观点 | 不动产物权不得以过诉讼时效为由主动注销抵押登记

作者：蔡卫华

编者按：2017年3月15日，《中华人民共和国民法总则》经第十二届全国人民代表大会第五次会议审议通过。其中自然人、法人、非法人组织、民事权利、民事法律行为、代理等章节的规定均与不动产登记有着千丝万缕的关系。不动产登记是基于民事主体的申请，对不动产权利的设立、变更、转移、注销等民事行为的结果进行登记确认。深入理解《民法总则》，无疑对做好不动产登记至关重要。为此，自然资源部不动产登记中心（法律事务中心）蔡卫华研究员针对《民法总则》的贯彻实施与不动产登记有关的问题，撰写了系列文章，为登记实践工作提供参考。

一、对不动产物权的请求权不适用诉讼时效

诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，该期间届满后，权利不受保护的法律制度。该制度有利于促使权利人及时行使权利，维护交易秩序和安全。《民法总则》将现行二年的一般诉讼时效期间延长为三年。同时明确了不适用诉讼时效的情形。如第一百九十六条明确规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”根据该条规定，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定。这就意味着，一个不动产不管被他人占有多长时间，甚至超过最长的权利保护期间20年之后，不动产的权利人仍然享有请求权，仍然可以要求返还不动产。占有人以诉讼时效已过进行抗辩的，法院不得予以支持。

二、我国法律没有规定取得时效制度

与诉讼时效制度相对应的是取得时效制度。所谓取得时效制度，是指无权占有人以行使所有权或其他物权的意思公然、和平和继续占有他人的物达到一定期间，而取得所占有物的所有权或其他权利的制度。取得时效制度和诉讼时效制度目的都在于保护交易安全，稳定社会经济秩序。取得时效始于罗马法的<十二铜表法>，后来不论是大陆法系国家还是英美法系国家都有类似的制度。

我国法律只规定了诉讼时效，而没有规定取得时效，但是我国土地确权文件作有类似取得时效制度的规定，如1995年3月11日原国家土地管理局发布施行《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）第二十一条规定：“农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，应视为现使用者所有；连续使用不满二十年，或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。”虽然国土资源部门在土地确权实践中也经常运用这一制度，并且这一制度也有效地解决了不少纠纷，但是由于目前只有这一文件进行规定，位阶太低，没有在规章、法规或者法律中进行相应的规定，很大程度上影响了该制度的效用。

三、不动产登记机关不得以过诉讼时效为由主动注销抵押登记

以前在不动产登记特别是土地登记实践中，抵押期限届满，有的地方登记机构就主动注销抵押登记或者要求当事人再次办理抵押登记。有的地方则是抵押期限届满两年之后主动注销，并且振振有词地说诉讼时效已过，不应再予以保护。笔者曾经多次阐述不动产抵押期限届满，不动产登记机构不能主动注销抵押登记。现将有关理由再次阐述如下：

一是不动产登记应当遵循依申请登记的原则。注销抵押登记不仅需要当事人申请，而且需要抵押人、抵押权人双方共同申请。如果基于特殊原因仅有抵押人一方申请，则抵押人应当提供有关证明材料，如已还款的证明、法院的裁决等证明债权已经实现或者消灭的证明或者抵押权人同意解除的证明等。在仅有抵押人一方申请时，为防止出现伪造材料等虚假行为，登记机关应当审慎审查，必须查证属实后才能进行注销登记。因此抵押期限届满，登记机关不仅不能主动注销抵押登记，而且在仅有一方申请的情形下也不得擅自办理。

二是抵押期限届满并不能表明债权和抵押权消灭。抵押权与其担保的债权同时存在。根据《物权法》第177条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”的规定，抵押权一般因主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃等情形而消灭。原他项权利证明书上记载的抵押期限一般是根据抵押合同约定的债权期限记载，债权期限或抵押合同约定的抵押期限届满，不表明债权消灭，也不表明抵押权的消灭。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第12条第1款的规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，表明司法实践也不认可登记的抵押期间届满抵押权就失去效力的观点。

三是目前的不动产登记簿证已无“抵押期限”栏目，取而代之的是“债务履行期限”。国土资源部办公厅对贵州省国土资源厅《关于注销土地他项权利登记有关问题的复函》（国土资厅函 [2007]162号）以及《土地登记办法》第五十五条曾都明确规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。目前的《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》没再对此作出规定，但这并不意味着之前的规定错误，更不意味着抵押期限届满之后就可以主动注销抵押登记。需要注意的是，《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）所附的《不动产登记申请审批表》《不动产登记簿》样式中，不再有“抵押期限”栏目，取而代之的是“债务履行期限”，相关的填写说明要求该栏目填写的是主债权合同中约定的债务人履行债务的期限。

四是《民法总则》明确规定对不动产物权的请求权不适用诉讼时效，理由不再赘述。