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有用：您身边的民事法律顾问 有趣： 敬请点击“蓝字”加关注   文｜赵炳海 甲乙双方签定《购房协议书》，约定乙方购买甲方所属的房屋一套总价款120万元，乙方交付定金10万，待购房合同签定后该定金自动转为购房款，双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商，该房屋买卖合同签订后，本协议自动失效。协议签定后，乙方向甲方支付了定金，6个月后，甲方将房屋交付给乙方。双方就剩余房款支付方式和过户税费等问题一直达不成一致意见，未能签定购房合同。 问题：1、该协议的性质及其效力如何？ 2、双方是否构成房屋买卖法律关系？ 一、《购房协议书》的性质及其效力 合同有预约与本约之分，预约合同的目的是在暂时无法订立主合同时，约定将来订立一定合同，预约合同的权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务，而不得径行依照预约合同的内容请求履行。对于该协议究竟是预约合同还是本约合同，存有争议。 一种观点认为，该协议为本约合同。理由是根据《合同法解释（二）》第一条第一款的规定“当事人对合同是否成立存有异议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”该协议中的当事人姓名、标的、价款等主要条款明确具体，具备合同的必备条款而应当认定为成立。至于协议中关于房屋剩余款项的支付方式和税费的负担等没有约定的条款，可以根据《合同法解释（二）》第一条第二款关于“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以明确。”之规定，在双方达不成一致意见的情况下，由人民法院按照有关规定予以确定。 另一种观点认为，该《购房协议书》的性质为预约。预约是指将来订立一定契约的的契约。预约的样态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表述了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确的约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎和本约无异，即使欠缺某条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事为之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。 第二种为最高人民法院所认可。 本案中，甲乙双方虽然在协议中明确约定了房屋买卖的位置、面积、价款等，应当说具备了一份正式房屋买卖合同的主要内容，可以直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在协议中约定：“双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商，该房屋买卖合同签订后，本协议自动失效。”可见，双方虽然约定了购房合同的主要条款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步的磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，双方都同意要在将来订立一个新合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，该协议的性质为预约合同，当事人不得依该协议要求履行协议内容。  二、双方当事人是否构成房屋买卖法律关系 依当事人的达成的预约协议和际履行行为来看，在双方当事人之间已经形成了房屋买卖法律关系。根据上述意见，该协议为预约，其目的是约定在将来订立一定的合同，以明确双方合同的具体内容。在本案中，乙方作为买受人已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人也接受了定金。甲方作为出卖人也在签定《房屋买卖协议书》6个月后，交付了房屋，乙方也接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，甲方的交付行为不能视为对该预约合同的履行，在当事人之间不存在其他租赁等有偿使用房屋的法律关系的情况下，甲方交付房屋的行为应认定为系基于与乙方之间的房屋买卖关系而为的交付。根据《合同法》第三十六条的规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及第三十七条的规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”由于甲方在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付房屋，据此，可以认定为双方按照预约协议规定的内容，以自已的实际履行行为达成了一份房屋买卖本约合同，双方的意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强行性规定，该本约合同有效，双方成立了房屋买卖法律关系。至于价款支付方式等未明确约定的条款双方可以依据《合同法》第六十一条的规定进行“补缺”。 |
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