|
范宜昌 赢商网《大家专栏》作家 2020.5.12 核心提示 全球新冠疫情目前尚未见受控拐点到来，而我国新冠疫情的“阻击战”与“总体战”已取得了决定性胜利，2020年5月8日起全国极大部分地区防控等级降到了三级，从而即将兴起新一波的基础设施建设高潮！在这些高潮中将会有许多以城市综合体为形式的大型商业地产项目建起来。 以城市综合体为形式的大型商业地产项目，开发成功的与失败的差别巨大，本公众号上期文章补漏建制避陷阱，商业地产“满地金”就透露了成功项目代表深圳万象城——一个大型城市综合体上商业部分去年销售额达90亿人民币，按照行业中租金与销售额占比推算，深圳万象城2019年商业部分租金收入超过十个亿人民币！ 而我国过去十年开发的城市综合体类商业总面积近5.7亿平方米，其中高达3.65亿平方米的商业面积为“负资产”，很多都是竣工了招不来商开不了业的，就算有的招来一些商家开业了也有收来租金还不够营运开支的， 收入不抵开支的“负资产”比例高达64%！ 做好了的大型商业地产是棵“摇钱树”，一脚踏上“致富路”；做坏了的大型商业地产是“败家子”，从此驶入“衰败路”。 许多朋友读了上篇文章后发来微信询问如何把他们的城市综合体项目开发成“摇钱树”好让他们“一脚踏上致富路”，避免做成“败家子”而驶入“衰败路”？ 我回答说请他们关注我的公众号，里面有篇文章“三业”功课好，开业就火爆！可以回答他们的问题： 具体来说，这“三业”功课好就是要做好“商业”、“物业”、“营业”。本公众号去年推出过商业开发六大关，成败秘笈大透视系列文章，就是从开发成功大型商业项目过程中六个环节如何做好作了详细的阐述。 在这“三业”中，做好“物业”即建筑物业是最难的。而做好“物业”过程中第一步“规划设计”有什么秘笈呢？请看本文通过案例点评一一揭秘： 1 我们先来看一下深圳万象城。作为2019年购物中心部分年销售达90亿人民币的成功城市综合体的代表，它的规划布局有什么特别之处呢？ 通过鸟瞰图我们可以分析得出，深圳万象城在规划（概念）设计就考虑到了如下几个要点，请看图片分析（可点击放大查看）： 可以说，深圳万象城的各类物业都做到了“各得其所”，即根据其各自价值发挥需要布置到各自最合适的位置： 1.威斯汀酒店与公寓物业产品需要考虑管理方便、安全私密、住客与居民出行便利、绿化景观营造等，所以威斯汀酒店与公寓被布置在项目北边，酒店裙房与购物中心有联系对接。酒店有独享院子，裙房布置大堂设施、酒店宾馆客人的服务设施如中西餐饮、美容、洗浴、游泳、健身、停车设施等； 2.华润大厦A、B、C栋写字楼分别坐落在整个项目的西侧与东侧的南北两端，细心的您一定能看出来每一栋华润大厦写字楼都有配套独享“裙房”与购物中心部分连接，又不占用购物中心太多的商业临街面，更没有将塔楼核心筒插进商业裙房——这样既确保了商业裙房内的商业空间动线不被破坏，又使办公塔楼具有自己的配套裙房； 3.尽管项目上布置了五栋塔楼，但分两期建设的总规模达17万平方米大型购物中心占尽了“金角银边”，整个购物中心的规划没有“草肚皮”，购物中心通过一条S形内街，整个购物中心非常自然地分为三个部分： 西南侧“综合购物中心”、东侧“奢侈品商场”与北侧酒店“裙房下精品专卖店”相对落座，这些商业物业内包含了大型综合超市、百货店、奢侈品专卖店、精品集合店、书店、滑冰场、电影院、运动馆、各色餐馆、特色饭店等各类商业业态； 4.上述五栋塔楼与购物中心位置落座恰到好处并各自兼顾了自己的空间使用要求，除此之外，总体规划还将“三点”就是人流集散点、物流集散点、车流集散点、“四线”就是人流动线、物流动线、车流动线、垂直交通动线、“二配套”就是外部交通配套与内部物业配套布置得“恰到好处”： 尤其是东侧奢侈品广场门前的人流集散点、贯穿项目南北两端的人流集散点、西南角下沉广场的人流集散点、华润大厦A栋与威斯汀酒店之间的广场人流集散点；物流动线与货物垃圾集散全部在地下，维持了整个项目地面整洁； 华润万象城上四类物业集合得到准确布置各得其所，各类物业相互促进价值均得到提升，前面说过购物中心部分去年销售达90亿人民币租金收入超10亿，项目上的酒店、酒店公寓、写字楼“入住率”与“房价”在深圳属于最高档次的双高物业！ 2 成都世豪广场·规划点评 我们再来看一下成功城市综合体代表，由笔者本人亲自提供全过程“商业运行性能化设计”的，2019年购物中心部分年销售达30亿人民币租金收入达3亿人民币的成都高新区最好的城市综合体“成都世豪广场”，它的规划布局有什么特别之处？ 成都世豪广场规划布局：购物中心、酒店、公寓、写字楼、住宅在一个项目上“各得其所”并“相益得彰”，请看图片分析： 成都世豪广场城市综合体规划考虑到了如下几个要点： 1.住宅类物业小区布置到东南角风景优美幽静的位置，有独享院子、独立管理、会所与居民机动车非机动车停车设施、绿化景观等配套齐全； 2.世豪广场A、B、C栋写字楼与酒店公寓分别坐落在整个项目的东北侧，细心的您一定看出来每一栋世豪写字楼与公寓都有配套独享“裙房”，其中有一栋写字楼与购物中心部分连接又不占用购物中心的商业临街面，更没有将塔楼核心筒插进商业裙房，既确保了商业裙房内的商业空间动线不被破坏，又使办公塔楼具有自己的配套用裙房； 3.综合体上整个购物中心部分占了剑南大道与天府大道的“金角银边”最热闹部位； 世豪广场项目上四类物业集合得到准确布置各得其所各类物业相互促进价值均得到提升，世豪广场的写字楼是成都高新区入住率最好的写字楼之一，其购物中心年销售与租金收入在整个成都高新区名列前茅，2019年世豪广场购物中心部位总体销售达30多亿元购物中心租金收入达3亿元，属于成都高新区综合绩效最好的城市综合体项目。 3 中原某城市综合体·规划点评 笔者在互联网上看到这样一张城市综合体项目的规划设计效果图，这个规划设计把项目的整体价值拉低了，请看图片分析： 实际上，上述项目规划设计据目测分析主要存在许多损害项目价值的问题，特别是整体规划没有体现各种物业共存一个项目上物业布局要体现“各得其所”的原则，项目上设计了五种产品： 酒店、办公、住宅、商业、配套用房胡乱地组合在一起，设计师根本没有考虑过各类物业布置在各类物业应该占据的合适位置，这样把整个项目价值降了下去了： 1.商业物业需要“金角银边”，设计师却把商业全部放进“草肚皮”里面了； 2.住宅需要安静雅致，设计师却把住宅布置到放到“金角、银边”的位置了； 3.酒店需要方便、私密、独享院子，现在把酒店放到“热闹处”，几乎占据了大半个项目的临街面； 4.所有的住宅、酒店、写字楼塔楼插蜡烛全部插进裙房里面了，这五栋楼的核心筒插进商业裙房挤占了商业用房的动线与商家落户空间，未来商业用房很难找到合适的商家落户与布置好的商业动线了； 5.这个项目塔楼布置了一个马蹄形，商业地产综合体项目最忌讳的就是马蹄形布局，放眼全国，这种布局项目商业全部死的，塔楼全部是价值低的。 总之这个项目规划布局总体价值有很大优化空间。如果照此规划建起来，项目上所有物业的使用价值会很低。 4 上海某城市综合体·规划点评 位于上海市中心某已开业四年的20多万平方米综合体汇集了“办公”、“配套用房”、“购物中心”三类物业，混合布局导致该项目整体价值低下，开业四年已换了三任总经理。该项目是如何规划坏的呢？请看图片分析： 主要的规划问题五个： 1.最大问题是各类物业产品布置严重不符合各类规划物业的使用要求： 比如商业物业亲近顾客的非常金贵的“金角”、“银边”全部给变电站、写字楼、汽车坡道与上屋顶花园的楼梯步道占了，而把整个项目的八万多平方米的商业建筑全部布置进了“草肚皮”； 2.便于顾客集散的集散点面积与位置不够，仅仅有内街两端供顾客集散，但这南端高差太大不利集散，北端口上又设计了一个圆形楼梯严重阻碍顾客集散； 3.人流集散地出入口不足，只有南北两个；车辆出入口不足全部顾客车流与物流车集中在西南角出入； 4.塔楼占据商业价值极高的三个“金角”，而且这些塔楼的核心筒全部插入购物中心影响购物中心商业空间与动线； 5.商业建筑与辅助设施与外部交通沟通很差，临街面严重不足同时还有内部纵深不足，导致聚人气的主力业态商家难于布置，因临街面太少需要临街面的高租金精品店铺无法布置； 这类项目效果图很好看，但是由于从规划设计开始就违背了商业物业布置的原则，建成开业四年以来商业部分空铺率基本在三到四成左右，绩效很差。 5 小结 除了位置要素以外，商业地产尤其是大型城市综合体项目物业价值说到底是设计出来的，规划（概念）设计是最最关键的第一步，讲穿了就是设计出来的物业好用还是不好用，这个阶段是关键。 前面举例的优质资产深圳万象城与世豪广场开业以后绩效高出行业平均水平的好几倍。要做出高绩效的优质商业地产资产，规划设计阶段需要考虑周全，特别是各类物业布置位置要“各得其所”，物业配套要“各得其所”，需要考虑问题很多： 公寓住宅类产品需要考虑小区管理方便、安全私密、居民出行便利、绿化景观营造、机动车和非机动车停车需求、会所设施等配套需求； 酒店宾馆类产品需要考虑独享院子、大堂设施、酒店宾馆客人的服务设施如中西餐饮、美容、洗浴、游泳、健身、停车设施等等； 大型零售商业类物业产品如大型综合超市、百货店、购物中心等商业物业产品在项目规划时就要对各种商业业态的物业使用条件研究透彻，要解决落实好这些每一类物业的使用条件和运行配套条件，特别要考虑好综合类商业设施不同商业业态的“人流共享”、不同商家的特殊技术要求。 这个设计阶段做得好坏直接关系到这个项目的生死存亡的问题。开发商朋友千万不能忽略，一定要请专家做产品研究，千万不能跌入设计院为了承揽设计任务而提供的漂亮的免费规划方案的陷阱。 最后借用恒隆地产董事长陈启宗所说的一句话结束本文： “竞争总会有，问题是要看那些竞争对手厉害还是不厉害。商业项目中最重要的因素是硬件，比别人优秀才有制胜的可能。” 今天我们揭秘的“高价值城市综合体规划设计秘笈”只是开发比别人更优秀城市综合体产品硬件的“第一步”，接下来笔者将在本公众号陆续揭秘“高价值城市综合体方案设计秘笈”，敬请期待！ 作者：范宜昌 商业地产专家 上海范宜昌商务咨询有限公司总裁 同济大学复杂工程管理研究院高级研究员 上海科瑞真诚有限公司建设项目管理专家组成员 曾任百联集团购物中心发展有限公司建设工程技术和投资顾问 上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监等 联系地址：上海市云锦路500号A栋728室 |
|
|
