房屋检查的重要事实

美国出售的房子大部分是二手房，房屋检测是购房合同中必不可少的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请专人检查房子。检查费由买主付，从三五百到八九百，甚至过千，取决于房子的大小和附属设施的多少。买方可以自己找，也可以让自己的经纪人推荐。交易量大的经纪人一年中要和好几个不同的 Inspector打交道，防止有时要约某个的时候正好时间排不上，所以必须有几个后备的。根据房子的不同情况和区域，我也可能会用不同的 Inspector。刚出道时， 他们检查时我都是跟着他们走，随时随地提问，好在他们不嫌我烦。好的房检师积累了很多经验，可以从中学到很多，现在虽然我对常见的问题和修复成本都很了解了，但是偶尔也有新的东西出现值得了解，所以不管再忙，房屋检查的时候我也会亲自到场，亲眼看看房屋存在的问题。

一般的房屋检测，我们称作General Home Inspection，检查范围包括

屋顶（Roof）

地板（Floor）

墙壁（Wall）

门窗（Doors and Windows）

电（Electrical Systems）

排水（Plumbing）

冷暖设备（Heating and A/C）

电器（Appliances）

报警器（Smoke & CO Detector）等等

通常不包括院子的浇灌系统，也不包括结构和地基以及房子是否有霉菌（Mold），但房检师看到可疑之处会指出来，推荐这些领域的专业人员进一步检查。有些Inspector在最后的报告中列主要的问题，比如影响到安全和主要功能的，不写表面能看到的一些小磨损。正常售房时，如果房子的主结构有大问题或有严重的Mold，买主可以要求取消合同，其它的小问题可以要求卖主修理或者要一些用来修复的钱。卖方是否会答应呢？一般影响到安全和主要功能的问题，卖方会考虑负责，其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等，原因是当初看房时就看到这些情况的，写合同的时候的报价应该就包括这些因素。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。圣地亚哥北郡的房子大部分是Slab Foundation（混凝土片筏基础）, 相对很坚固稳定，但也有一些区域存在地基以及结构的问题，看多了房屋检查现场，听多了房检师讲解的我，自然也能识别很多迹象。

除了一般的房屋检测，我们还会做一个白蚁检查， 加州的房子都是木结构，气候又终年温暖干燥，查出来有白蚁很正常，不用恐慌，常见的几个有白蚁的地方是屋檐、椽、木制庭院搭棚和阁楼，可以局部处理，也有需要整屋封起来进行内部熏蒸杀除的。如今盖房子时都会在地基回填土中掺化学药粉，防止白蚁进入室内，新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期至少是五年。

好，下面我根据我的经验，跟大家列举一些常见的问题。

电路系统：

Missing or nonfunctional: 接地短路保护插销（GFCI）是安装在厨房，浴室等靠近水源的电源插销， 如果失灵则在发生事故时， 起不到保护作用；以前建造的房子没有这个Code, 可以要求补装。

Grounded Wiring：每个房子在水表处或室外电表附近都有一条接地线， 这条线应保证接地良好。

Improper Wiring（不正确的布线）通常是有些房主为了方便擅自接线所致。

排水系统：（这个通常问题多一些）

热水器，洗衣机， 空调机等有可能滴（漏）水的， 建议有一个接水盘， 并在盘的底部有个导水管通到外部

水表显示水压太高，通常的水压应该在60 -80 帕。

Loose toilet wax ring：马桶的内部防水蜡圈，由于每天使用， 会逐渐松动以至引起漏水。

Sink Angel Stop and Valves：卫生间水池下的管子如果已经老化，建议换。

水龙头冷热水开关接错或热水不工作。

淋浴头的连接处出现漏水，需要加固或者更换淋浴头。

Slow Drain：水槽或者浴缸，淋浴间等排水很慢，多数的可能是头发堵塞，如果清理过以后还是慢的话，最好找专业人员疏通。

房屋内部：

双层玻璃密封不严，中间有水气。双层玻璃年龄老了，都有这个问题。

窗子不经常开关，天长日久就不容易打开，特别是刷了油漆后。应检查每个窗子是否开关正常。

如果有很多窗户和门开关有问题，同时门框窗框发生变形，那么基础可能有问题。

如果在房子的任何地方发现有潮湿的痕迹，则表示有水从房子外面进来。

房屋外部：

Defective Flashing：屋顶的各接缝处装有隔水板（Flashing），通常是金属材料，天长日久会生锈而造成漏水。

Poor Pitched Gutter - 屋檐上的排水槽。

Damaged Roof：圣地亚哥比较新的房子基本都是瓦屋顶，而终年温暖晴朗的天气又对屋顶比较友好，通常在三、四十年期间都是安全的，不过也有很多自然因素会对屋顶造成损坏，有些瓦片会移位，碎裂，或者高低接口的地方不合理；而比较老旧的房子有些是Roof Shingle（油毡片）屋顶，比较容易损坏，需要更细的检查。

Poor Drainage - 房子四周的排水若不畅，会对房子的地基造成损坏。

Tree Root：树根对房子的地基，车道，人行道等造成破坏。

Mal-functioned Garage Door Opener - 车库的自动开门器上装 有一套安全装置， 能使车库门停在遇到有人或物品挡在门下时自动回转，这个装置出现故障的频率挺高，但维修起来不难。

Swimming Pool Liner：若有游泳池， 游泳池的内壁经过5-8年的浸泡可能会出现损坏。

好了，这些只是我列出的其中的一部分问题，剩余的还有很多。检测出的问题都要怎么解决？是必须修理还是拿钱了事？这时就要看你的经纪人的水平啦。

我时不时在网上看到买家或卖家在问：啊，出了这些这些问题了，要怎么和对方Argue (争论）啊？我偷偷笑了——靠争论能办成事儿嘛？无论代表卖方还是买方，既然代表的是客户的利益，我就不会让我的人吃亏！你能把这些托付给表达不清楚、不会推销、没时间也没心思维护你的利益、不知道每项东西的修复成本、不懂哪些重要哪些非重要的人吗？不多说啦，你要的答案，我这里都有。