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博法律师说 我国不动产的物权变动采登记设立主义。基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记协议，只在内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果。 基本案情 A公司与高女士买卖合同纠纷一案，法院作出判决，判令高女士于该判决生效之日起七日内返还A公司沙石料生产线一套；高女士于该判决生效之日起七日内给付A公司设备使用折旧费33万元。现该判决已经发生法律效力，A公司申请法院强制执行，在执行中，法院于2015年4月23日查封了涉案房屋。 张先生向一审法院提出执行异议申请，张先生提交的《协议书》载明：经高女士同意，张先生在购买某小区11F楼（172万元）办理购房手续时，（实际是某公司给张先生的抵债房）全部使用高女士的身份证、户口簿、名称等相关证件，房产权及按揭均归张先生所有，由此产生的一切经济责任和法律责任由张先生承担，均与高女士无关，双方可随时办理过户手续，无任何异议及附加条件。 1999年12月25日，某公司作为甲方与高女士作为乙方签订《北京市外销商品房预售契约》，约定乙方自愿购买甲方的×××11F单元房屋，价款合计172万元。 某银行出具《个人贷款结清证明》，载明：高女士在建设银行的个人贷款，贷款总额1005915.13元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2014年6月9日结清。 因B公司未按时办理涉案房屋的产权登记手续，高女士向一审法院提起诉讼，法院判决B公司于该判决生效之日起7日内协助高女士办理11F单元房屋的产权证，并登记至高女士名下，因此所发生的全部税费均由高女士负担，后高女士向一审法院申请强制执行。 法院审理 一审法院认为： 案件争议的焦点在于张先生与高女士之间是否存在借名买房的关系以及该借名买房关系是否能够排除强制执行。 第一、张先生与高女士之间是否存在借名买房的关系。首先，从形式上来看。张先生提供的张先生与高女士签订的《协议书》，该协议约定张先生在购买涉案房屋时全部使用高女士的身份证、户口簿、名称等相关证件，房产权及按揭均归张先生所有。该《协议书》落款处有高女士的签字，虽高女士对该《协议书》中的签名及内容均不认可，认为该《协议书》系张先生伪造。 但是经在另案中，法院委托鉴定机关就高女士的签名进行鉴定，认定此《协议书》中高女士的签名与高女士所留鉴定样本的签名为同一人所写，且高女士未提交证据证明此《协议书》中内容系张先生伪造。故法院对高女士关于《协议书》的意见不予采信，法院依法对该《协议书》的真实性予以确认； 其次，从实际执行情况来看。张先生主张涉案的房产系京秦公司、B公司以及西部物资中心之间以房款折抵货款而为，并且提交了上述三者签署的《协议书》及京秦公司出具的《证明》予以佐证，虽上述《协议书》因高某未同意而未实际履行，但是结合京秦公司出具的《证明》可以证明三方存在以房款折抵货款的事实。虽高女士称涉案的房屋系B公司欠其父亲高宏琪与张先生共同的货款，有以房款折抵货款的情形。但是高女士提交的证据不足以证明高宏琪与张先生之间的货物、货款往来与该案有关系。故法院对高女士关于该案中房款的意见，不予采信； 最后，房屋的实际使用情况来看。庭审中，双方均确认，涉案房屋由张先生实际占用并对外出租，以房屋作抵押所贷款项亦由张先生负责偿还。综上，可以认定高女士与张先生之间存在借名买房的关系。张先生要求确认张先生与高女士的借名买房关系的请求，应属事实认定问题，不应作为一项独立的诉讼请求。 第二、张先生与高女士之间的借名买房关系是否能够排除法院的强制执行。 首先，张先生与高女士之间的借名买房协议，系其双方的债权债务关系，只在其内部产生法律的约束力，不发生物权变动的法律效果，张先生享有的是债权请求权而非物权，不能据此认定涉案房屋的产权人为张先生； 其次，根据物权公示公信的原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案房屋的登记人为高女士，且不存在登记错误的问题，A公司作为善意第三人，其权利应当予以保护，故张先生与高女士之间的借名买房关系并不能阻却善意第三人A公司作为权利人的强制执行行为； 最后，张先生与高女士签订借名买房的协议时，应当预测到借名买房的法律后果，其在该案中亦存在过错，相应的不利后果应自行承担。故法院认为张先生与高女士之间的借名买房关系不能排除法院的强制执行。综上判决：驳回张先生的全部诉讼请求。 二审法院认为： 根据生效判决认定的事实，张先生与高女士之间存在借名买房的合同关系。本案一审认定张先生与高女士之间存在借名买房的合同关系这一事实，高女士对于该认定虽不认可，但并未提起上诉。据此，本院确认张先生与高女士之间存在借名买房的合同关系。因该借名买房合同关系而生争议，双方应通过房屋买卖合同纠纷予以解决，张先生直接诉请确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。 关于张先生诉请停止对涉案房屋执行行为一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据查明的事实，（2014）朝民初字第07625号民事判决书判决B公司协助高女士办理涉案房屋的产权证，并登记至高女士名下。因高女士怠于履行（2013）朝民初字第24494号民事判决确定的对A公司的合同债务，法院经A公司申请，查封了涉案房屋。张先生以其系涉案房屋实际权利人为由，申请停止上述执行行为。 本院认为，高女士对涉案房屋的转移登记请求权已由生效判决确认，法院据此对涉案房屋查封并无不当。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国不动产的物权变动采登记设立主义。基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式。 在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记协议，只在内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果。因此，虽然张先生与高女士之间存在借名买房的合同关系，但张先生并未取得涉案房屋所有权登记，依法不具有排除强制执行的权利。张先生诉请停止对涉案房屋的执行行为，于法无据，本院不予支持。 |
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