2020新浪财经上市房企价值榜TOP50

禅修缠休 2020-05-07

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2020年05月06日

　　新浪财经房产|大眼楼管

　　改革开放以来，我国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。2020年是具有里程碑意义的一年，我们将全面建成小康社会，实现第一个百年奋斗目标。

　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分，在以万科、保利、碧桂园等为代表的众多房企在深化改革开放的红利下，在市场中展现出来的活力是巨大的。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在投资价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

　　从综合规模表现来看，TOP50上市房企经营规模继续较快增长，头部效应愈发明显。

　　多数头部房企的合同销售金额、营业收入、资产规模均实现了较快增长。从上市房企净资产规模来看，年末净资产规模超过千亿元的达到12家，其中国恒大、中海地产、万科分别以3585.37亿元、2891.45亿元、2705.79亿元位列前三。销售规模方面，超千亿规模的房企已达到33家，较2019年增加2家，其中TOP4碧桂园、万科、恒大、融创中国均超过5000亿元，简单以当期销售均价核算土储货值，货值超过万亿的房企达12家，超过5000亿元的达31家，权益土地储备超过5000亿元有20家，均较2018年明显增加。

　　销售额前十名的名次相对稳定，仅华润置地被近两年快速突进的世茂房地产取而代之，值得注意的是，以碧桂园为代表的房企开始陆续采用权益口径公布当期合约销售金额。这将更有利于投资者评估公司的真是销售及盈利预期。

　　在成长及运营周转方面，得益于此前几年销售业绩的增长，2019年上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现较快增长。虽然拿地面积及金额增速放缓明显，不少房企负增长，甚至全年不拿地，但头部房企全年的销售增速依然稳健，即使是体量已超过5000亿的碧桂园、万科、恒大、融创过去一年的销售额同比增速也达到了10%、3.94%、9%、21%。值得注意的是，全年的拿地面积与销售面积之比的均值依然达到1.54，尽管较2018年的1.63略有下降，但可供头部房企开发的土储面积依然在增加。随着2019年土地市场降温，TOP50房企销售均价与拿地均价之比达到3.26的水平。2019年末，存货周转率为0.32，同2018的．038相比有所下降，这主要是由于不少房企结转不及预期所致。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。TOP50房企平均收入储备倍数为13.33（参照的是2019年收入），可供结算计入营收的储备较为充足。

　　在财务及风险控制上，上市房企债务指标总体平稳，财务风险整体可控。

　　数据显示，2019年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内，杠杆率稳中有降。2019年末，TOP50上市房企资产负债率均值为76.84%，较2018年末下降2个百分点；净负债率均值为81.11%，较2018年末下降9个百分点，在行业调控政策常态化的背景下，不少房企选择降杠杆、加快周转。陆家嘴(11.450, -0.21, -1.80%)、中国金茂、恒大、富力地产、华发股份(6.690, 0.02, 0.30%)等面临的短期偿债压力较大，富力地产、金融街(6.610, -0.07, -1.05%)、融创中国、绿地控股(5.610, -0.03, -0.53%)等净负债率明显偏高。

　　2018年，在TOP50上市房企中，平均加权融资成本为6.38%，较2018年有所上升。其中，中国恒大、中梁控股、新力控股等的平均融资成本最高，分别达到9.9%、9.4%、9.2%，其后分别为佳兆业集团、蓝光发展(5.560, -0.07, -1.24%)、建业地产、德信中国等。而九龙仓集团、中海、华润、龙湖等房企融资成本位于最低的行业。

　　盈利能力方面，上市房企外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出。

　　2019年，新浪财经价值榜TOP50房企中，平均毛利率、净利润率、净资产收益率（ROE）分别达到33%、16%、21%。加权ROE较2018年的18.8%明显提高，这主要是由于全年结算业绩增长，其中中梁控股凭借着67.81%的ROE高居榜首，相比之下，九龙仓、瑞安房地产、远洋集团、绿城中国及越秀地产等的加权ROE仅为个位数。