 生活中，农村村民将其宅基地房屋和宅院出售给本村以外的人的现象屡见不鲜。随着我国城市化的不断推进，乡镇地区改扩建项目的上马，拆迁成了普遍现象。因拆迁利益较为可观，已将宅基地房屋及宅院出售的村民（以下简称“出卖人”）多有向法院起诉要求确认农村房屋买卖合同无效并要求购买宅基地房屋和宅院一方（以下简称“买受人”）返还宅基地房屋及宅院的情形。对于该类案件所涉及到的诉讼，本律师根据代理经验总结归纳了以下需要特别关注的问题以飨读者。 一、如双方签署的农村房屋买卖合同中仅约定出卖人出售的系房屋，并未明确约定是否包含宅基地使用权的，例如，A与B约定，A在某村某街某院建有正房5间、厢房2间，A将该院内所有房屋出售给B，B支付A购房款5万元。类似该约定不能确定双方间的买卖标的是否包含宅基地使用权。即便双方明确约定该买卖行为不包括宅基地使用权，仅为宅基地上房屋的所有权，根据房随地走原则，亦应认定为农村房屋买卖合同在处分房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。以此界定为基础来确定农村房屋买卖合同的效力问题。 二、出卖人出售宅基地房屋及宅院后再申请新的宅基地的，不能获得批准。将宅基地房屋及宅院出售给本集体经济组织成员的，该行为有效。 1999年1月1日前并未限定一户一宅，1999年1月1日修订的《土地管理法》开始有了一户一宅的规定。现实生活中也确实存在一户多宅的情形。从1982年的《村镇建房管理条例》到《土地管理法》的历次修订，均有关于“出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的相关规定。但法律并未禁止将宅基地房屋和宅院出售给本集体经济组织成员，仅是规定无论出售给何主体，再申请新的宅基地的是不能获得批准的。故将宅基地房屋出售给本集体经济组织成员的，该行为有效。 三、出卖人将其宅基地房屋和宅院出售给城市居民的合同的效力认定。 1982年2月13日实施的《村镇建房用地管理条例》第十八条规定，集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。第十四条规定，农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》也未禁止城镇居民购买农民房屋，第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1999年1月1日修订的《中华人民共和国土地管理法》将上述内容删除，且国务院办公厅于1999年5月6日发布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。通过上述法律规定的演变可以得出结论，农村村民将农村房屋出售给城市居民的合同是否有效不能一概而论。1999年1月1日前签署的农村房屋买卖合同应是有条件的可以确认有效，1999年1月1日以后签署的农村房屋买卖合同因属于违反法律、行政法规的强制性规定而应认定为无效。 四、出卖人将其宅基地房屋和宅院出售给本集体经济组织成员外的其他集体经济组织成员的效力认定。 《土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。根据该规定，虽然买受人为其他集体组织成员，但因其并非系本集体组织成员，故农村房屋买卖合同仍然无效。 五、虽然买受人在购买农村房屋时非本村集体组织成员，但在出卖人要求确认房屋买卖合无效时，买受人的身份已成为本村集体组织成员的，那么无效情形消灭，可以认定农村房屋买卖合同有效；如双方签署农村房屋买卖合同时均为本集体经济组织成员，后一方或双方转为其他集体经济组织成员或转为城市户口的，农村房屋买卖合同依然有效；如非本村集体经济组织成员的买受人在购买农村房屋后又出售给本村集体组织成员的，或者翻建、增建后又出售给本村集体组织成员的，那么合同效力如何？我们看这样一个案例，以诠释这个问题：A是本村村民，其将宅基地房屋出售给城市居民B，B将房屋翻建、增建后，又出售给本村村民C，后遇拆迁，C与拆迁人签署了拆迁补偿协议，并获得了拆迁补偿款。此时A反悔，向法院提起诉讼，要求确认A与B之间的买卖合同无效，并要求B返还房屋（或给付全部拆迁利益）。法院在审理的过程中查明事实后追加C为被告。法院认为，C作为该村集体经济组织成员，可以通过行政审批或购置房屋的形式取得该集体经济组织建设用地的使用资格，虽然B不具有本村集体经济组织成员身份，但B已将所购买A的房屋进行翻建、增建后转卖给具有本村集体经济组织成员身份的C，B和C之间的买卖协议实质上确认了C对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。另，A又未能证明B与C之间具有恶意串通或违反法律法规等情形，故A主张B与C之间的买卖协议为虚假协议的说法法院不能采信。最终法院判决驳回A的全部诉讼请求。 六、出卖人诉讼要求确认房屋买卖合同无效，应首先证明其为涉案宅基地房屋及宅院的权利人。 房屋买卖合同签署时，出卖人应为涉案宅基地房屋及宅院的权利人。其应当向法庭提交相应的证明文件，如集体土地建设用地使用证、准建证、规划许可证等，在没有前述批准文件的情况下，可以向法院提交村委会登记台账或由村委会出具相应的证明文件。如不能确认出卖人系涉案宅基地房屋及宅院的权利人，出卖人的诉讼请求成为无源之水、无本之木，将不能得到支持。 七、当事人应举证证明双方之间存在农村房屋买卖合同关系。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。如买卖合同丢失或双方间虽然存在口头协议，但一方否认存在农村房屋买卖合同关系的，另一方又无证据证明存在农村房屋买卖事实的，那么作为主张存在农村房屋买卖关系的一方当事人的诉讼请求或答辩意见恐难得到支持。 八、农村房屋买卖合同无效情形下，买受人可向出卖人主张因合同无效造成的买受人的损失由出卖人承担。 买受人的损失可以为已付购房款损失、对房屋及院落的修建和装饰装修损失、买受人丧失购买其他房屋的损失等等。该项损失应由买受人予以证明，如具体损失金额难以确定的，买受人可以申请司法鉴定，法院参考房地产估价报告确定的房屋、附属物重置成新价、宅基地区位补偿价金额按照双方过错比例来确定买受人的合理损失。 九、农村房屋买卖合同无效后的处理。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出卖人明知农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让而将涉诉宅基地房屋及宅院出售给买受人，又在转让多年后，以房屋买卖行为违反法律规定为由，主张房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，出卖人对合同无效产生的法律后果可能承担主要责任。买受人并非本村集体经济组织成员，仍然购买涉案农村房屋及宅院，对合同无效产生的法律后果可能承担次要责任。当然，出卖人与买受人责任比例不能一概而论，应当根据案件具体情况具体分析，个案不同，产生的结论也可能不同。因合同无效造成的买受人的损失，根据双方对合同无效的过错程度，综合考量买受人的实际损失情况、同时结合市场价格等因素予以确定。 十、在出卖人主张确认合同无效，要求买受人返还涉案宅基地房屋及宅院的诉讼中，作为买受人可以提起要求出卖人赔偿买受人损失的反诉。如买受人未提起反诉，在法院判决支持出卖人诉讼请求后，买受人可另行提起诉讼要求出卖人赔偿损失。个别法院法官可能因买受人坚持认为合同有效，未提出合同无效后的相关损失赔偿的情况下，根据个案情形仅会判决确认合同无效，本案件中不会判决返还宅基地房屋和宅院。届时出卖人需要另行起诉买受人，要求买受人返还宅基地房屋和宅院。 十一、农村房屋买卖合同的一方去世的，可由其继承人来作为原告或被告。 现实生活中有些农村房屋买卖行为较早，不排除有买卖合同一方去世的情况出现，那么此种情况下，不影响实体审理，只是程序上会相对复杂一些，已去世的出卖人的继承人或已去世的买受人的继承人可作为原告或被告来享有和承担其权利和义务。 转自：追梦法律人的原创园地，作者简介：房亚南律师，系北京市盈科律师事务所合伙人，房地产与建筑工程部副主任。自2004年至2009年期间从事房地产开发公司的法律顾问工作，2009年始专职于民商领域的律师工作，尤其擅长房地产开发、并购、合作、建筑工程、土地房屋征收（拆迁）、房屋买卖、房屋租赁、物业、婚姻家庭、继承等诉讼代理，同时担任多家公司的常年法律顾问。 申明：凡本头条号注明'来源”或“转自”的文章，版权归原作者及原出处所有，仅供大家学习参考，若来源标注错误或侵犯到您的权利，烦请告知，我们将立即删除！ |
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