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大家好，今天跟大家聊聊，房企为什么特别怕现房销售？因为从中国的房地产市场发展以来，一直实施这么一个商品房预售制度，改革开放以来，中国的房地产市场刚开始是非常弱小的，好多房企它的资金实力实际上是非常弱的，这个时候要通过他们来发展房地产市场，就需要给他们一些相对宽松的一些条件。  商品房预售制度就是从中国的房地产市场一开始伴随着市场发展而来这么一个制度的，它的主要依据有两个，分别是1994年出台了两个管理办法，第1个是城市房房地产管理办法，另外一个就是建设部当时搞的商品房预售管理办法，这两个办法就以法律的形式确定的，房子可以以期房的形式卖。中国的商品房预售制度是引自于香港，香港最早是在1956年搞了这么一个预售楼花同意书，就这么个东西。所以后来就有了一个什么卖楼房炒楼之类的一系列措施。 炒房这种行为出来了，商品房预售对房企有什么好处？我举个简单的例子，在商品房发展之初的时候，那时候市场还不是特别的规范，好多企业他可能就直接以协议的形式拿地了，他根本可能手里面就非常少的钱。那时候协议拿地还不是拿70年，好多都是20年、10年30年这样的东西。干完之后就直接对外卖，所以现在你前几年有一些消息出来，比如说像浙江、宁波、还有鹿城区，还有重庆的一些地方，怎么这么快，它的土地使用权就到期了，就是说其实和当时的一些房地产开发不是特别完善造成的，那时候的土地使用权开发商拿的都不是70年了，所以这样一来就到期了，涉及到一些续期的问题。  对，刚开始的时候房企拿地非常便宜，那时候商品房市场真的就是有了地，你就可以躺着赚钱。就特别简单，因为各种各样的政策扶持你，到了后来大概在2003年以后，那个时候市场有一点启示了，但是也还是比较能挣钱的。你拿了地，好多开发商他都觉得我能尽可能的卖慢一点，卖地，我的地躺在这儿，我甚至不光是卖一点卖房子，就是说我这个房子我甚至不卖，我甚至5房7售放在这儿就行了，因为对于很多开发商来说，我这个地拿得比之前的那些地贵很多，如果后面的地没有比我的价格贵很多的话，我卖我就亏了。  所以它就这么一个5在这5房惜售，等后面的地拍的更贵，我在一点一点地跟上你后面那些地出来的这些房价来卖，这就是当时萧山很多的一些越慢，导致政府和购房者越来越气愤这么一个原因。在后来之后出现了一些调控，大概在09年、10年左右出现了什么国5条之类的东西，全国实行大调控，这个时候房企的压力感觉比较大了，但还是有钱赚的啊。那个时候大家逐渐的适应一种叫做高周转的一种模式，像恒大、碧桂园，它通过这种模式来实现弯道超车的，那时候他已经就两个典型房企，还有最近几年崛起的像新城控股，还有温州的中粮地产，它都是学恒大碧桂园这种高周转模式啊，那个时候的高周转模式。 就恒大和碧桂园，他有非常丰富的三四线城市的开发经验，他的房子不追求卖的品质特别好，合格就ok了。通过这样高周转模式，三个月、4个月，最多半年就可以开工回收资金，你想一想，他的钱是哪里来的？是银行借的，然后挖个坑立马就可以申请预售证，然后客户的钱又收来了，收来之后你想开发的一期，把后面所有拿地的成本全赚出来，后面的二期、三期、4期，第1期的成本坑填完了，后面赚的全都是利润，这就是当时开发商的一个策略，就是高周转这种模式，让开发商虽然在高桥控制下依然能够有源源不断的利润，这个时候虽然没有刚开始赚的那么轻松，但通过房企这么把效率提高，依然能够赚的不少钱，这是现在的一个预售制度给房企带来这么一个好处。  但是现在海南这样一波操作之后，预售制度面临一个比较大的挑战。新房销售了以后，像很多房企的一些投资策略、营销策略、财务策略，全都得变，这是一个全方位的调整，我相信99%的房企绝对没有适应过来，而且在未来我觉得5年内都很难适应。所以像海南从2019年已经有这个苗头了，他当年就去年他拿到所有的就拿地的主要企业全都是国字号、央字号的企业，其他的一些，而且拿的都是那种偏产业开发的这种园区的地。住宅用地比例相对于以前已经大大降低了，这跟2018年大调控有关系，那个时候已经把岛外的一些购房需求被挤压的相当低的比例了，主要的购房需求是当地引进的一些人才，还有当地岛内的一些居民，所以这样住宅需求加上一些存量用地这样一个储备，所以他把用地的转让、土拍的策略、供应调整为服务于自贸区和自由港这么一个产城发展融合的这么一个策略。 现房销售实际上是有试点，可能但是一直没有成为效仿的这么一个对象，你比如说在两千一零年的时候，广西就实行这么一个试点，但是当时选择的是南宁，但是基本上没有什么声音。 到了后来2016年之后，因为有了一个第2个小周期，从深圳开始以后，一直蔓延到北京、上海、广州，还有全国广大的二三线城市。大家都知道2016年到2017年，甚至到2018年，那时候的调控措施真是跟雪花一样的飞过来。  那时候我深圳为了遏制当地的楼市的上涨，就在搞了一个现房销售的地块的试点，当时是中国经贸和电建拿了一块地，地的价格，我具体我记得不太清了，但是后来地被开发成了龙华金茂府。经贸府大家都知道，他在中国经贸产品系列里面是属于最高端的价格，在2016年大概是下半年拿到地，当年12月份开工，到2019年11月份才开始正式预售。这块地在龙华卖10万多一平米，轮滑的平均房价在54万到6万之间，所以你看现房销售对于房企来说，它目前最能够接受的策略就是我把它开发成高端项目，因为高端项目本身卖的就比较慢，占用房企资金就比较多，所以现房销售一定程度上和大家这些策略是有所重叠的，对我的影响冲击是最小的，所以这就带来一个问题，现房销售某种程度上它在当前这种房地产调控状态下，他只能被逼着让房企去开发一些高端项目，但是高端项目，毕竟它的购房人群比较少，所以这就是面临的一个问题。 如果现房销售全部袭来的话，这个房子谁来买？这是一个很大的问题啊。所以现在很难自己的需求，但是对于房企来说，肯定未来海南不是他们喜欢的地方，他们肯定要从海南撤退，像这些年除了高新房地产发展特别快之外，对于房企来说，它主要发掘的需求在什么地方？在广西、云南，包括海南之前的旅游岛，还有一些东部沿海城市，像山东之类的地域，他搞这种文旅地产，不光是文旅的，他给这些文旅地产里面还加了一些改善刚需的这么一些包装宣传，在这里面他希望在这些地方能发掘出更多的一些房地产增长点。 这是未来我觉得房企从因为现房销售制度之后，不得不从海南撤离之后，未来会走的这么一项一个趋势。行，今天就跟大家聊这么多，下次咱们接着聊。 |
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