南沙楼市，并没有想象中那么乐观！

上周末，我们去了南沙，明后天会以实地调研稿的形势给大家呈现，在此之前，我曾经因南沙放松限购写过一次南沙，内容偏向于宏观、科普方向，今天把这篇文章拿来重发回顾，也刚好和实地调研搭配，方便大家对南沙有更清晰的了解。

众所周知，过去这1年，市场冷淡，陆陆续续的“因城施策”正在慢慢浮现。大量其他城市的前车之鉴，让南沙这个名头超大却极其尴尬的区域，终于放下限购的大旗。

 

一直默默无闻的南沙，怕是万万没想到，放松限购成了它这几年来最高光的时刻。

顶着广州副中心、国家新区、自贸区多个光环的南沙，在限购放松后成了粉丝咨询量最大的区域，似乎只要给到一个简单的肯定，下一秒就要冲进去。

 

但其实，绝大多数并不真正了解广州和南沙的关系，更不了解南沙存在的问题。

 

我们，就从南沙的过去，到和广州的关系，再到自贸区，以及南沙楼市的问题，放在一起，深入的去捋一捋，为什么南沙的楼市不容乐观！

 

 

选择一个区域，先要了解他的过去。

 

南沙最大的标签，不是所谓的副中心，不是所谓的自贸区，更不是所谓的国家级新区，而是霍家的地。

 

1978年，霍英东第一次踏上南沙的土地，当时的南沙几乎是一片滩涂和淤泥，没桥、没路的南沙，逼得霍英东最初从黄埔那边租游艇过来考察。

 

外人想不到的是，连一条正经的道路都没有的南沙，成了霍英东先生眼中的宝地。

在霍英东眼里：“以南沙为中心，以五十公里为半径画一个圆，可以囊括珠三角所有重要的城市，包括香港和澳门的所有港口码头。南沙就是珠江三角洲的中心。”

(建设初期的南沙)

随着时间的推移，南沙的洛溪大桥通车，时隔10年后的南沙，终于在1988年进入了正式的发展期，霍先生前前后后数百次到访南沙，仅仅在入场南沙的前几年，就已经投资了超过10亿。

 

要知道一九八几、九几年，“万元户”已经是百姓眼中难以企及的富翁。

 

2002年后，霍家继续重金投资南沙，而后的这些年，南沙的发展，表面上很稳健，但实际上却十分艰难。

 

天后宫、浦洲花园、蒲洲高新技术开发园、南沙大酒店、中华总商会大厦、世贸中心大厦、东发码头、南沙客运港、虎门渡轮码头，这些耳熟能详的的东西其实早早就已经建立。但除了霍家一手搭建的南沙临海区域，南沙数年来几乎都没有太明显的进展。

 

2001年，广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”，让广州从河港变成一个滨海城市。

 

很显然，这个话题，已经很久没有媒体再提起。

南沙的难题，在于霍家投资的临海区域，不仅仅没有把自己手里大片土地填满，而且离主城区太远太远。甚至，和现在的区政府万达广场片区，都存在着大量断裂带，和预想中的发展相距甚远。

 

2005年，南沙迎来了一个节点，当年的广州行政区划调整，让南沙由一个单纯的经济开发区，变身成为综合性的独立行政区。

 

但这一点，似乎并没用让南沙的发展走入快车道。随后的这些年，每年一点，陆陆续续有各种各样的零星楼盘，以及一些其实不怎么重要的产业，逐步的填充了南沙的城建。

 

按照官方的说法，南沙在发展的快车道上形成了汽车、造船、钢铁、装备机械工业、高新技术产业、港口物流、石油化工等七大产业。

 

但很明显，数量和质量似乎都没有让人很满意，以至于，2018年，南沙的GDP勉强过千亿。唯一拿得出门面的商业，万达广场开业也不过三两年。

 

(万达广场)

如今的南沙，除了万达广场蕉门河附近那片，看起来有点城市的形象，其余大部分土地，仍然存在着大片的空地和未拆的旧工厂和村落，远远达不到，当初雄心壮志，定下的宏伟目标。

 

2010-2020年，是中国城市高速发展扩张最为明显的10年，也可以理解为中国城镇化上半场最核心的10年。

 

南沙错过了上半场，而下半场远比想象中的艰难。

 

很显然，南沙错失了过去这10年，错过了高速城镇化的这十年。

 

这个问题，责任并不完全在于南沙。对于南沙而言，很多事更多的是心有余而力不足，因为整个广州南部，可以说，基本已经塌陷。

 

放眼整个广州南部，高光的除了广州南站，就剩下长隆动物园，万博都不太算。

 

一个广州人，可能十天半个月都不会从市区向南。外地人更明显，楼面作为深圳公司，身边往返广州的朋友不计其数，有过半的人宁愿去罗湖坐去广州东的慢车，都不愿意去深圳北坐去广州南的高铁，甚至大巴车都成了广州南之上的优选。

 

一方面是广州南去市区不方便，另一方面也说明了，大部分人确实没什么事去广州的南面办。

 

(图为番禺南沙之间大片空地)

原本的番禺，新晋的南沙，在各自为谋的路上越走越远。

 

所以我刚刚说，广州的南面，基本已经塌陷。而塌陷的原因，很复杂，但外地投资客显然不明白其中的所以然。

 

当媒体把“北上广深”变化成“北上杭深”的那一刻，就注定了广州的动能已经明显弱了，不管你承不承认，传统的产业，没有办法转型改变，即使当下的经济账面依然好看，但衰减是必然。

 

所谓瘦死的骆驼比马大，华南第一大市的根基、惯性和积淀其实本质上不至于让南沙的发展如此的难看。

 

整个广州这过去这些年面临的最大的问题，便是城市推进方向的频繁改变，和动荡不安的官场官员。

 

如同西安百姓数落巨贪魏、民洲耽误西安五六年，广州的坊间对于腐败落马的万、庆良也是骂声不断。

(图为万、庆良庭审现场)

广州过去这些年，不断的官场动荡对于城市的负面远比其他城市来的明显。

 

以至于，隔壁的深圳南山已经全面对垒福田，而广州小小的珠江新城至今找不到什么对手，近到琶洲、远的知识城仍然还在修建，而提出数年的金融城基本停留在纸面。

 

这样的阶段，四面都已种花，都想开花的阶段，你让市里怎么有人、有钱、有精力去顾及南沙？

 

但城市的发展一方面是自己的战略，一方面也要看国家的战略，南沙依然在并没有太大硬实力的底子下，凭借着优质的区位，拿到了国家级新区和自贸区这样的黄金资源。

于是，市里头也把原来的南沙明珠湾次中心顺水推舟给升级成了城市的唯一副中心。

你看这图，南沙不仅仅干掉了其他当年的同级次中心，连圈圈都要画的那么红，那么明显。

 

但很抱歉，投资客、置业顾问心心念念的城市副中心，其实只是个名号罢了。

 

你见过哪个城市真正的副中心？离市区可以有那么的远？

南沙的区位再加上番禺的塌陷，已经给这个副中心定了性——它顶天顶天能算个卫星城，而且还是个略显尴尬的卫星城。

  

在说为什么尴尬之前，我们要先称赞一下南沙，在填海的事业上真的很牛X。一路向南推进，24公里长的万顷沙，把广州和中山的海上距离，缩短到了一公里。

 

我在翠亨马鞍岛上考察时，望着近在咫尺的万顷沙，真的由衷的佩服南沙推进填海的能力。

 

(图为万顷沙)

于是原本没有广州什么事儿的深中通道，在南沙也落了地，一字型的深中通道硬生生变成了Y字型。

 

很多人甚至对于南沙心动源于深中通道在南沙落地，跑去南沙炒房子，让人觉得可笑又可气。

 

仅仅一个万顷沙就要24公里，上百平方公里，落地一个深中通道又如何，难不成还在等填海沉降的万顷沙，十年八年能发展成为南沙的核心成熟区？

要知道，深中通道去南沙和虎门大桥去南沙，距离一点点都没有近！

言归正传，我们还是来说南沙的尴尬。

 

这个尴尬，一个是先前已经说到的主城区距离问题，这个不再重复。另一个大的点则是自贸区三兄弟的问题。

 

广东三大自贸区，前海，横琴和南沙。

 

谁是自贸区之王？第一没人抢，前海天然的主城区优势加上城市经济特别是南山区经济的加持，特区中的特区，无论是建设速度还是规划落地能力都是当之无愧的第一。

(图为前海)

相反，这第二名可是谁都不服气谁。

 

南沙觉得自己一线城市自己位置牛逼，自己本来就有千亿GDP，我虽然拿不了第一，但第二非我莫属。

 

但横琴更是不服，说我横琴一边挨着澳门，一边京港澳通着香港，小几十栋超高和央企落地，书记三番五次监督推进，你南沙前不着村后不着店，拿什么跟我比。

(图为横琴)

这正是南沙的尴尬之处，不仅仅拿不了第一，连第二都拿不出什么能够让人信服。

 

更何况，如今的自贸区全国几十家，可谓是批发的自贸区。一个自贸区也好，国家级新区也好，如果没有硬实力，全靠名头显然和头部有明显的差距。

 

最典型的例子就是西咸新区，去年的西咸新区只拿了500多个亿，徒有一个国家级新区名号。

 

当下的前海建设如火如荼，一些区域已经与市区无缝对接。其次便是横琴，中央的期许和地方的全力配合，许许多多东西都在超出正常的速度落地。

 

而南沙，既不具备前海的经济实力，也不具备横琴的背景能力。再加上前期霍家开发和政府开发劲儿没往一处使。

这一切，最好的解释就是它浪费了好的时间，也可以归结为，它错过了这十年。

 

所以我们前文说，下一个十年，更难。

 

南沙的尴尬，也大大的写在了楼市里。

 

2017年我第一次踏上南沙土地，从北方飞来广州考察楼市。时隔1年，我南下把工作换到了广州和深圳。

 

2019-2020年，我多次踏上南沙的土地，对于南沙的楼市，我们看的更仔细。

 

(图为蕉门北)

让我印象最深刻的当属珠江湾一带。除了已经修好的路建好的楼房，一片破败，除了售楼部里外，几乎见不到人。

 

这不是重点，重点是，2年之后，同样的地方，一样的场景，只是更加破败，难卖的房子依然难卖。

整个南沙无论是第一次去，还是第几次去，无论是南横，还是蕉门、金洲一带，房产市场冷的程度都让人意外，完全没有任何城市副中心该有的样子。

更不用说，灵山岛、客运港。

 

从肉眼可见的人流量（疫情期前），入住率来看，南沙的房产很明显前期有大量的市区人进场填坑。

本地只有供，却没有与之匹配的需求。

 

我翻看了南沙近十年的房价数据：

 

数据来自安居客，不一定百分百精准，但它有着极强的参考意义。

 

这十年来，南沙的各种利好不断，各种黄金头衔不断的加持下，其涨幅并没有多么亮眼，充其量勉强跟得上全国大盘。

 

更不用说其中还存在大量的项目，新房单价高，二手明显低于新房，挂牌后频繁降价卖不出的问题。

 

翻看贝壳上南沙的挂盘数据，挂盘几个月的房源比比皆是。

甚至你会发现，不少楼盘可以低到2万以下，甚至一万六七。部分商用性质的产品，更是只挂到了一万一。

而新房，动辄两万五六，高的敢卖到三万八九。

 

南沙的荒，我们不谈，南沙的城建乱，我们也不必谈。

 

仅仅是这样的市场回报率，有多高你们应该都会算。

 

当下放开限购的那一刻，如果你冲进去会有什么后果？

 

你又如何肯定你不是在给这十年都没填满的大坑，添砖加瓦的那一员？

 

所以，正如标题，听一声劝，对于南沙的楼市别太乐观。

 

我相信一定有很多人持有不同的观点和意见，广州人、南沙本地人，那些一步一步见证城市发展的人，会觉得自己有更大的发言权。

 

但在我的理解，术业有专攻是第一点，多走多看，才能真知灼见。这也就是为什么，我们会每年花十几万带着团队全国各地实地调研。

你可以认同我的观点，然后转发给身边的人看，当然你也可以直接X掉，从此江湖再不相见。

后续，我们还会有南沙进一步的多图实地调研稿件。

如果感兴趣，请点点关注，稍后为你呈现！