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深圳今年最激烈的土拍大战，在32°C的高温下落幕。 前海百亿宅地、16家房企到场、多家联合、全场举牌103轮...... 经过40多分钟，最终龙光以总价115.9亿拿下这宗前海稀有的居住用地，楼面价6.32万/平，粗略计算，可售楼面价8.3万/平。  前海湾地铁口的绝佳位置，销售均价最高不超过10.7万/平，已经提前预定了前海下一个“必抢盘”。 感受完现场激战的火热气氛，南方楼事顺手复盘了深圳近年来的宅地供应情况，发现政府为了控制房价，真的很努力啊.......  南方楼事此前拿到的一份名单显示，今天简直就是国企/央企的主场。 已参加报名的11家竞拍主体中，国企/央企就有8家；另外还有三家是以联合体的形式参与竞拍：世茂+佳兆业、天健+前海投控+深业、金地+华润+电建。 严格来说，今天参与的房企有16家。  因为疫情原因，土拍场地限流，不对外开放。除了交了40亿保证金的开发商和极少量有开发商邀请券的媒体，其余人一律不准进入，甚至有很多较小规模的房企也被拒之门外。 今天参与的房企，大多数都势在必得。 南方楼事现场遇到了在门口等候的金地员工，他表示必须拿下这块地。 三点一到，该地块交易页面就显示为“多人竞买”。 举牌14轮，就已经拍到了115.97亿的最高限价，开始进入竞人才房面积阶段。 现场的激烈程度可见一斑：仅仅5分钟，竞人才面积就达到了二十几轮。 两大联合体举牌最多：96号金地+华润+电建、2号佳兆业+世茂。 图片来源：深圳乐居 最终，经过14轮竞地价、89轮竞面积，龙光以115.97亿+40760平人才房面积拿下前海这块宅地！ 宗地号：T102-0346 地块位置：前湾片区 土地面积：31745.07米m² 建筑面积：183600 m² 使用年限：70年 总体规划：商品房+人才房+商业+公共配套 竣工时间：自签订合同之日起 1年内动工开发，4年内竣工。 限制售价： 本宗地建设普通商品住房，普通商品住房入市最高均价为10.71万/平方米（毛坯价，不含装修） 销售要求： 普通商品房取得套房不动产证之日起3年内不得转让。商业可按规定分割销售。 只租不售人才住房产权归政府，乙方建成后无偿移交政府。 可销售的居住套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比均不得低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。 人才房分配： 配建只租不售的人才住房。 前海分为桂湾、前湾和妈湾三个片区，其中，桂湾的定位是金融中心，妈湾片区内有妈湾港，主打贸易，而今天出让的这块宅地额位于前湾片区，定位是科技创新中心。 地块周边建筑密度比较低，现有的建筑以创意产业园和物流公司为主，住宅和商业配套分布分散，目前来看，居住氛围应该较为一般。
通过地图，可以发现，这块地虽然离海边的直线距离不到一公里，但中间却隔了个水泥厂，而且住宅靠近两大主干道，东北边紧邻沿江高速，或有噪音影响。  一头看公路，一头隔着水泥厂看海......
而10.71万/平的最高销售均价，以及70/90面积限制，注定这个项目难以做成真正的豪宅。 目前片区内有前海嘉里中心、深港创新中心、前海深港青年梦工厂等标志性建筑。
附近的新盘目前只有两个，颐湾府在售191平的大户型住宅，均价12万/平；汉京九榕台则在售面积从180平到520平不等的住宅和别墅，每平的均价在16万到18万之间。
而二手房则集中在前海的东侧，均价在9.8万/平。
地处前海却难看海，好像是目前前海住宅的共性。 目前，前海的新房与二手房，都与海有一段距离，真正的海景，似乎都要在写字楼里才能看到。 再看近年前海的宅地土地出让情况，一言以蔽之：少。 从2013年以来，前海出让的41宗地里，40宗都是商业办公、工业产业、公共设施用地，而且土地的平均面积只有1.86万平方米。
去年出让过两宗宅地，其中一宗位于桂湾片区，土地面积不到1万平方米，在118轮竞价之后，被天健地产集团以38.9亿的价格拍走。 而另外一宗，则为捆绑出让的两块地。 其中面积达5万平方米的商业用地，已经规定建设前海国际金融交流中心，建筑设计方案已经进行了国际招标，是带方案出让。
而另外一块综合用地中，规定建设的住宅建筑总面积达到了8万平方米，在前海，这个宅地面积相当吸引人。 然而，这一捆绑地块却在出让前被政府叫停。
个中原因较为复杂，可能是因为当时全国房价都有上涨趋势，而前海又是深圳黄金地段，政府担心出现过于火热的拍地局面。 也可能是因为这块地的出让条件太苛刻：两地块都是2年内必须开工，8年内必须交付使用，而且还要代建前海国际金融交流中心。 相比之下，今天出让的宅地，土地面积超过了3万平方米，出让条件比较常规，且住宅建筑面积达到了16.46万平方米。 简直是以一己之力提高了前海未来的住宅供应量，堪称“全村的希望”。
在卖地这件事情上，政府想控制房价的决心很明显：限制销售价格、增加保障房、增加住宅用地供应。 今天出让的这块地，位置位于前海，但因为政府限价，未来落成住宅入市的最高均价是10.71万/平，这个价格，相对于前海“宇宙中心”的定位，算是很低调了。 而纵观这几年政府的土地出让情况，可以发现，政府在拍地环节中，“双限双竞”被严格地执行了。 双限双竞：指在拍地的过程中限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。 去年在前海出让的宅地，地块的最高限价是39.3亿，最后天健集团以38.9亿的价格拍得地块，地块的溢价率被控制在了43.49%。
而这块地上住宅的销售均价则被限定在了9.9万/平以下。
再看6月11日光明凤凰街道即将出让的地块，出让的土地面积超过了18万平方米，但最高出让地价则被限定在了90.71亿。
出让条件中，商品房的最高销售均价是4.75万/平，而地块附近的热门二手房，均价已经达到了6.5万/平。
（ 图片来源：诸葛找房） 而且，宅地上的可售商品房，在出售后三年内都不得转让。 就算是安居房，售价也被限定。 4月14日出让的两宗宅地都被深圳安居集团拍走。其中，出让条件规定，福永人才住房的最高销售单价不得高于3.19万/平，而龙岗人才住房的最高销售单价不得高于2.43万/平。 新房的价格以及市场流动空间，都限价框定住了。 在地价和房价都被限定的情况下，新盘的售价都被控制在了一定的水平， 刚需客的春天是要来了么？ 对此，资深地产评论人、朱罗纪创始人朱文策表示：短期内，限价会导致房价降低，但长期看，刚需客并没有享受到红利。 在朱文策看来，对于政府的举措，既要看短期影响，也要看长期影响。 从短期影响看，地价与房价都被限定，而且新房3年后才可以转让，这一系列措施都会遏制炒房现象，并导致新盘售价降低，从价格来看，刚需客们上车有望。 但也这些措施也对开发商产生了负面影响。 地价与售价都被限定，意味着开发商的利润空间会被压缩。而当地价、运营成本和营销成本都固定时，开发商一定会想办法开源节流。 开发商可能会压低建设成本，这样一来，就会导致商品房的规划建设质量下降，住宅品质配不上地段与价格的情况。 开发商也可能会通过收喝茶费、装修费以及捂盘的方式，变相增加收入。 限价也会造成新房与二手房严重的价格差，加剧需求进场。 2016年的时候，可能只有6、7千人去抢华润城，可是今年，抢华润城4期，保守估计也有大几万。 因为限价，润玺的均价才在10万到12万一平，可是周边的二手房均价早就去到了15、6万/平。人人都抱着“买到就是赚到”的心态去抢新房，刚需客能买中新房的几率，可能还下降了。 政府限价可以成为短期内缓解楼市矛盾的方法，但这并不适合成为楼市的长期调控举措，房价可能会在一轮波动后下跌，但是政府限价的做法可能会制造错误的信号。 今天出让的地块，毫无意外也要求配建人才住房。为了引入人才，政府可谓是诚意满满。 事实上，这几年，深圳的保障房供应都很给力。 所有出让的宅地，要不就是在出让条件中规定了开发商要无偿配建的保障房面积：
（今天前湾地块的出让条件）
（2019年11月21日坪山宅地的出让条件） 要不就是被安居集团纳入麾下。 今年至今，深圳共出让了6宗宅地，其中5宗都被安居集团拿下。 3月3日，出让的3宗地分别由深圳人才安居集团与盐田人才安居有限公司拿下，地块分别位于宝安尖岗山豪宅区、龙华城区以及盐田港。 4月14日，出让的2宗地再次被安居集团拿下，两宗地分别位于福永桥头与龙岗宝龙。 而根据美联物业的数据，自2017年11月以来，人才安居集团在深圳已经拿下15幅地皮。 政府在保障性住房的供应方面如此用力，会对购房者带来什么影响？ 在购房时，刚需客们无疑多了保障性住房这一选项。（具体申请攻略请戳：深圳买房五折？楼盘清单+详细攻略都在这了！） 但在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这个现象也会影响到未来商品房产品的供应。 安居集团拿地、商品房楼盘配建保障房，再加上商品房限价，这些都会压缩刚需型商品房的供应量与价格，这样一来，中低端的商品房选择会减少。 而深圳未来还会通过旧改释放相当一部分公寓产品，未来购房者们的选择可能会往公寓倾斜。 5月8日，深圳市规划和自然资源局召开新闻发布会，明确表示会增加居住用地供应量，政府的土地供应力度也增加了。 会上发布的《深圳市2020年度建设用地供应计划》显示，今年的居住用地供应较去年增加近一倍。今年计划供应居住用地293.2公顷，占计划总量近25%，较去年计划150公顷增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。 在朱罗纪看来，政府表态增加土地供应，是值得肯定的行为。 毕竟，深圳房价高，本质上是因为人口与住房用地不成比例。 在他看来，只有政府大量批地，让住房供应增加，房价才能真正稳定，刚需客们的收入才有追上房价的希望。深圳的房价问题才能真正得到解决。 |
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