突发！这个一线城市，松了？！

4月中下旬，楼市正在发生新的变化：之前看似不可能的事情，都在变成现实。

比如在杭州，临平区这样靠近核心城区的二线区域，取消了限购。

在深圳，银行发放贷款已经可以不执行“二手房成交参考价”。

今天（4月25日）从广州传来一个大消息：南沙的限购松动了！

据当地媒体报道：今天上午，已多个开发商陆续收到官方“面对面的单独指导”。指导内容，正是关于南沙楼市政策的调整：

不少人看了上述报道，第一反应是：5年社保改为3年，这门槛不还是很高吗？人家上海，临港新片区都从5年社保改为1年了！

奥妙在“南沙本地企业工作员工”这一条。如果你在南沙工作（可以开具南沙企业的就业证明），而且是大专以上学历（或者具备初级以上职称或高级技能），就可以购买南沙住宅了。

如果是私企开具的工作证明，这个私企需要在南沙注册1年以上。如果是央企、国企，不需要注册1年以上。

看到了吗？如果你走“本地员工”的渠道，获得南沙购房资格的门槛，其实是很低的。

如果上述消息是真的，那么南沙的限购门槛其实就回到了几年之前，深圳、东莞等周边城市居民，或者内陆居民过来买买买的局面，将有可能重现。

我最近刚刚去过一次南沙，走马观察式地看了横沥岛尖和灵山岛尖，这两个岛尖，就是广州南沙副中心的CBD。当地江景房的价格，一般在3.8万元到4万元左右。

上图是两个岛尖规划的项目图，灵山岛尖标志性建筑是越秀国际金融中心、南沙大剧院，横沥岛尖规划的是国际金融论坛（IFF）永久会址。

下图是南沙CBD在大湾区的位置。

南沙核心区距离广州传统的市中心直线距离在40公里以上，有点类似天津滨海新区跟市区的关系。

但南沙CBD跟滨海新区“于家堡—响螺湾CBD”的最大区别是，“于响CBD”远离北京、天津方向，独自面对茫茫的渤海湾。

而“灵山—横沥岛尖CBD”是被深圳的新区、东莞的新区、中山的新区环绕着的。南沙是大湾区事实上的地理中心，它并不孤独。

南沙目前的确存在人气不旺的问题。毕竟，南沙区的面积达到了803平方公里，接近深圳陆地总面积的一小半，相当于两个宝安区。

宝安区的常住人口是448万人，南沙区目前刚刚突破90万，南沙的人口密度只有深圳宝安区的十分之一左右。

南沙要发展起来，就必须大量吸引企业进驻、吸引人口进驻。

南沙虽然是广州头号、唯一的副中心，但说实话，广州人对南沙的热情似乎没有深圳人高。

几年前，南沙限购门槛最低的时候，南沙新盘开盘往往超过一半是深圳人在买。而南沙也被深圳人看作“临深最有价值的片区之一”。

也很容易理解：想想看，当深圳企业家必须把企业外溢到周边的时候，同等条件下他会选哪里？

南沙肯定非常有吸引力，这里仍然是一线城市的地界，而且是广东省、广州市非常重视的片区，承载国家战略，基础设施更新迅猛，大量的钱砸到这片土地上，城市界面迅速更新。距离深圳也不远，不仅有虎门大桥、南沙大桥联通，深中通道也有南沙连接线。

未来，连接南沙中心城区到深圳中心城区的轨道交通，也规划了多条。所以，只要南沙对深圳的限购门槛降低，一定会有很多人到南沙置业、创业。

我对南沙的期待是，光明正大地以大湾区的名义放开：正式宣布：拥有大湾区内陆9城连续3年以上社保的居民（含非户籍），都可以在南沙购买1套房子。

最后说一下南沙哪些片区有价值。

南沙面积很大，如果买房不能乱买。最有价值的是灵山、横沥岛尖，以及广州地铁四号线金洲、蕉门、南沙客运港三个站点1公里范围内。

未来广州也将在南沙兴建一个类似深圳一环（深圳地铁15号线）的地铁环线，同样命名为15号线。这个15号线的站点及其附近，也都有价值。广州地铁18号线和15号线交汇点——万顷沙交通枢纽也不错。

如果你有广州核心区购房资格，就未必一定选南沙了。天河、海珠、越秀、黄埔的很多区域都更有价值一些。不过，广州天河沿江的不动产价值，目前有点透支未来。这些房子短线或许会滞涨，或者微跌，但长线也没有问题。

有深圳购房资格，尚未在深圳购房的人，先不用考虑南沙或者广州其他区域。

广州南沙放松限购，是预料中的事情。即便这一波被证伪，未来也肯定会松动。因为南沙的发展需要海纳百川，尤其是需要深圳的人和钱来捧场，而且深圳人也乐意捧场。

从上海放松临港限购、北京试行“一区一策”、到深圳二手房成交参考价制度发生变化（银行不必执行），再加上广州南沙放松限购，都意味着楼市的新一轮宽松到来了，一线城市正在全面加入。

这些新政的出台，意味着楼市必须回暖，否则很多问题无解。比如地方债务负担加重的问题，消费投资乏力的问题，通缩预期强化的问题。