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由于房地产业的业务具有内容丰富、手续繁杂、涉及面广等特点，决定了房地产居间活动成为房地产市场中不可缺少的一环。 中国近代市场中就已经出现为房地产买卖双方介绍交易、评定房地产商品质量、价格的居间行商，称之为“宅行”。在我国将房地产业确定为国民经济的支柱产业后,房地产业得到了长足发展，房地产居间业务量也不断提高。 为了适应这种市场的需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成为专业化操作相对独立的工作领域。 根据《城市房地产管理法》的规定，我国房地产居间服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式。随着我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快以及城乡居民住房消费需求的日益旺盛，房地产经纪成为其中最为活跃的领域。 何为房屋中介？ 所谓房地产经纪，就是指有资质的机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易从而收取报酬的活动，也就是我们常说的“房屋中介”。 现实生活中有购房需求的当事人基于对房地产市场行情、交易手续等不甚了解，往往会选择通过房地产经纪机构的居间服务来稳妥地进行交易。 然而，由于房地产价格波动与政府政策调整等多方面的原因，即使买卖双方已经签订了房屋买卖合同，也时常出现交易无法继续进行的情形。 在此情况下，房屋中介是否还能全额获取居间报酬成为实践中经常产生争议的问题。 房屋中介都要做些什么？ 在回答这个问题前，需要先回顾我国《合同法》第四百二十四条关于居间合同的定义。 居间服务根据居间人所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间。 所谓报告订约机会，是指居间人接受一方委托人的委托，寻觅、搜索信息报告委托人，从而提供订立合同的机会。 所谓提供订立合同的媒介服务，是指介绍双方当事人订立合同，居间人不但要向委托人报告订约的机会，而且还要进一步周旋于委托人与第三人之间，努力促成其合同成立。 而从房屋中介服务的特点来看，房屋中介不仅需要向委托人报告订立合同的机会，通常还需要促成合同成立。 《合同法》第四百二十六条和四百二十七条的规定让许多房屋中介机构单纯地将促成交易合同的成立视为收取全部居间费用的唯一条件。但从司法实践来看，并不是促成委托人与第三人之间的合同，就能视为房屋中介全面履行了居间义务。 房子卖出去就万事大吉了吗？ 当事人的义务来源有三种，即法定义务、约定义务和附随义务。根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人负有如实报告义务（此前的微信中已经有过详细的分析，可点击如果房店长隐瞒“凶宅”情况，将房屋卖给了客户会怎么样？——从《安家》看房产中介的如实告知义务），而如实报告的前提则是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。 委托人往往是由于信息不够灵通，才会委托居间人为自己办理事务，委托人在签订房屋买卖合同时必然更多地信赖中介机构的专业判断和承诺而与交易相对人签约。 因此，较之一般社会公众，作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，在从事居间服务过程中应负有较高的谨慎注意义务，对于订约有影响的事项应当进行必要的审查，比如房屋的权属情况，房屋上的抵押、查封等权利限制信息，买受人的购房资格等（法律实务丨“限购令”下房屋中介对购房资格的审查义务、房屋交易居间合同中能否以中介未尽合理审查义务为由要求赔偿损失）。 若房屋中介怠于审查或审查过程中出于严重过失没有发现应当发现的问题，则视为对该义务的违反，据此，将无法全额收取报酬。 例如在（2017）粤06民终4370号一案中，法院就认为，合富置业公司作为专业的居间机构，在张晋新披露其离婚的情况下，本应要求张晋新出示其离婚协议以确定涉讼房屋的权属状况，审核出卖人资格，但合富置业仅凭张晋新的承诺即促成何健和张晋新签订《房屋买卖合约》，其在提供居间服务过程中对涉讼房屋产权审查上未尽到专业的居间机构应当尽到的审查义务，不能视为全面履行居间义务。《房屋买卖合约》虽经何健、张晋新协商解除，但合富置业公司也无权再要求何健全额支付居间报酬。 再如（2018）陕01民终11807号一案中，法院以“顺邦公司未能认真审核顾浩是否符合限购政策就促成米金玉与顾浩签订涉案房屋买卖合同，顺邦公司应当对涉案合同解除承担责任”为由，最终判决了顺邦公司向顾浩返还中介费15000元。 此外，诚实信用原则作为居间人履行合同指导思想之一，要求房屋中介除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要履行合同未做约定但根据合同的性质、目的和交易习惯应当履行的通知、协助等义务。 根据行业交易习惯，房屋中介在房屋买卖交易活动中提供的中介服务不仅限于促成买卖双方签订合同，还包括协助买卖双方办理房产过户、房屋交付、银行贷款等手续。房屋中介未能履行相应的附随义务,法院在裁判时可能会酌情降低报酬。 比如，在二手房交易中，买受人需要通过按揭贷款支付部分款项的情形在实际生活中较为普遍，而买受人通过房屋中介提供居间服务完成相关合同亦属于常见情形。 房屋中介通常会就贷款的审批（包括能否获取银行或公积金贷款、贷款数额、贷款利率等）、贷款人的资质（偿付能力、资产状况、征信记录等）、房屋的评估价值等与房屋交易相关的一系列问题提供相关咨询。 在（2015）昌民初字第14501号判决中，法院认为“《房屋买卖居间合同》未能继续履行，系因马骁骅查询其公积金贷款额度低于合同约定的贷款金额，故提出解除合同……易合公司作为专业的房地产经纪机构在马骁骅咨询公积金贷款额度时，未能尽职查询其贷款的实际情况，其错误估算导致合同约定的公积金贷款金额高于实际可贷金额，易合公司应承担相应的过错责任。”合同约定的居间代理费为33396元，“考虑到易合公司提供的居间服务还存在部分瑕疵及尚未履行的部分内容……结合全案情况酌情确定居间服务费为5000元。” 值得注意的是， 房屋中介还有可能 因为未全面履行“沟通” 这一附随义务 致使合同解除而被告上法庭
（2019）川13民终396号一案中，当事人指出“李灵、蓝川之间房屋买卖协议未能履行的原因，在于好房优居中介履职不到位，从而导致买卖双方沟通不畅”。法院在判决中认定好房优居中介所未充分完成居间义务，对导致买卖双方无法完成合同履行存在过失，理由在于“导致蓝川、李灵双方未完成房屋交易且均认为对方违约的原因，主要在于彼此信息交流不够、双方存在认识障碍，从而丧失信赖基础。在通过中介机构居间发生的房屋买卖交易中，买卖双方无法直接联系，信息交流需通过中介机构传递，此为通过中介买卖房屋的一般习惯和独有特性。因此，双方就交易事项发生争议后，中介所的地位和作用极为重要…… 本案中，好房优居中介所提供的合同文本存在瑕疵，订立合同时未就相关问题进行充分了解、评估与告知，为买卖双方发生争议留下隐患。争议发生后，中介所提供的证据仅能证实其对买卖双方的信息进行了转述，不能证实其为协调双方争议采取了合理、积极的措施。”据此，法院判定好房优居房屋中介所向李灵退还中介服务费19500元。 结语 从以上案例可以看出，促成房屋买卖合同的成立是房屋中介取得报酬的前提，但是否能够全额获取报酬则取决于房屋中介是否全面依法依约履行居间义务，包括但不限于必要的审查义务、依照诚信原则应当履行的如实报告、通知、协助义务等等。 在房屋买卖过程中，房屋中介以其专业背景从事居间业务获得报酬，而交易双方之所以愿意支付大额佣金也是基于对房屋中介在房地产行业具备专业背景与知识的信赖，期待中介能够对交易进行必要的审查，以减少房地产交易过程中的纠纷与风险。 在房屋交易依旧活跃的今天，房屋中介不应一昧将促成合同签订作为唯一目的，而应在合法合规开展房地产经纪活动的前提下，维护房地产经纪活动当事人的合法权益，这样才有助于房地产市场的健康发展。 来源：网络 声明：图文转载于网络，版权归原作者所有，仅供学习参考之用，禁止用于商业用途，如有异议，请联系。 |
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