 房地产开发企业（下称“开发商”）在对外销售房屋时，一般通过自有销售团队对外宣传引流。随着房地产市场发展及销售代理公司不断扩张，目前开发商在销售房屋时也会引入销售代理公司为项目进行推广，从而促进买受人与开发商达成交易。开发商与销售代理公司进行合作，一般都会签订合同以明确双方权利义务。 在笔者为诸多开发商提供法律服务期间，不少开发商客户对于销售代理在房地产交易中的角色定位有一定困惑，对于双方签订的合同性质也存在一定的误区。买受人对置业顾问的角色往往也存在一定误解，导致纠纷产生时无法准确维护自身合法权益，导致维权成本增加。 01销售代理公司属于受托人还是居间人正如前文所述，开发商与销售代理公司之间通常会签订合同以明确双方在房地产销售中的权利义务，实务操作中，这样的合同标题通常是“销售代理合同”。但不能因为合同标题中含有“代理”二字便简单地将销售代理公司理解为受托方。销售代理公司在房地产交易中的角色直接影响其法律责任的承担，也影响销售代理合同的性质。 销售代理合同是指代理人为委托人销售某些特定产品或全部产品的代理，对价格、条款及其他交易条件可全权处理与委托人签订的合同；居间合同，又称中介服务合同。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。 如何正确区分委托代理与居间，主要标准为销售代理公司在房地产销售过程中能否全权代表开发商，其自由权范围是否受到开发商制约以及能否在大部分情况下以开发商名义直接与买受人签订协议、沟通、处理纠纷。而事实上，大部分开发商对于合同模板、销售价格等与房屋销售直接相关因素把控非常严格，不允许销售代理公司在与买受人介绍房屋时私自收取费用、签订合同，这在合同中均有明确约定。因此，在目前房地产交易中，销售代理公司普遍是作为居间人而存在，双方签订的合同应属于居间合同。尽管在目前实务操作中，销售代理公司除为开发商介绍潜在客户、提供交易机会外，还承担协助签约、交房、过户等职责，但毕竟不能代表完全开发商，因此将销售代理公司定义为受托人显然是失当的。 02居间服务下开发商常见法律风险一、销售代理公司考核标准难以确定，导致佣金结算依据不明 考核销售代理公司业绩指标重要参考依据之一为销售代理公司的带客看房率，通常核定看房率的结算依据为书面的看房确认单，但实务操作中，开发商为追究房屋销售效率，往往忽视对看房确认单的管理，导致在与销售代理公司进行结算时，双方均无法提供完整依据，导致纠纷的发生。笔者建议，除在合同中明确约定外，作为支付佣金的开发商，应当制定完善的看房制度，加强开发商在看房确认的监督权利，以维护其合法权益。 二、佣金支付是否依约存在不明 合同中明确双方的佣金结算与支付时间，开发商应当严格按照合同约定制定，实务操作中，开发商应当定期与销售代理公司核实当期业绩完成情况，佣金发放金额与时间，以免双方产生不必要的争议。值得注意的是，一些开发商在销售房屋过程中提出“团购费”的概念，并由销售代理公司直接收取，由此产生的佣金纠纷不在少数，笔者认为，如相应的团购费即为销售房屋对应佣金的，应当在合同中写明或及时通过补充协议的方式进行约定，以免诉讼中开发商处于被动地位。 律师提示：房地产交易中，销售代理公司的引进是非常重要的一环，开发商需要通过销售代理公司打开市场，赢得更大的客户源。因此，在合同签订时，应当明确销售代理公司的职能定位，在合同中明确双方的权利义务，以免在纠纷产生时缺乏合同义务陷入被动境地。买受人如因与开发商签订的商品房买卖合同产生争议，也应当正确维权，向开发商表达诉求。 作者介绍： 贾梦斐，江苏法舟律师事务所执业律师，本科就读于西南政法大学，硕士研究生学历。拥有证券从业资格、基金从业资格等。贾律师专注于建筑房地产、公司法等领域的争议解决。曾为吉宝置业、远洋地产、九龙仓集团、恒隆地产、双威集团、积水置业、国联新城投资、国联物业、太湖世家物业等诸多知名企业提供法律服务，并承办了大量案件，具有扎实的法律功底与纠纷解决能力。 |
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