房价、地价波动性与周期性

楼市的周期越来越短，以前从一个周期的顶部到另一个周期的顶部可能需要3-5年，但最近一个周期2018年5月至2019年5月仅用了1年的时间就完成了一个周期。细分到土地市场，一二线城市的土地市场从2018年12月的冰点到3月的逐渐沸腾仅用了3个月的时间，市场风格转换非常快。

虽然政策带来的周期性的波动，这个痕迹越来越明显，但本文还是讨论一下房价和地价的周期性，寻找一些客观规律。

因为2017年以后的数据因为大量的限价限签会导致数据及图形的失真，所以暂且以2017年以前的数据作为研究对象。

一、房价周期

1、一二线城市

以国家统计局网站的2002-2016年的商品住宅价格做统计梳理，选了北京、上海、杭州、宁波、南京五个城市，把波段和趋势以图表形式都简单归纳一下。

1）原始数据

2）绘图

3）周期性

可以通过折线点看到房价的波动，很明显2008、2011、2014对于几个城市都是一个下降的折点，而且2011年的房价五大城市基本上是无一上涨，究其原因就是2011年是国内起手限购的元年，把很多人直接打懵。

然后我们再来看看这五个城市在2011年以后顶着限购的复苏表现，可以看到北京、上海、杭州、南京都在2013年达到并超过了2010年的高值，反而是宁波，价格一路跌到了2014年才稳住。

从周期论而言，北京、上海、杭州、南京为代表的一线或新一线城市，周期基本上就是在3年左右，宁波为代表的二线城市周期一般都会在5年。

2、三四线城市

三四线城市并没有非常权威的数据，用的数据是克而瑞数据库的，目前选的案例是常州、徐州和惠州。

1）原始数据

2）绘图

3）周期性

常州、徐州的周期性还是非常明显的，从2008年至2010年间暴涨了一波，然后2010-2016年房价一直稳定在6000-7000元/平，2016年之后又暴涨一波；惠州的房价在2007年至2016年间一直保持稳定，然后在2016年之后开始暴涨。

强三线的周期较长，从开始暴涨到下一个暴涨的周期长达8-9年，房价最后的补偿更多呈现的是一种对通胀的补涨的态势。

二、地价周期

地价周期相对而言并没有那么定量，因为相对房价而言，每块地的情况都不一样，每块地的价格也很难同比，而且每个城市出地的节奏也是非常随机，也许某个区域一年出了十几块地，某个区域两年都出不来一块地。

所以地价周期就是凭经验来定性吧，我也不认同很多分析报告用的那些地价的图表，就算结论是符合实际情况的，过程也是歪打正着，毕竟每块地的内涵（区位、建设要求）都不一样，一个城市怎么做得出准确的折线图。

1、一二线城市

以上海的土地市场为例放个时间轴，从2009年开始。

2009年：4月土地市场行情开始启动，同年9月开始出现了中海长风和绿地徐汇两个总价地王；

2010年：阶段性高峰期，期间地王不断，总价地王有华侨城苏河湾和证大外滩，其他各个区域逢拍地就出地王，溢价率100%不稀奇，200-300%也不少；

2011年：1月31日正式出台限购，前半年竞价还是很激烈，但是下半年以后限购效应大量发酵、加上政府大幅提高土地出让底价，导致土地流拍（撤牌）、底价成交的比例大幅提高；

2012年：非常冷的一年，大部分地块还是以底价为主，住宅地块偶尔有竞价，但是也都比较理性，溢价率都没超过100%；

2013年：上半年还较为理性，土地成交价按照周边房价算还是能赚钱，下半年开始竞争开始非常激烈，随着闽系大举入沪，大部分住宅地块的溢价率又超过了100%；

2014年：春节前土地市场热度达到了最高，金茂大宁地王项目诞生，春节后开始市场断崖式转冷，并在6月前后爆发了钱荒，市场开始跌至谷底，又再次出现土地流拍（撤牌）的情况，但是不同于2011年底的恐慌，开发商还是在努力拿地，甚至前滩还出了格力和三湘的地王；

2015年：上半年又开始快速升温，各区域逢拍地就出现地王，下半年更是到了白热化阶段，连商办都竞争得非常激烈，但事后证明，2015年拍的地王都能赚钱，地王光环在后面看起来真不是什么事；

2016年：3月上海限购加强，但土地热度不减，上海一开始搞了15%的自持住宅，还是没有用，从周浦保利地王开始，地王还是不断，最后不得不推行了招挂复合来意图降低溢价率，2016年底上海限购再次加强；

2017年：年初开始限制类住宅，直接打爆了商办市场，使开发商拿商办的逻辑出现了重大的调整，因为招挂复合制度的存在，导致土地市场的溢价率几乎每块都是0，但政府也通过大幅提高起始地价来平衡地块的竞价减少带来的收益损失；

2018至2019年：由于调控有成效而导致的房价下跌、住宅地块自持比例过大以及上海招挂复合制度资金的大幅沉淀，带来了开发商土地市场参与意愿的降低，但是地方政府由于成本原因不愿意降低起始价，又导致了土地流拍，政府不得不出台勾地保证金制度来保证地块不流拍。

总结：地价周期略领先于房价周期，但也滞后于房价周期，房价未涨地价先涨，楼市成交乏力之后地价才跌。

2、三四线城市

以嘉兴为例，嘉兴土地市场较热时期是2009年下半年-2010年，期间出了不少地王，以及2016年下半年到2017年，2017年嘉兴大剧院的摇号还历历在目。2011年至2015年这5年是嘉兴土地市场最难受的5年，房价没有涨，存量又很大，所以导致了已进入开发商没有补仓意愿、未进入开发商也很犹豫。

三、政策的冲击

中国的楼市是一个不完全的市场经济，表现在政策出台的密度很大、强度很大、干涉能力很强。甚至有了房价短期看政策的说法。

同样的，虽然楼市的规律是自然的，是市场博弈的综合结果，但是政策的影响不容小觑，表现为能加快周期或者减缓周期。

比如棚改政策，就能让大多数潜在需求迅速释放入市，造成阶段性的供不应求，并极大得影响房价，体现在统计学上来说，就是一个非常态的暴涨周期。

又比如说限购限贷，直接摁住需求，理论上可以将量价齐升的阶段迅速扭曲为有价无量，然后直接进入价跌的阶段。

研究政策，也变成了市场研究的一部分，研究的目的就是为了预测趋势，预测政策，也能预测到趋势的变化。