不动产投资信托基金来了 中产家庭准备好了吗？

最近证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的相关通知》，允许共同基金发行可以像股票一样买卖的公共REITs，意味着REITs产品将在中国启航，目光瞄向中产家庭的钱袋子。

什么是不动产信托基金(REITs)

REITs最早产生于美国20世纪60年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，投资者可以从该不动产的交易、租金与增值来获得收益。简单来说，就是投资者把钱交给专业的房地产投资运营方，他们拿着钱去买房产物业，比如写字楼、商场、停车场、酒店等，投资者们变成了房东的同时，还可以享受物业升值的红利。它的特点是投资门槛低，流动性强，可以像买卖股票一样方便，在交易时间内随时可以变现。经过多年发展，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

中国特色的REITs

此次中国推出的REITs有其特定含义，它采用的是＂公募基金+单一基础设施资产证券＂的产品结构，比如一个高铁项目，投资方可以把这个高铁项目及其收益打包，做成一个基础设施资产支持证券，然后委托一家符合资格的劵商或者基金公司，通过公开募集的方式，发行主要针对这个高铁项目的投资基金。基金募集完成后，全额购买这个高铁项目的支持证劵，也就等于把这个项目100%股权、特许经营权都装入了公募基金。这个基金的持有人可以享受这个高铁项目的收益，其份额也可以在交易所交易。所以此次的REITs是一种公募的不动产投资信托基金，主要投资单一的大基建项目。按征求意见稿，要求原始权益人必须参与战略配售，比例不少于基金份额发售总量的20%，且持有期不少于5年。通过这种方式，投资方可以把沉淀在项目中的固定资产盘㓉，套现出80%资金。

市场有风险 投资须谨慎

REITs试点标志着我国金融服务业迈入了新的发展阶段，政策制定者又多了一个额外工具，也为家庭投资提供一个新的选项。这对于有序引导家庭储蓄进入资本市场，缓解政府和企业债务压力，减轻银行负担，为新基建提供源源不断的活水，帮助经济恢复具有十分重要的作用。但是我们也必须看到REITs作为一种在成熟市场广泛使用的投融资工具，在中国的运用还面临着一定的法律障碍。投资基金是一种投资集合，是建立在法律基础上的以合同为基础保障的投资方式，而在中国投资基金并不是一个公司或法人主体，现有的法律对于投资集合的地位与性质并未加以明确，不能为REITs产品和业务提供切实的基本法律保障框架，尚需解决投资基金的法人主体问题，从法律上确认基金是一种法人，即所谓的“财团法人”。因此，在没有相应法律和制度保障的情况下，REITs将具有一定的法律风险。例如REITs项目仍然在业主手中，只是给基金的持有人分红，在信息不公开，缺乏有效评级制度和法律保护以及媒体监督的情况下，如果这个项目根本不赚钱，那么投资者只能自己承担损失。

REITs可以将个人儲蓄和私人资本引入基础设施项目，把个人储蓄转化为长期投资资本，其市场价值在5万亿到13万亿之间，比美国的REITs市场还大，释放如此巨量的再投资资本，对经济的恢复发展意义重大。但是我们也应看到，此次的REITs能改变募集方式，固然是迈出了重要一步，但也仅是一步，融资主体的核心诉求仍是资产出表，快速回笼现金，通过项目出售获得融资。而投资者则是获得基础设施运营分红的同时，最终还是看重主体信用，因此完善相关法律和制度显得十分重要。