【建设工程】工程占用土地可行使优先受偿权...

【建设工程】工程占用土地可行使优先受偿权吗?

【争议焦点】
拍卖建设工程时连同所占用的土地时使用权一并拍卖，工程价款可否拍卖所得行使优先受权?
【指导性案例】
2007年5月1日，承包人甲建筑公司与发包人乙房地产开发公司签订《建设工程工合同》(经法院认定合法有效)，约定承包人垫资施工发包人开发的某小区房地产项目A区C座(以下简称涉案建筑物)，双方并约定，如果发包人迟延给付，按日3％支付欠款部分违约金。
承包人按合同约定进度施工并于2008年7月17日如期竣工验收后，截至2008年10月1日，发包人尚欠承包人工程款2800万元。涉案建筑物的一部分已经出售给众多购房人并交付，尚有48套房屋未出售，涉案建筑物所属的建设用地使用权已经抵押给丙银行。丙银行已经于该案审理过程中申请对涉案建筑物进行了查封，但丙银行尚未起诉.
经多次催要，发包人始终未予以支付，2008年12月21日，承包人起诉至市法院，要求发包人支付工程欠款及违约金，并要求对涉案建筑物行使优先受偿权。在本案审理过程中，承包人申请法院对涉案48套房屋采取了财产保全措施。

各方观点
承包人认为，依据法律规定，承包人有权就“工程”行使优先受偿权，而工程就是指建筑物，根据我国“房地一体”的原则，当然包括了土地使用权价值部分。
丙银行认为，其对涉案建筑物所属的建设用地使用权部分已经享有抵押权，而承包人的工程价款优先权的标的仅及于扣除建设用地使用权价值的工程部分，无权对涉案建筑的土地价值部分享有优先受偿权。
一审法院认为:“根据《合同法》第286条规定，承包人对发包人的工程欠款债权对于涉案建筑物有优先受偿权。鉴于涉案建筑物部分房屋已经出售给众多购房人，根据2002年6月11日布的《最高院优先受偿权批复2002》第2条规定……承包人对于已经出售给购房人的部分不能享有优先受偿权，但承包人对于涉案建筑物尚未出售的48套房屋(已经采取诉讼保全措施)根据上述《批复》第1条规定……有优先受偿权。一审法院判决:…三、承包人对某小区房地产项目A区C座建筑物的拍卖价款有优先受偿权。”
二审法院认为:“《合同法》第286条规定的工程价款优先受偿权的客体”工程“并不包括土地价值部分。一审法院审理认定承包人对建筑物行使优先受偿权的建筑物也应该指扣除了土地价值部分的工程”，只不过表述的用语并不明确而己，因此一审法院判决结果并无不当，只是表述需要进一步完善。据此，二审法院判决:……变更一审判决第三项为承包人对某小区房地产项目A区C座未出售部分的工程的拍卖价款有优先受偿权。
最高院指导
最高院民一庭结合该案的指导意见为:根据《合同法》第286条规定，“建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力”。理由为:一、《物权法)第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占地范围的建设用地使用权一并抵押，目的在于房地分属不同主体，并非使抵押权人对非抵押部分取得担保物权。二、优先受偿权来源于承包人在工程中投入的劳动价值，主要目的在于保护因垫资，工人工资而附加在建设工程的部分。垫资、工人工资对于建设用地部分无增值贡献。三、拍卖时建筑物和土地使用权价值是可以区分的。
(执笔法官:仲伟珩)
【作者点评】
建设用地使用价值部分不能成为优先受权客体。实践中拍卖建筑物时，虽然建筑物与所占用的建设用地使用权要一体拍卖。但是建筑物的价值和建设用地使用权的价值是可以进行区分的，建设工程价款仅针对建筑物的价值进行清偿。
【裁判规则】
建设工程价款优先受偿权对象为承包人施工的建设工程部分，不包括建设工程所占用的建设用地使用权部分。