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一、
（一） （2015）辽审一民申字第585号：孙某与甲公司签订商品房买卖合同并办理了预告登记。后甲公司将该房屋出售给梁某并实际交付。孙某起诉继续履行合同。再审裁判：因甲公司将涉案房屋另行出售给梁某且梁某已实际使用该房屋，且甲公司又明确表示不同意继续履行案涉合同，法院认定合同不能继续履行，符合法定解除条件。评论：此裁判值得商榷，预告登记可排除之后的物权变动。
（二） 2015吉民一终字第24、27号：尚某、姜某分别与甲公司先签订买卖合同，并办理了预告登记。后常某与甲公司因合同纠纷申请查封了上述房产，强制执行中尚某、姜某异议，常某提起异议之诉，法院以预告登记的请求权可以对抗第三人驳回了常某的异议之诉。 2015豫法民二终字第5号：牛某与甲公司签订买卖合同并办理了预告登记，后发生纠纷仲裁，裁决认定商品房买卖合同有效并继续履行。后该预告登记撤销。之后，张某将其从甲公司处购买的房屋转让给王某。牛某就仲裁裁决向法院申请执行，执行法院办理了房产预售登记。王某的异议被驳回。遂起诉请求确认其所有权并停止执行。 一审法院认为：王某购买的时间晚于仲裁裁决时间，且执行过程中又办理了房产预售登记，故王某房屋转让协议的效力不能对抗法院的查封措施。二审法院认为：民诉法227条所规定的案外人异议之诉，要求诉讼请求与原判决、裁定无关。这里的判决、裁定是指作为执行依据的判决、裁定，不包括仲裁裁决；这里的无关是指诉讼请求所指向的执行标的与执行依据所确定的标的不同。而本案中，执行依据是仲裁裁决，王某在本案诉讼请求主张的房屋包括在该项所指的房屋中，其诉请显然与裁决有关，故驳回王某起诉。 预告登记具有阻止执行的效力，阻止执行的效力有两种，一种是停止处分，另一种是进行本登记。在预告登记确定地不能发生完成本登记的情况下，法院能否恢复对该不动产的执行处分？如要商品房预售合同或者房屋买卖合同预告登记场合，如果该商品房确定地不能建成或者预告登记后房屋灭失，则预告登记权利人的转移房屋所有权的请求权因履行不能而转化为损害赔偿请求权、不当得利请求权，此时，预告登记请求权是否具有代位效力并进而阻止执行的效力？另外，此时房屋买受人的预告登记请求权能否优先于申请执行的债权？ 一种观点认为，鉴于预告登记的请求权已经具有一定的物权效力，且基于登记的公示性，在标的物灭失、不存在的情况下，应该赋予预告登记的请求权以代位效力，并依据其预告登记的时间确定其对于代位物的优先次序。从预告登记的效力来看，它具有保全效力、顺位效力以及破产保护效力，但通说并不认为其所担保的债权具有代位效力。预告登记制度作为物权法和不动产登记法的一项制度，旨在实现一定的物权秩序，具体而言是旨在保障预告登记权利人所有债权实现的目的，或者说，并不保障预告登记权利人物权变动之外的请求权实现，包括该物权变动请求权的转化形态。所以，因房屋等标的物不存在或灭失等情况下，预告登记权利人要么解除其与义务人之间的合同，要么请求替代履行的损害赔偿请求权，其转移所有权的请求权只能转化为不当得利请求权或损害赔偿请求权，该请求权为一般债权。
（三） 2015黑民终字第106号：徐某与甲公司签订商品房买卖合同并办理预告登记，甲公司嗣后将该房屋另行出卖给张某。张某请求继续履行。法院判决不予支持。
二、 （一）已办理预告登记的抵押合同是否具有优先受偿效力 2015民申字第766号裁判要旨，在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。当房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。债务人不履行配合义务，抵押权人只能主张违约责任。本案中，即使抵押人履行配合义务也不能办理房屋抵押登记，因为集体所有的宅基地使用权不能抵押，土地使用权和房屋分开抵押不符合我国现有的法律规定。 2015浙民申字第809、810、811号：某银行与购房人签订购房担保借款合同，购房人以其房产设定抵押并办理了抵押权预告登记及第三人连带保证责任，法院判决银行对抵押物享有优先受偿权。裁判要旨：尽管案涉房产抵押权仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设定物权的效力，但是银行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。抵押权人对抵押物享有优先受偿权。 2014皖民二终字第780号：刘某与银行签订购房贷款合同并办理了抵押权预告登记，后刘某违约，银行起诉请求对抵押房产享有抵押权并优先受偿，起诉时，案涉房产因其所在小区规划车位数量不足导致无法办理房屋产权证，亦未交付。法院判决：正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的形式，因此，无论是抵押预告登记还是正式抵押登记，只要当事人办理了抵押登记，抵押权就有效设立，当债务人不能履行债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。物权法第20条规定的预告登记旨在限制现实权利人行使处分权，保证预告登记权利人的权益。本案中，刘某办理了抵押预告登记，如果要求抵押权人必须等待办理正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订抵押合同的本意。 评论：抵押权预告登记的义务来源于抵押人和抵押权人在抵押合同中关于预告登记的合意，而非该抵押合同所担保的主债权债务合同，是为了保障抵押权人请求抵押人办理抵押本登记并成立抵押权的权利，所以，主债权尚不能受到抵押权预告登记的保护，而是抵押合同中的请求权受到预告登记的保护，主债权不具有优先效力的结论就顺理成章。 预告登记权利人对于预告登记转为本登记无过错的情形下，预告登记能否具有与本登记相同的效果进而使主债权受到抵押权的保护？法院至多判决在未来登记条件具备时，预告登记权利人有权依据该判决单方完成本登记。进一步，在抵押权预告登记后，发生房屋的所有权转让、土地使用权转让等物权变动，即该预告登记请求权之后又有其他权利人时，其效力如何？有两种途径，一是因权利冲突，预先登记权利人有权予以排除，二是，由于预告登记保全的是抵押权设立的请求权，预告登记已经发生公示效力，之后的土地使用权转让或房屋所有权转让的受让人承受预告登记的抵押权负担。 对于主债权届至但本登记未完成时，主债权是否具有优先效力，另一种解决办法是，从当事人的真实意思出发，动态地解释双方当事人的抵押合同，将抵押合同的抵押物解释为从在建工程到完成初始登记的房屋这一不断变化的过程，换言之，虽然当事人约定的抵押物是房屋，抵押约定的是在建工程到房屋。 （二）在建工程抵押权预告登记与建设工程优先受偿权的次序问题 闽民终字第140号：甲公司作为83件系列案件的被执行人，执行法院就其所有的某大厦一二层拍卖所得款作出分配方案，分配原则：以乙公司对该大厦桩基及地下一二层设定在建工程抵押权为由及该工程承包方丙公司的建筑工程价款优先受偿权按照大厦地下一二层所占整个大厦份额确定优先受偿的比例原则。丙公司提出执行异议之诉主张其债权优先于乙公司优先受偿。裁判要旨：原审法院确认了丙公司依法享有对拍卖价款的优先受偿权，但在审查分配方案的分配方式上，在未查明被拍卖大厦是否还有其他可拍卖楼层以及财产价值的事实基础上，即认为“除本案拍卖新兴大厦地下一二层所得价款外，丙公司剩余债权还可参与新兴大厦后续其他楼层拍卖处置所得款的分配”，并“按某大厦地下一二层所占整个大厦份额确定优先受偿比例”的方案符合法律规定的意见，没有法律依据。 评论：在建工程抵押权登记在先，买受人基于商品房预售合同的请求权登记在后，则在建工程抵押权所担保的债权优先于商品房预售合同的请求权，商品房预售合同的预告登记仅能排除其登记之后的物权变动，在预售商品房确定地不能建成，或者建成后由于抵押权的行使导致买受人不能取得商品房所有权，是买受人正常的商业风险。
（四） 黑高商终字第145号裁判要旨：虽然马某与甲公司约定案涉房屋为案涉1050万元借款提供抵押担保，但双方并未就此办理房屋的抵押登记手续，而是以商品房买卖的形式签订了购房协议，并办理了房屋预告登记手续，该行为的性质属于让与担保。该担保行为系马某与甲公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。由于案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，案涉以买卖形式用来担保的房屋已经进行商品房预登记，其目的是为了限制该担保房屋的转让或作其他处分，具有物权公示的效果。判决：马某有权以购房协议书项下预登记房屋拍卖的价款清偿案涉借款。 关于商品房买卖合同作为借款合同的担保，虽然双方的关系为民间借贷，未明确承认出借人对标的物的优先受偿权，但在标的物为房屋且进行了预告登记场合，由于预告登记具有足以排除之后的物权变动，在法律上出卖人即不可能另行处分。由此，出借人通过拍卖标的物清偿债务的方式获得了事实上的优先受偿权。可以说，此种事实上的优先受偿效力并非是预告登记的效力，而是预告登记排除物权变动效力的衍生品。
三、 2015民一终字第37号：案涉房屋的建设工程承包人乙公司起诉发包人甲公司（前诉）。该案立案后，出卖人甲公司50%的股东黄某与出卖人甲公司签订商品房买卖合同，黄某支付了全部价款并办理了商品房买卖合同备案登记，黄某以该房屋和银行设定抵押并贷款。在前诉中，黄某及银行均未参加诉讼。前诉判决甲公司向乙公司交付部分房屋并办理过户手续。黄某起诉请求撤销前诉判决。裁判要旨：前诉判决将案涉部分房屋交付乙公司并办理过户手续，黄某在本案中主张其已向甲公司买受了包括上述房屋在内的房屋，前诉判决结果影响黄某对案涉房产的权利，黄某应为前诉中的第三人；黄某为甲公司50%股权的股东，未能举证证明在提起本案撤销之诉之前，知悉前诉判决结果较之知悉该案诉讼过程的条件有何不同，依据黄某的股东身份、持股比例以及案涉房屋买卖合同与前诉起诉事件的关系，推定黄某知晓前案诉讼，符合常理和企业一般经营决策惯例。黄某不能证明因不能归责于本人的事由未参加该案诉讼，不符合第三人撤销之诉的条件。
四、
（一） 2014民申字第1341号：潘某与甲公司签订商品房买卖合同，支付了全部价款并办理了备案登记，但未办理预告登记和交付。之后，甲公司与案外人乙公司借贷纠纷发生诉讼，乙公司申请查封上述房屋。甲乙公司达成调解协议后，因甲公司未履行调解协议，乙公司申请强制执行。潘某提出异议被驳回，潘某提起本案诉讼，主张备案登记具有物权效力。法院认为备案登记系行政管理手段，不能对抗第三人，不能阻止执行。 在2015民申字第661号判决中，对于备案登记的购房人，考虑到买受人支付了全部价款、且为善意以及当时无预告登记制度而认定备案登记与预告登记有同一效力。 而在陕民一终字第0056号判决书中，法院认为由于备案登记人尚未支付全部价款，案涉房屋被查封时尚在建，备案登记不能改变房屋的所有权，不能对抗第三人，其执行异议不符合阻却查封、执行的条件。 在预告登记制度实施以后，由于法律已经为买受人提供了足以阻止物权变动的法律手段，如果买受人仅办理商品房预售登记备案而未办理预告登记，虽然支付全款，但未实际占有的情况下，则不应具有阻止执行的效力。
（二） 2015琼民一终字第16、19号：甲公司出资与乙公司出地合作开发房地产。甲公司将案涉房屋出售给李某，李某一次性支付房款850万元。同日，李某与甲公司签订特别协议约定李某借给甲公司850万元并以上述房产作为担保并签订了商品房买卖合同，李某支付了850万元。后李某与甲公司签订协议，约定解除特别协议并追认前述850万元为购房款，李某认可甲公司交房并将上述房产出租给甲公司。嗣后，丙公司与甲乙公司签订商品房买卖合同买受上述房屋并办理了商品房买卖备案登记。李某因甲公司未全面履行合同申请仲裁，李某依据仲裁裁决申请执行。在执行过程中，丙公司主张上述房产所有权并提出执行异议，执行异议被驳回后，提起执行异议之诉。法院认为：李某以及丙公司均未办理物权登记，但李某与甲公司之间的返租行为属于甲公司对李某的交付，李某已实际行使房产收益的权利，故李某对该争议的房产享有优先权。
五、 合同解除后预告登记与预查封的效力问题 2015苏执复字第8号执行异议复议案：代某与甲公司房屋买卖合同纠纷一案（前诉），法院判决解除代某与甲公司之间关于2号房屋的部分（已办理预告登记）。该案二审期间，乙公司与代某因借贷发生纠纷成诉（后诉），乙公司查封了上述2号房屋。前诉判决生效后，甲公司以生效判决已解除2号房屋的买卖合同为由提出执行异议，请求解除查封。法院认为：甲公司要求解除合同在先，本案预查封保全措施在后，本案不存在甲公司以解除合同规避执行的情形。合同解除后，继续查封的基础条件不存在，根据查封规定第18条的规定，应解除查封措施。 2015苏商终字第00079号：徐某与甲公司签订商品房买卖合同并通过办理银行抵押贷款支付全部房款，甲公司为担保人，双方办理了商品房买卖合同备案登记。甲公司完成初始登记后，与徐某未办理过户登记手续。后徐某迟延履行还款义务，甲公司替徐某偿还部分借款，起诉解除合同并胜诉。徐某因与案外人借贷纠纷成诉，案涉房屋被预查封并进入执行阶段。甲公司提出执行异议被驳回，又提起本案执行异议之诉。法院认为：法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。徐某因尚未取得涉案房产所有权，仅享有合同债权，执行法院在查封裁定中明确甲公司禁止转移、抵押查封财产，所涉退房则协助扣留退房款。该裁定未禁止商品房买卖合同关系的变更，甲公司解除合同后的退房款仍可作为执行标的，故应停止对案涉房屋的执行。 江某与甲公司签订商品房买卖合同并办理预售备案登记，后因江某未依约偿还银行贷款，甲公司替代履行后请求解除合同并通过调解解除合同。在调解之前，江某债权人黄某起诉江某还款获得胜诉，执行过程中查封了上述房产。甲公司异议后提起异议之诉，请求确认其为房屋所有权人并停止执行。法院认为：法院对备案登记或预告登记的房屋可以预查封，但甲公司与江某之间的商品房买卖合同已解除，原审法院继续对涉案房屋采取预查封措施，没有法律依据。但民事调解书中江某的债权应当转化为执行标的。 评论：物权法第20条的债权消灭，应当包括合同解除导致的债权消灭。合同解除并未导致债权完全消灭，而是导致原来的变动物权的债权转化为占有返还、不当得利返还或者赔偿损失等债权。因此，合同解除后，这一请求权已归于消灭或者转化为非以物权变动为目的的请求权，基于预告登记的从属性原则及其功能，预告登记亦应归于消灭。
六、
七、 破产保护效力，是指经预告登记的请求权具有类似物权的特征，在债务人处于破产或者支付不能被宣告破产，因预告登记而受保护的债权人，仍可向管理人请求履行。
（一） 2015浙民提字第69号：如邓某、陈某向赵某、宣某借款，甲公司与宣某签订预售合同，约定如邓某、陈某不能如期还款，以甲公司的房产按合同约定的价格等条件过户给赵某、宣某，如按时还款，则撤销预售合同，办理了备案登记但未预告登记，后甲公司进入破产程序，甲公司起诉请求确认前述预售合同无效。法院认为：商品房买卖协议实为借款担保，系流质契约而无效。 2015苏审二商终字00243号：彭某、张某与甲公司签订借款协议后又签订商品房买卖协议并办理了预告登记，借款协议约定，如甲公司按期还款，则彭某、张某协助甲公司办理回购业务，协助办理退房手续，如不能按期还款，则房屋归彭某、张某所有。后，甲公司破产，彭某、张某请求确认买卖合同有效。 法院认为：债权清偿期届满后达成以物抵债协议的，在尚未办理物权转移手续前，债务人可以返回不履行抵债协议；在办理了物权转移手续后，一方返还，要求认定以物抵债协议的，不予支持。预告登记不发生物权的变动效力，故甲公司反悔不履行以商品房抵债协议的，应予支持。
（一） 2014苏审二民申字第1593号：冯某向孙某借款，甲公司以其开发的68套商品房作担保并与孙某签订商品房买卖合同，如冯某不能偿还，则孙某有权出售给第三人，后冯某未能偿还成诉，经法院调解双方达成调解协议，如冯某、甲公司不能偿还借款进入执行阶段的，则已经出售给孙某的房屋冲抵部分借款。在执行过程中，登记机构根据法院的协助执行通知，将上述商品房预告登记到孙某名下。后甲公司破产，乙公司拍得甲公司名下的房屋，将包括上述房屋在内的商品房过户登记至乙公司名下。破产清算期间，孙某申报债权，该债权为一般债权。孙某起诉要求确认其对68套房屋享有物权，不应列入破产财产。法院认为：商品房预告登记系基于法院生效法律文书，非当事人合意，且该房产在甲公司宣告破产时系在建工程，达不到交付条件；该68套商品房已作为破产财产拍卖，拍得人乙公司已将部分房屋出卖，客观上已无对诉争房产进行确认并进行相关产权登记的条件。 关于如何理解《最高人民法院关于破产法司法解释》第68条的请示的答复人民法院受理破产案件前，针对债务人的财产，已经启动了执行程序，但该执行程序在人民法院受理破产案件后仅作出了执行菜单，尚未将财产交付给申请人的，不属于司法解释指的执行完毕的情形，该财产在债务人被宣告破产后应列入破产财产。但应注意以下情况： 一、正在进行的执行程序不仅作出了生效的执行裁定，而且就被执行财产的处理履行了必要的评估程序，相关人已支付了对价，此时虽未办理变更登记手续，且非该相关人的过错，应视为执行财产已向申请人交付，该执行已完毕，该财产不应列入破产财产。 二、人民法院针对被执行财产采取了相应执行措施，该财产已脱离债务人实际控制，视为已向权利人交付，该执行已完毕，该财产不应被列入破产财产。 民诉法司法解释第四百九十三条（拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。）调解书的以物抵债与裁定书的以物抵债不能等同视之，主要原因在于调解书的以物抵债，只是当事人的合意，不能象执行裁定的以物抵债而产生物权变动的效力。如果本案孙某的预告登记是当事人合意履行的结果，则不能适用破产法第18条的解除，管理人应继续履行。
八、 2014晋商终字第78号：甲公司向乙公司借款后到期未还，双方达成以甲公司开发建设的某写字楼抵偿借款并签订了房屋买卖合同。在此之前，甲公司以在建工程抵押给银行并办理抵押权预告登记。嗣后，涉房屋已办理初始登记。乙公司起诉甲公司交付房屋办理过户登记。甲公司以房屋已设立 抵押并办理预告登记为由主张合同无效。法院判决：案涉房屋已办理产权登记，应当自登记之日起3个月内申请房屋抵押登记，但预告权利人未将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记，因此，登记失效。该预告登记不能对抗甲乙公司之间所签的房屋买卖合同。 根据房屋登记办法第60条，申请在建工程抵押，需要建设用地使用权证书及在土地使用权状况的房地产权证书和建设工程规划许可证。实践中，之所以需要对抵押权办理预告登记而非本登记，主要原因可能是这两项证书尚不具备，例如，在建工程尚未取得规划许可证。
九、
（一） 1、 2、 3、 4、 5、
（二） 1、 2、 3、 4、 5、
（三）
（四） 1、 2、
（五） 1、 2、
（六）
（七） 1、 2、 3、 4、 5、 |
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