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有一个惯例，每年春节后最容易出现房地产市场的小阳春，这也主要是因为学区房一般都会在这个时间点最后井喷一下，因为对于家里有大班孩子的购房者来说，必须在5月1日前拿到房本并且迁移户籍。所以如果说一年什么时候有学区房的淡旺季，肯定会在2-4月。 2020年北京小学升学的政策因为众所周知的疫情原因，晚了一点，但还是来了。 简单的看一下重点：北京市今年在“幼升小”阶段将继续稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式，对房产、户口具备条件且居住达到一定年限的老居民子女继续实行原有单校划片，不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片。“小升初”阶段，将取消各类特长生招生，释放的优质学位全部用于派位入学。 1:禁止民办学校提前招生,严管校外培训机构与中小学招生入学挂钩行为. 2:联动审核本市户籍无房家庭、合法稳定就业、实际居住等入学资格条件。 3:共有产权与普通商品房一样。 从全北京各区县的入学政策看，2020年变化最大的是西城，西城政策向海淀看齐。 自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。 其他区县的政策基本和2019年一致，也就没有多大影响。当然，如果说学区房的牛鼻子那肯定是西城，西城也算是最晚一个开始了——买了房不一定能上学，这对于西城的学区房来说，肯定有很大的影响。 那么影响到底多大？这个可以看看在2019年执行政策的海淀有什么变化。 分析一下影响： 首先：你知道这几年有多少小学入学需求吗？ 最苦逼的是2020年和2022年幼升小的家长们，准备好迎接挑战吧！ 未来几年都是入学高峰期，也就是说买学区房的总基数很大，而且会继续加大。 其次：留学这条路未来几年肯定会降温，会导致更多的人回归正常的高考教育。 这一条必须重点的关注，对于往年，很多家长会说一套学区房起码800万，大部分家庭都是一个孩子，最多也就2个，有这个800万，一年利息也能有30万-50万，足够孩子留学了。 但众所周知的疫情，伟哥是不建议这部分家长在未来几年选择出国留学了，所以这种大氛围下，国内优质教育依然是首选。 第三：北京的学区房鄙视链。 北京学区房是有一个鄙视链的： 学区房鄙视链的顶端：西城区德胜片区-西城区金融街片区-海淀区万柳、中关村、上地-东城和平里。 学区房鄙视链的中端：西城、东城、海淀，非顶端的其他区域。 学区房鄙视链的中下端：朝阳区的朝阳门区域、望京区域、陈经纶各种分校、人大附分校、朝阳学校。 学区房鄙视链的下端：石景山、丰台 学区房鄙视链的下下端：遍布通州、房山、大兴、昌平的各种明星分校。以人大附为最好、其次是皇城根、实验二、史家等。 另外：通州、房山、大兴、昌平的村小。 如果说全中国在房地产市场最大的共性是什么？最重要的一点肯定是学区房的热衷： 南京同样出现了一个闹剧，中介炒作一套不能交易的学区房单价17万+，虽然是假的，但事情背后人群中的焦虑可见一斑！ 第四：西城学区房的价值会有影响吗？ 伟哥认为学区房有几点关键点： 1：学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。 家庭是教育最重要的地方，买了学区房并不是孩子成才就能万无一失，歌唱家的儿子李天一一样是一路学区房成长起来的，只能说，不可能一套学区房就换一个国家栋梁一样的孩子。家长对孩子的关注才更重要。 2：为什么会有学区房？学区房的出现不是孩子问题，而是产业结构问题。 几千年前就有孟母三迁，中国人是乐意在学习上投入资金和精力的。 中国所有住宅都是有学区的。全北京、全中国其实都是学区房，因为都是按照学区划片的。但其实严格意义上，现在大家都说的西城海淀东城的才能称为学区房。当然现在有些非传统热点区域的9年直升的初中不错的，也可以说是学区房。 3：越来越多的挂牌名校。 分校越来越多，当然最好的分校目前看，还是人大附各种分校，相对好一点，其他包括皇城根等更多只是挂牌。:另外新建学校要远远好于原来的村小换个牌子。 4：学区房的价值！ 学区房很大程度上，其实是家长的努力，在现在社会起码大部分儿童的营养差距很小，不排除有10%的儿童特别聪明，而教师的素质其实差距也越来越小。很大程度上学区房比的是家长对孩子的教育配合程度。所以学区房才会出现在西城、东城、海淀。主要原因是这些区域的家长对子女教育更关注。 学区房的价格其实只是门槛，代表了这家长的投入，现在99%的孩子智商相差不大，同样，现在的老师其实认真程度也有限，学区房的高升学率，其实主要是家长的努力，一群有同样目标的价值，用学区房聚集在一起。屏蔽了社会上很多诱惑信息，这样的孩子当然不是100%成才，但成才的概率就会高一些。 东西城集中了很多公务员子女，海淀的各大院校博士、硕士的子女，先天在接受家庭教育上就领先了其他区县。所以这就决定了教育高原的存在和社会产业分布是有很大关系的。 5：海淀学区房影响多大 2019年海淀落地了学区房新政策，新购房不再对应学校。海淀最好的学区肯定是中关村一小和三线， 以典型的学区房投资小区蜂鸟为例，2020年3月的价格，与2018年学区房政策调整前并没有明显的变化。 6：西城的高原是如何形成的 西城能够成为过去的北京教育高原是因为公务员子弟非常多，本身这一群体就是应试教育里面的顶尖高手。 当然西城所谓的快乐教育改革，直升，这必然带来未来这些过去名校的生源素质下调。所以3-5年后，西城区名校的升学率必然会下调！ 但学区房是历史问题，也是发展问题 远郊县的教育水平提高绝不是一两年的事，最近各郊区的确在加快发展教育，但这需要起码十年的发展才可能逐渐拉平差距。 很多集团化办学逐渐增加了郊区学区的价值，但教育的发展是和户籍制度、产业制度等关联的。 几年前伟哥也花了2个月时间全北京看学区房，也买了学区房，最后总结一下： 全北京谈学区房还有东西城海淀，其他区的教育资源太差。所以买学区房是刚需，不仅仅是投资。2019年海淀的学区房没有凉，西城的也不会。 对于西城的学区房来说，新政策影响肯定有，特别是对于少数最顶级的学校，比如育翔，比如实验二，比如三三，还有宏庙,裕中,椿树馆等直升热门小学，短期肯定是利空，会影响价格下调3-5%左右。 但对于区域内普通学校来说，反而是利好，因为学区名额不紧张。 但更值得关注的是，学区房虽然出现了买了不一定上，但不买肯定上不了，但留学国际学校这条路不靠谱的时候，这部分群体购房能力都很强。所以中长期看，西城的学区房不会跌！ 当然，最好的学区房肯定是你家的书房，没有有效的陪伴，再好的学区房也没有用处，还有不建议最近几年选择出国了。 |
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