁合同继续有效，但在甲、乙、丙三方没有作出明确约定的情况下，丙的权利义务始于接受房屋交付时，之前甲的权利与义务只能由甲自己来行使或承担。 这两种观点，虽然从逻辑上看，第一种更符合法律规定的言下之意，但在实际案件中可能会导致在合理性上出现问题，就以本文提到的案例而言，如果丙有权要求乙支付房屋转让前的租金，也就获得了本应属于甲的额外的利益，而这对于甲而言是不公平的，对于乙而言也是危险的（因为甲有可能另行要求支付）。相反的例子，如果在房屋转让前，甲就该房屋瑕疵应该向乙赔偿（而暂时未赔），乙在房屋转让后就该甲方未履行的义务而向丙主张也是不公平的，因为丙那时还不是房屋主人，不应该为自己不知道、也无法控制的事情承担责任。对于上述案例，第二种观点显然更具合理性，也就是说，房屋发生转让后，原租赁合同中原房东未行使的权利、未履行的义务均与新房东无关，新房东与承租人相当于只是按照原合同的租赁条件重新设立了一个新的合同，新房东自房屋交付后开始享有房东的权利、履行房东的义务。 但是，如果原租赁合同设置了某些时限性的特殊要求（如果本案的租赁合同约定承租人在2012年1月1日前必须完成某种风格的统一装修）而承租人并未完成该要求，虽然承租人是对原房东的违约，新承租人却仍有机会追究承租人的违约责任。因为达成该要求的时限虽然在房屋转让之前，但新房东接受房屋后，该要求仍然属于其对承租人的合同条件之一，如果承租人在房屋转让后仍未达到该条件，其对原房东的违约已经转化为对新房东的违约，因而新房东可以依据合同追究承租人的违约责任。 综上拟述，本文所讨论案例所遇到的两个问题的答案是，存在租赁关系的房屋发生转让的，房屋转让前产生的租金债权，不能自动转移给新房东，仍应由原房东行使；房屋转让前已经存在的单方解除权，原房东在转让前未行使的，新房东也无权主张。但是，如果承租人违约行为持续，在房屋转让后仍未消除的，新房东有权根据合同要求承租人承担违约责任甚至要求单方面解除合同。 问题：原所有权人是否可以将其解除合同及收取欠付租金的权利转让给受让人并通知承租人？此时效力如何？解除权是否具有专属性？ |
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来自： 享受人生9579 > 《周建长～李国君租赁合同纠纷》
