作者 民事审判庭 杨丽 作为民事审判庭房产团队的一名法官助理,房屋买卖合同纠纷是我们日常工作中所接触案件中的常见案由之一。而在房屋买卖合同纠纷案件中,动迁安置房买卖产生的纠纷又占据较大的比例。 所谓动迁安置房,是指政府组织实施,提供优惠政策,明确建设标准,限定供应价格,用于本市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。 购买动迁安置房与一般的商品房或二手房相比,最明显的优势就是其市场价格相对较低。另一方面,除去价格优势,该类房屋的交易限制也更为严格,除受法律、法规的规范之外,还需受地方性政策的约束。因而,动迁房交易中,买家往往需要承担极大的法律风险。 本文作者 杨 丽 民事审判庭 法官助理 法学硕士 01 合同效力的风险 02 无权处分的风险 03 一房二卖的风险 04 卖家不配合过户的风险 05 卖家不配合迁出户口的风险 06 因继承产生超预期税费的风险 07 房屋被司法查封的风险 买家在考虑购买动迁安置房时,应当通过正规中介机构,查看房屋的动迁协议、产权信息等,确认房屋的权利人,并确保房屋上不存在抵押、查封等权利限制。建议要特别谨慎购买尚未办出房产证的动迁安置房。除了房屋的基本信息,卖方的基本情况也与房屋买卖的顺利进行息息相关,卖家的家庭成员、婚姻关系、对外债务等,都建议了解掌握,在衡量买卖风险系数的同时也为合同条款的制定做好准备。 在购买动迁安置房屋时,签订一份详尽、可操作的买卖合同尤为重要。要确保买卖合同的有效性,最重要的就是要保证合同主体与房屋产权人的一致性,买家可通过让潜在的权利人都在合同上签字确认来减少无权处分的风险,即便产证上仅有夫妻一方的姓名,也应当取得另一方的签字认可,若涉及到未成年人需要其监护人签字确认。其次,要明确房屋坐落等具体信息,约定交房、过户及户口迁出的时间。此外,双方还应当对税费承担和违约责任做出尽可能详尽的约定,双方可对可能发生的税费承担、违约行为加以罗列,以防后期出现纠纷时找不到合同依据,造成不必要的损失。 虽然物权转移需经登记方能发生效力,但在动迁安置房交易限制期届满前,买家也可以通过积极行为降低卖家“一房二卖”的风险。及时进行房屋交接、尽早占有使用房屋,除了可以积极行使使用管理收益等权利外,还可以减少卖家再行出售的风险。需要注意的是,在交房时建议签署房屋交接确认书,办理交房手续。 在动迁安置房买卖中,除了交易时间的限制,买家的疏忽大意也扩大了“一房二卖”的风险。一些买家没有意识到及时办理房屋过户手续的重要性,有的甚至以为房屋交付后实际占有使用了房屋就可以了,过不过户并不重要,这就为风险的扩大埋下了隐患。因此,建议在符合合同约定和政策规定的情况下,及时办理过户登记手续。 部分图片源于网络
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