随着城市化的快速推进，现行宅基地制度存在的问题日益突出。农民认为，农村土地资源除了能解决温饱和居住问题并没有更大的价值，农村土地难以转化为资本。因此，大量农民迁往城镇离开农村、离开土地，人口迁移导致农村出现大量农房、宅基地的资源闲置，形成了“城市在变大，农村在变小”发展格局。 十九大后，中央一号文件乡村振兴战略明确部署，重点推动深化农村土地制度改革，系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点，加快土地管理法修改，完善农村土地利用管理政策体系。2017年8月国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，指出利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾。同时，宣布13个城市纳入试点，农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入市场，租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道。自此，农村土地资源共享发展的共享农庄、共享小院、共享村落等乡村物业管理模式逐步兴起。 共享农庄·“一房一院一地”的农村闲置住房利用 “共享农庄”是由中国人民大学土地政策与制度研究中心紧密结合农村集体土地政策改革方向，从城乡需求端出发，参与设计完成的这一农村集体土地改建租赁住房的创新性解决方案，整个模式设计突出“安、居、乐、业”。 “安”，就是安心、安全。不改变农民产权归属，农民、农村资产安全。 “居”，简单来说就是在保障集体土地权属不变的前提下，村集体和农民出空间，社会资本或城市居民、企业主要出资，共同翻建提高人居环境，改善周边宜居配套，形成宜居宜营的合作农庄，吸引城市居民或团体短租、长租或承包运营。 “乐”，就是农民将闲置资源租赁经营权有偿让渡，不仅获取闲置资源的合理回报，农民增收满意，市民能实现田园梦、创业梦，提升居住品质和感受，政府税收增加，何乐而不为。 “业”，就是真正实现农民不离乡不离土实现创业、就业。城市资本、管理、人员有序进入农村投资兴业，过去单纯经济利益导向的大规模开发变为各方和谐共赢，这才是是可持续发展的基础。  目前，北京已有2000多套农庄加入到了“共享农庄”之中，分布在包括房山、密云在内的11个近远郊区。以门头沟“梦我小区”农庄为例，一套1宅1院的农庄，一年租金5.46万元，市民既可以选择这种已经装修好的农庄，年租金从2万元到5万元，也可以定制或者自己装修，自己装修的农庄仅需要支付土地成本即可。 共享小院·城市家庭归园田居的第二居所 共享小院是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。依据传统的审批流程，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有，农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子，是小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房产证。此次改革具有重大意义。 第一，“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。 第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利。 第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。 第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层，这些农民将成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。  根据新的改革方法，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。如果村镇集体经济组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。 共享村落·闲置宅基地和农房出租的农村产权交易新平台 2018年7月，西安市高陵区人民政府发布公告，推行实施第一批“共享村落”，作为一种新的农村资源利用形式，无疑使乡村民宿、乡村旅游、田间养老等产业迎来更加广阔的平台发展。 l 概念解读 共享村落指村集体或农户委托村集体经济合作社在农村产权交易平台上进行流转交易的闲置宅基地和房屋。农民通过“共享村落”平台，将闲置的宅基地和闲置农房出租，获得收益，增加财产性收入。 l 出租年限 共享年限原则上不高于20年。无论是本地市民，还是外地的居民，都可以对农村的闲置宅基地和房屋进行长达20年的租赁。 l 共享权益 交易成功后，“共享人”可取得《不动产权证书》，享有新建权、改建权、转让权、经营自主权、经营收益权、融资抵押担保权等权益。符合创新创业条件的，享受西安市高陵区创新创业扶持政策。 l 产业选择 农民个人闲置的宅基地和闲置农房，和村集体经济合作社签订《委托书》，经区农业管委会备案后，由区农村产权交易中心进行信息发布、组织交易。交易完成后，90%出租费用分配个人，10%作为村集体经济收益，主要用于村内基础设施维护、公共服务建设等。农村集体土地所有权、农民宅基地、房屋所有权不变，出租的只是宅基地和农民房屋的使用权。“共享人”获得农民闲置宅基地和闲置农房使用权后，在出租期限内，用于创新创业，发展乡村旅游、民宿、创意、文化、商贸、娱乐等产业，也可用于个人休闲、居住、养老等用途。 l 申请条件 凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事能力的自然人，除法律、法规另有规定外，均可申请共享。  为了大力推进“共享村落”新型乡村发展形势，高陵区还推出一系列的扶持政策。 |
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