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板块2019 年整体业绩分化趋势逐步显著，强征恒强持续。2019 年Q4 行业销售额维持稳定，10/11/12 月单月销售额同比增速分别为9.7%/7.3%/1.2%。从66 家发布2019 年年报业绩预告或快报的房企来看，预增、略增、扭亏以及快报业绩正增长的有39 家，预减、首亏、续亏或快报负增长的共27 家，主要为转型或地方小企业。 2019 年Top50 销售增速维持增长，行业集中度持续上升。据克而瑞数据，2019 年中国规模房企销售额进一步增长但增速下行，Top100 房企全年销售金额同比增长16%。2019年全年Top10/20/50 房企销售额累计增速分别为12.4%/15.2%/15.4。2019 年全行业销售额增速为6.5%，规模房企销售增速持续超过行业的情况下集中度继续提升，CR10/50/100 2019 年分别为28.4%/59.7%/72.6%，较去年同期增加1.5/4.6/5.9pct。 目前停工或主要影响季节性的返乡置业需求，全年影响销售1%。综合考虑售楼处暂停营业及工地停工的影响，我们从需求回补程度以及复工时间两个维度来考虑本次新型冠状病毒感染肺炎疫情对房地产行业影响。理论上讲，房地产的需求有其灵活性，对于刚需或改善需求而言，只要对未来收入预期不出现大幅变化，由于售楼处停工影响暂缓的购房需求终会在复工后回补。在购房需求里面唯一难以回补的可能是季节性因素强的返乡置业需求。我们测算全国的春节至元宵期间的返乡置业成交面积约占2019 年全年销售面积的1%，乐观情况下或影响2020 年商品房销售面积增速1%。 估值处于底部区域，主流房企股息率可观。A 股地产股整体估值估值PE 和PB 已经达到2010 年以来估值的4%和8%水平。目前A 股54%的地产股处于2015 年以来PE 估值的0-20%区间，20%的地产股处于20%-40%区间，内房股也有42%是落在估值分位的0-40%区间。主流房企如万科、金地集团、首开股份等等在分红率维持2018 年的情况下股息率均处在5%-8%区间，股息率可观。 我们预计房地产行业重点公司2019 年业绩情况如下： 1.增速在30%以上（含30%）的公司有两家家：阳光城（33%）、保利地产（41%） 2.增速在30%以下的公司有五家：万科A（23%）、金地集团（20%）、华夏幸福（27%）、华发股份（20%）、世茂股份（16%）、招商蛇口（5%） 行业观点与投资建议：推荐布局一二线及都市圈核心城市、资金状况优良的房企，不排除新型冠状病毒感染肺炎疫情结束后逆周期调节政策力度加大可能。考虑到唯一不可逆的返乡置业需求主要集中于三四线城市，其去化风险或会提升，而一二线城市销售面积增速连续两年处于底部，或迎来触底回升，安全边际较高。而如果复工时间超预期延后至4 月，3-4 月销售历年来占到全年的16%左右，该时间窗口的损失对于房企资金回笼或会造成一定影响，推荐重仓一二线、资金状况优良的房企：万科A、保利地产、金地集团。 |
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