 前段时间刷屏的「后浪」视频大家都看了吧。 这里其实不是要追这个热点，想谈的是视频背后，我最近一直在思考的一件事情。 单说楼市，我们这一代人是幸运的，也是自觉不幸的。 幸运的是，我们经历了一个非常好的资产增值周期，每个买房的人都能真真切切地感受到，房产增值带来的财富效应。 在为数不多的楼市周期内，百万、千万的富翁是可以批量制造的，不计其数。 不幸的是，正是因为上几波的楼市周期是难遇的绝好机会，每个人都或多或少都留下过遗憾。没买房的人，会因为错过而感到痛苦。买小或者买少的人会觉得没赚到，捶胸顿足。 没办法，这就是所有人都无法逃避的人性。 那当下的年轻人，在楼市还有机会吗？以前在楼市致富的那批人，又在坚守什么？ 01 年轻人还要不要买房？ 我有个亲戚家的表弟，正好是00后，明年毕业，前段时间偶然问起他以后想做什么行业，有什么计划？要不要让父母先准备套房？ 他突然一愣然后语出惊人：买什么房，我还不想被框住，我要打算先去旅游，回来找个酷的有意思的工作，人生规划什么的，不着急。 我先是一惊然后又有点羡慕他，作为成年人可以这么潇洒个性，而羡慕，则是他有前人创造出的富庶环境。 看到他我突然有种莫名说不出的直觉：楼市的机会，大概只有15年了。 85-00年前出生的这一批人买完房，城市化进程也即将进入尾声，00后这一批人基本家里有房，个性强又不愿意接盘，到时候楼市极有可能变成内部的置换游戏。 虽然预测未来不靠谱，但我相信这个直觉，或许是我在房圈待的时间太久，又或许以前有过很准的预测。 我们的国家正在迈向发达国家的路上，如果有机会你接触了发达国家的年轻人，会发现一个很有趣的现象，国外很大一部分年轻人一辈子不买房，只租房。  数据来源：RentCafe@Spectator Index 他们不会让负债困住自由，没有资产负担就可以选择诗和远方，一定是活的不错的，以后我们的年轻人大概率也会这样子。 但有一点要明确：国情不一样 如果你是单身主义或丁克，我会支持你不买房，陪伴父母潇洒自由的过完一生，没必要再捆个房子房贷的负担。 但如果你不是，一定要想好不买房的这个决定是否对下一代公平，人最怕的就是反悔，你需要坚定，如果你不买房，那就坚持一辈子不买房，把这个钱留给下一代，让他们去开创新的东西。 怕就怕过几年改变主意又要买房，要知道投资客获得利润的一大客户来源，就是当年说我不买、买不起，然后房价涨起来后，空翻多的接盘侠。 02 买房也有难易模式 如果你决定要买房了，恭喜你，踏上了一个很难再有回头路的游戏。 游戏都有难易模式，就像小时候玩的红白机，不同的需求对应不同的难度模式。 如果你打算一辈子只想买一套上车盘，那么好，你选择的是简单模式，但也有可能你的孩子接棒的时候，就要被迫选择困难模式。 虽然现在多数城市的房价很高，但我相信年轻人只要肯拼，加上几个钱包，买一套所在城市的商品房，问题是不大的。 但如果你想在大城市买一套自住改善住宅，那你选择的是困难模式了。 一线的一套改善住宅至少是1000万，杭州、南京这样的强二线大概是600万左右，重庆、郑州这样的普通二线大概是400万左右。能买到这个水准的房子，一般也是同城人里的佼佼者，大概占到前5%的水平。那就不是那么容易了。 要做到这个，你需要的是一个不错的起步，最好是有一套上车盘作为起点，然后就是尽快筹集资金置换。 因为这个过程你是在卖小买大，头寸也在放大，一定要明白的是：你将来要买的，多出来的那部分房产面积，一直暴露在涨价的风险之中。 房价在当前的阶段还会涨，难的是短期的回调，置换买改善住房，就是和时间在赛跑。 最好的行情就是静淡市，市场把大房子的价格和流动性都压住，这样买房人可以先卖后买，用比较小的折扣（比如说95折）卖掉小房子，拿到钱，去压大房子的折扣（85折或者9折）。 03 以前在楼市致富的这批人，该怎么抉择 以前在楼市致富的一批人，因为起点不错，多数已经有了多套房产。 对于这些人，选择权还是比较大的。 可以选择减仓来换取财富，但是财富用作什么途径一定要想好，这个钱未来的去处是用作改善生活，还是挥霍消费，抑或是选择投资其他。 如果你没想好，我建议还是先别轻易调仓或减仓。 坦率地说，到今天这个局面，楼市的黄金十年已经过去了，大城市房价洼地的时代也不可能回去了。 但是好在楼市还有白银十年，未来的十年到二十年，一线城市的房价还会有涨幅，早晚都会对标东京纽约，二三线城市也会有能把握住的二三波机会。 但前提要知道，再往上的扩张，就是需要依靠负债买房了，必须接受一定的风险，承受一定的压力。 现在经济形势不太好，我个人感觉离下一轮刺激，也在渐行渐近。一线一定要盯紧限贷政策的放松（一线很难再放开限购限售），二三线要盯紧放松“限购、限贷、限售”这些政策机会的到来。 当然，这个过程会有波折，会有多空矛盾的信息出现。但真到政策放松的时候，就算看空的声音再多，请你也不要犹豫。 一定要记得今天你想改变生活的欲望，告诉自己：一个东西贵的时候，没钱买不起没关系，但是如果跌了你可以买却不敢买，涨回去更买不起，那就是罪过了。 这个过程中，正确的做法就是：等待静淡市筑底，用尽全力做好厚积薄发，迎接白银时代为数不多的上攻。 04 后面最难的，是人性和心态 在楼市和社会上摸爬滚打十几年后，我一直深有感触，其实无论是楼市投资还是其他，世上最难的不是钱，而是人性。 没有钱可以想办法去挣，但改变人性和心态真的很难很难。 随着房价越来越高，买房越来越难，贷款越来越多，你会发现买房是能赚钱，但是却不能轻易换成现金流，只有砖没有钱没有享受的日子，并没有那么好过。 如果你不是那么坚定，建议不要轻易选择这条路。但真的选择了，咬紧牙关，千万不要放弃。 到了这个时候，就是玩的极限模式，一不小心你就会输给自己。 你面对的局面大概会是这样的： 存量6套房以上； 继续每年买1套住房； 负债比别人的资产还多； 现金从此是路人。 大部分人应该不会去选这条路，可能买一二套就止步了，选择这条路的人，应该也会时常怀疑自己，明明已经有不少房子了，为什么还要这么累，那么拼是为了什么？ 用我自身的经历来和大家共勉吧，我已经在极限模式走了很久，房子是有一些，也有一份体面的工作，稳定的现金流。 按照上海人守成的文化，我大可不必那么拼，看看身边的朋友，都在过不错的日子，自己反而像一个异类，在遇到这个团队之前，我一直挺纠结自己迈出这一步是否正确。 但不知道大家有没有这种感觉，我们在职场开局时，所有的好位子上基本都已经有人了。 你需要一些难得的机遇、一些厚黑的职场规则或者一些裙带关系，才能完成职业的突破和自我价值的实现。 但这太违心，又太不公平。 很幸运我发现了房产这条路，开始把心力投入到回报更高，市场化更好的买房生涯中去。 对我而言，买房就是创业，在这个领域里，大家都是素人起步，胆识、眼光、精算、风控，一切都靠实力说话。 05 也许对于后来人，可能再也抓不到一手王炸的开局，你面临的已经是很凶残的房价。 但起码楼市还有机会，你可以选择这条路，也可以选择时代的其他路径。 就像万科也去养猪，素人也能直播走红，时代并不是一成不变的。 如果你打算买房，再送几个建议吧 1、一线城市没有问题，长线看自住和投资的机会仍然还有红利。现在最珍贵的，是房票。 有房票的用好房票，没房票的想办法获得房票，如果你对用好房票比较迷茫，可以选择咨询我们这样的团队 2、这二年筑底的一些二线同样看好，对于手上资金不多，但又着急买入的朋友来说。目前而言，适合买入的和走长线的，比较有把握的是长沙、成都、郑州、合肥、无锡也还不错，上一波涨幅已经有调控期，且人口流入足够多，城市基本面良好性价比高。 3、有一种预感，一线的机会越来越近了，如果打算置换，可以把计划前置了，不要赶在牛市到的时候再置换。 最后多说一句，除了时代给的机会，我们能够逆袭的，也许真的是需要支撑你走下去的野心，和到底能下多大的决心。 现在回过头去看我做过最好的事，就是不妥协。 以上是正文，来自观观和楚门。 |
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