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2017年6月18日，张某到某房地产中介公司查看房源并对在该公司登记的一套商品房产生购买意向。2017年6月23日，房地产中介公司收取张某20 000元定金，并出具收款收据一份，内容为：“今收张某购某小区16楼1单元502室购房定金20000元整。”后张某未就房款、过户费及税费承担问题与房屋卖主达成一致意见，双方未签订购房合同。现张某前来咨询，能否向房地产中介公司主张返还20000元定金？
对此问题，有两种不同意见：
第一种观点认为，张某交纳定金后又以不满税费承担为由，反悔双方交易，过错责任在张某，根据定金罚则不应返还定金。
第二种观点认为，张某和房地产中介公司双方未签订居间合同，且房地产中介公司没有经房主授权无权收取定金，应予以返还。
笔者认为房地产中介公司无权收取定金，应予以返还。理由如下： 一、双方虽未签订居间合同，但成立了的居间合同关系。
《合同法》第424条规定：“居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并由委托人支付报酬的合同。”向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。本案中，房地产中介公司某房地产中介公司为张某提供订立房屋买卖合同的媒介服务，成立了的居间合同关系。
二、房地产中介作为居间人，无权与买卖合同双方签订定金合同或向任何一方收取定金。
1、定金是在合同订立或履行之前支付的以一定数额的金钱作为担保的一种债权担保方式。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。“定金罚则”规定：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。“定金罚则”旨在督促债务人履行债务，适用于合同订立的双方或债权人与债务人双方，且应以书面形式约定。
2、对于购房合同而言，定金双方指向的是房屋买卖的双方，其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同，如果一方违约导致无法签订购房合同，定金是对守约方的保护和救济。本案中，房地产中介作为居间人，并非房屋买卖合同的当事人，其无权与买卖合同双方签订定金合同或向任何一方收取定金，在并未取得卖主授权的情况下，其向张某收取定金是一种越权行为。
三、虽然未签订正式购房合同，但张某并无过错。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”对张某而言，其义务是按照预先约定与房地产中介或卖主洽谈购房事宜，该义务其已经履行，即使最终因房款、税费等问题未能协商一致签订正式购房合同，也并不属于张某过错，而属于“不可归责于双方当事人的事由”。因此，房地产中介公司如无法向法院举证因本次居间服务实际支出的费用，对所收取的定金20000元就应全额予以返还。 |
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