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美国人为什么喜欢购买二手房？ 在洛杉矶的华人购房者中流传着这么一句话“租房不如买房，买房不如卖房，卖新房不如卖旧房。”说的就是二手房容易升值、容易出售。在美国每交易四套房子，至少有三套是二手房，为什么会出现这样的状况呢？ 美国人在买房时首先会考虑房子所在的社区环境，这其中包括房屋所在地的交通状况，周边学校状况，社区安全状况和社区内邻居的社会构成等等，而符合这些条件的房子往往都位于城市的繁华区域或相对成熟的居民区，这些地方基本上不会有新房子。美国的社区比较在意邻里和谐，如果你在一个社区购房后想要改变房子用途，往往需要征得周边邻居的认可才可以。而一般地产商想要购买这地地段的土地另盖新房，其所付出的代价往往十分高昂，所以美国城市里很少有新建的地产项目。 美国近几年的新建地产项目基本上都位于城市郊区或城市周边的小镇，距离城市中心比较远，交通不太方便，不管上班上学都不是一个理想的选择；同时，新房价格往往比二手房高出很多，所以在美国购买二手房是一个很不错的选择，在购买过程中可以跟房主砍价，而最终成交价格也要看具体的竞价过程。美国的房主并不都是惟利是图，小编的一个朋友曾在西雅图买过一栋二手房，他们的出价并不是最高的，但房主在读过她写的一份陈述信之后仍然选择将房子卖给了小编的朋友。当然这中间房产经纪的功劳是不能忽略的，他们当时是通过一家叫做“海外有家”的海外置业平台联系上的房产经纪，最后在其帮助下拿下了心仪的房子。 在欧美等发达国家，由于国情不同，且发展较早，住宅市场早已处于供需平衡的状态，新建住宅数量很少，因此在房产交易市场中绝大多数都是二手房，甚至欧洲某些国家还有上百年历史的古堡庄园等老宅。这些房屋外表看起来保养得当，但内部由于多为木质结构，个别房屋可能会因年代稍久远而有点破败不堪。所以在国外购房后你面临的第一个问题有可能就是原有房屋的更新改造问题。
美国房屋改造的注意事项 不同于国内普通楼房的装修，国外住宅的翻新可能比想象的更麻烦一点。这点可以通过小编的朋友Tony的翻修经历来给大家科普一下美国的二手房装修过程是怎样的。 Tony的房子是个一层的“House”（独栋别墅），买房时他跟同样懂建筑设计的房产经纪人进行过多次的深度沟通，从最初的房型到日后的改造，以及改造后的自住或者出租以及出售，最终得出不管是以哪种方式拥有这座房子都是稳赚不赔，所以才决定入手。 入手时虽然比较整洁，但由于年头较久，所以房子的整体状况比较堪忧，他决定把房子从里到外全部翻新。在整体翻修过程中，买房时的房产经纪人同样给了他很多帮助。在翻新前协助Tony检查了房屋的整体状况，包括基本结构（房子的承重系统，看看有没有腐朽或被白蚁侵蚀）、屋顶（美国房子的屋顶一般十到二十年更换一次，同样是因为有木材腐蚀或白蚁等问题）、地板（主要看地板内部是否空心）、墙壁（木材腐蚀和白蚁问题）、门窗（旧房窗户往往存在保温隔音问题）、地下室（老鼠和防潮问题）、供电系统（电路系统是否被腐蚀，电线老化问题）、供排水管（管道老化，生锈问题）、冷暖设备、烟雾报警器等。 基本上好一点的二手房，在改造时房屋主体结构问题不大，最主要的就是屋顶的防水保温、墙面的抹灰和墙纸、门窗的老旧、电路系统的老化、供水管道的生锈等问题。 Tony的房子也有同样问题，除此之外经纪人还帮他考虑到了有小孩以后的住房需求，目前两室一厅的格局难以满足未来的家庭规划，所以他们共同决定加建一层，增加两个卧室。但如果是加建，在他所在的州需要跟房屋管理部门审批报建，但这个在经纪人的帮助下，很快就被顺利批准了。 接下来就进入改造阶段了。做改造首先要做设计方案，这对于建筑学出身的他以及有建筑设计知识的经纪人来说简直小菜一碟，他们只用了一天时间就轻松设计出了改建后的房屋模型和图纸，根据图纸施工简单高效。 由于要加建一层，所以房子的主体结构会有不小的改动，要分别对梁柱，墙体，屋顶进行翻新加固。梁柱基本上都要换新的，墙体经过抹灰粉刷贴墙纸之后基本上可以继续使用，但屋顶不是那么容易就能解决的。 因为要加建，原来的屋顶只能拆除，重新搭建屋顶结构，铺设保温层和防水层，这个必须请专业建筑工人来做，这关系到房子在未来使用过程中的防水保温性能，一般人真的做不了。虽然这个做起来比较费钱费时间，但做好了在整个房屋的使用过程中都会受益，所以这点投资回报是十分划算的。 做完了屋顶的保温防水，应该继续把墙面和二层底板的隔热保温做好，这样房子的主体结构就算完成了。接下来就是给排水管道，暖通管道和电路系统的改造安装了，这些同样建议找专业工人来进行，毕竟是需要专业知识的，而且也需要对所住地区有相当的了解，否则贸然动手容易产生问题。而一般的日常维护，最好还是自己动手，要知道大多数美国人都是自己完成日常维护的。 等把室内装修做完了，房子也就基本成型了，看起来是不是跟效果图很像呢？接下来就是外立面了，房子的外墙是贴墙砖。美国的建材超市有很多现成的墙砖模板，只要选购自己喜欢的款式，再请个工人，一天就可以把一栋房子的外墙贴完，贴完两三天后把保护膜撕掉，翻修就大功告成啦！ 旧房翻新的经济账 Tony告诉小编，他的房子在城市边缘，距离城市中心区大概一小时车程，在这个区域，他买房子和翻修房子的钱加起来也不到在相同地段买套新房的一半价格。由于他的房子环境好，社区成熟，周边的学校和商场等配套设施比较便捷，所以他的房子如果出租，反而要比新房更容易，而且租金跟同地段的新房租金基本上一样多；如果出售，经过翻修的房子要比没翻修过的房子价格贵上三四成，这也是他敢大胆投入资金翻修的原因之一，因为不管怎么算，他都不会赔本的。当然这些都是得益于经纪人给的一些建议。 有了Tony的真实案例，大家应该都能清楚翻新二手房跟买新房的费用到底哪个更划算了。一般来说，美国大城市同等地段的房子，新房的价格至少要比二手房高出百分之三四十，这笔费用对于普通的美国住宅来说至少是十万美元，而这笔费用如果用来翻新二手房，通常情况下是绰绰有余的。 2017年1月1日起，北京外语广播与伟业我爱我家集团强强联手，推出新节目《海外有个家》。 播出平台：北京外语广播 《海外有个家》节目邀请资深的海外置业专家，介绍国外的生活方式、社会习俗和居住模式（包括当地房屋租赁、买卖的法律政策和相关信息），通过中外不同生活理念的对比，帮助大家了解新鲜真实的海外生活。  |
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