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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 《居间协议》一般都会约定房屋买卖双方签订了《房屋买卖合同》则视为居间成功，房屋买卖双方或一方（一般为买房人）需全额支付居间佣金（一般为总房价的2%）。但是，在买房人明知自己没有购房资格而购买房屋，导致在居间方居间下房屋买卖双方签订的《房屋买卖合同》不能履行（不能办理过户等手续），不能实现《房屋买卖合同》的目的。此种《房屋买卖合同》虽不属于自始客观不能【学界通说及台湾“民法”第246条第一款第一句（以不能之给付为契约标的者，其契约为无效。）认为自始客观不能履行的合同无效】而无效的情形，但是这种自始不能履行的合同和“不存在”、“无”（无效合同的精辟解读）并没有什么实质区别。换个角度讲，居间方促成了这么一个不能履行的合同和没有促成合同没有区别，其工作成果也和没有促成房屋买卖合同一样——无。因此，居间方不能以《房屋买卖合同》已经成立为由主张佣金，而只能依据《合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”主张居间活动支出的必要费用。此外，居间人在居间过程中如果有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形的，还应当依据《合同法》第425条的规定承担损害赔偿责任。
案情简介：刘某某明知自己不具有购房资格而通过德佑公司购买案外人丙的房屋，刘某某与丙于签订《房屋买卖合同》后因不具备购房资格而不能继续履行合同，双方协议解除了《房屋买卖合同》。其间，德佑公司建议刘某某通过假结婚的方式规避限购。德佑公司依据《居间协议》等向刘某某主张佣金及逾期违约金。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第5478号】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。德佑公司进行居间，促成了刘某某与案外人丙关于系争房屋买卖合同的订立，且刘某某与德佑公司所签订之佣金确认书亦明确在签订买卖合同当日即支付佣金，故买卖合同签订之后完成过户交易等手续并非德佑公司主张佣金的必然条件，因而德佑公司主张刘某某支付佣金的诉讼请求予以支持。但德佑公司作为专业的房地产经纪公司却向刘某某建议采取结婚离婚的不当行为以规避房地产限购政策，其行为显属不当，对此原审认为德佑公司在从事居间活动中存有过错。另因刘某某与案外人丙在签订买卖合同后并没有履行合同，之后经协商解除合同，而使德佑公司未协助完成后续的贷款、房屋交接、过户等诸多事宜，根据目前的二手房买卖操作流程来看，买卖双方仍需要居间方的陪同和协助完成全部的交易流程，这就意味着居间方在促成买卖双方签约后，仍需要中介人员陪同完成后续的交易工作，居间方存在人力成本的支出，而这些成本支出含在买卖双方向居间方支付的居间费中，如果买卖双方不再履行合同，则居间方的上述支出相对减少，故应综合情况在合理范围内酌定居间费的减少。刘某某提出房地产交易没有完成且刘某某也有损失的主张，但刘某某在签订居间协议及买卖合同时对自身条件是否符合房地产限购政策应具有明确的判断，即使如刘某某所述因信任德佑公司可以操作才签订，刘某某作为完全民事行为能力人，亦有义务和能力明确自己是否具备购房资格，故刘某某以买卖合同未履行为由不同意支付居间费的主张，原审认为难以支持。综上，综合考量德佑公司促成刘某某与案外人之间的买卖合同签署，居间协议已经成立等事实，但德佑公司未全部完成居间协助义务且在居间活动中存有过错，故原审酌情确定刘某某应向德佑公司支付居间费50，000元。约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故综合本案实际情况，原审酌情确认违约金按照同期同类银行贷款利率的四倍计算。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1527号】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在上海市颁行房地产交易限制政策的背景下，德佑公司作为提供房地产交易居间服务的专业公司，应审慎核实购房人的购房资格以促成房地产交易的顺利进行并忠实尽力于委托人之利益。本案中，签订买卖合同前，德佑公司明知刘某某在上海不具有购房资格，仍促成刘某某与案外人丙就系争房屋签订买卖合同，嗣后，刘某某亦未能通过正当途径获得购房资格，故系争房屋之买卖合同事实上是无法履行的，不能达到买卖双方之交易目的及买卖双方委托德佑公司提供居间服务之目的。德佑公司虽然形式上促成了买卖合同关系的成立，且系买卖双方协商解除了买卖合同，但德佑公司居间促成的系无法实际履行之合同，嗣后德佑公司亦未能协助交易双方消除交易履行之障碍，故其要求刘某某支付居间报酬的诉讼请求，应予驳回。至于刘某某明知其不具有购房资格仍坚持购买系争房屋的问题，本院认为，购房人刘某某确对买卖合同不能履行负有过错，但购房人之过错并不构成免除居间方应负义务之正当理由，德佑公司要求刘某某支付逾期支付佣金的违约金的诉讼请求，本院亦予驳回。考虑到德佑公司确向刘某某提供了一定的居间服务，付出了一定的居间成本，本院酌情确定由刘某某支付德佑公司从事居间活动的必要费用5，000元。
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