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1月4日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会金融专委会、中国房地产资产证券化研究中心主办、RCREIT（REITs研究中心）作为唯一战略支持的“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”在上海圆满举行。上交所债券业务中心部门负责人段东兴在论坛上表示，展望2019年，我们要继续贯彻落实党中央国务院的战略部署，进一步发挥资本市场的作用，服务租购并举的住房制度建设。主要有三点，第一，推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大类资产信息披露规则；第二，推进重点区域和企业发行不动产资产支持证券；第三，试点公募REITs，完善相关制度设计。 作者丨RCREIT（REITs研究中心） 2019年1月4日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会金融专委会、中国房地产资产证券化研究中心主办，通达金融联合主办、RCREIT（REITs研究中心）作为唯一战略支持单位的“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”在上海中国金融信息中心圆满举行。本论坛主题为《去杠杆、严监管下的房地产金融之路》，与会嘉宾就相关议题从不同角度进行了深刻的探讨。论坛同时总结了过去一年的丰硕成果，举办了“2018年房地产资产证券化表彰盛典”，共有15单产品、18家机构以及11位人物脱颖而出。 于本论坛，上交所债券业务中心部门负责人段东兴分享了题为《不忘初心，砥砺前行——服务租购并举住房制度建设》的演讲，介绍了房地产资产证券化的相关内容。段东兴在演讲中指出，2018年上交所ABS发行量6,732亿元，占全市场ABS+ABN的63%。段东兴还表示，展望2019年，我们要继续贯彻落实党中央国务院的战略部署，进一步发挥资本市场的作用，服务租购并举的住房制度建设。主要有三点，第一是推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大类资产信息披露规则；第二是推进重点区域和企业发行不动产资产支持证券；第三是试点公募REITs，完善相关制度设计。 2019年1月2日，REITs行业研究独家首发了《上交所：推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs》，重点指出了上交所2019新年致辞中“深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs”等相关内容，并得到诸多媒体的关注与转载。 服务租购并举住房制度建设 段东兴在演讲中首先介绍了上交所债券市场的基本情况。指出近几年来上交所的债券市场发展非常快速，从托管量来看，从2014年托管量2万多亿，到2018年的8.4万亿左右，目前占沪深两个交易所加银行间市场的比例大概为10%。 段东兴提及利率债、信用债、回购的全产品结构，表示整个交易所从债券的发行、上市、交易以及产品的研究、创新，整个功能都非常齐备。信用债是基于发行主体信用的债券，投资人投资的时候，首先要看信用高低，然后再考虑利率高低，主要内容就是公司债，企业债，还有证券公司的次级债。资产支持证券，主要内容是企业ABS、REITs。在信用债里面，还有一些专项的品牌，比如说绿色债，“一带一路”债，住房租赁债，创新创业债等，这些年发展的还是非常快。 2018年上交所ABS发行量6,732亿元，占全市场ABS+ABN的63%。段东兴表示“我们的基础资产的种类也是十分丰富的，主要分债权类、收益权类和不动产类。债权类主要是有应收帐款的，供应链的，保理融资的，PPP的；收益权类的主要是基础设施收费收益权、PPP等；不动产主要是CMBS和REITs。” 在快速发展的同时，上交所市场这些年有非常多的各种各样的创新，也可以说上交所是引领了整个资产证券化产品的创新。在这里有很多的首单，比如说首批PPP项目资产证券化产品，首创股份污水处理PPP项目收费收益权项目；首单住房租赁资产证券化产品，魔方公寓信托收益权资产支持专项计划等。 段东兴接着进一步聚焦到房地产资产证券化内容，从融资环境来说，中央坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。房地产市场融资环境是非常严峻的。不管是交易所还是交易商协会，都是对房地产企业有一个“分类管理办法”，只有符合国家相关要求的企业，才能通过公司债、中票来融资。在ABS这一块，因为ABS基本原理和普通的基于企业信用的融资相比，还是有所不同，ABS更多的还是有一个用流动性比较差的资产换一个流动性比较好的资产的过程。 从房地产资产证券化品种来说，大概主要是几种，购房尾款的，供应链的，物业费的，CMBS，REITs的。上交所支持房地产企业REITs等新品种的融资，主要目的还是助力国家租购并举的住房制度建设，这是我们开展跟房地产相关的资产证券化的主要初衷。我们在推动CMBS和REITs过程中，也是多措并举，大力推进REITs和CMBS的产品，鼓励企业通过不动产的资产信用进行资产证券化的融资，盘活实体经济。 段东兴表示，加快推进住房租赁市场建设，是我们贯彻落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中的“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”的要求，大力推进住房租赁企业发行资产支持证券。2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合引发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，发行住房租赁资产证券化产品应当符合基本条件，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设住房租赁试点城市和住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。 段东兴指出，对于住房租赁类的ABS，相比其它的融资方式，主要具有五个方面的优势： 第一，拓宽融资渠道，一些住房租赁企业，如果规模不够大，他们是很难通过债券或者银行贷款来融资的，证券化相对解决了融资难的问题。 第二，降低融资成本，解决融资贵的问题，对于一些小的企业来说，由于信用不足，或者说抵押物的不足，他们融资成本普遍是比较高的，但通过资产证券化，尤其是证券化分层以后，优先级的部分评级往往是高于主体评级的话，它的融资成本应该要低于发行主体用主体信用去融资的成本，在这种情况下，就可以相应的降低他的融资成本。 第三，优化财务状况，这里面一个是通过资产证券化，可以提前收回未来的租金收益，从而提升资金的流动性。另外一些企业可以通过会计出表来优化表内的财务状况。 第四，改变商业模式，对于一些重资产企业来说，可以通过REITs或者未来的公募REITs实现轻资产的经营。 第五，资金用途的灵活，相比公司债券和银行贷款来说，公司债券和银行贷款对于资金使用用途有限制的，但资产证券化跟普通的基于信用的融资有所不同，所以我们在平常审核当中，对资产证券化募集资金的使用通常不去限制使用的用途，这个也是跟其它融资渠道相比的优势。 段东兴表示，展望2019年，我们要继续贯彻落实党中央国务院的战略部署，进一步发挥资本市场的作用，服务租购并举的住房制度建设。主要有三点，第一个推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大类资产信息披露规则；第二个，推进重点区域和企业发行不动产资产支持证券；第三个试点公募REITs，完善相关制度设计。 推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs 2019年1月1日，上交所发表新年致辞。在致辞中，上交所表示，2019年第一个交易日开启，一元复始，万象更新。走过了2018年的漫长筑底，2019年的资本市场被寄予了更深切的期待。人们期待资本市场变得更加“规范、透明、开放、有活力、有韧性”，期待A股可以真正担负起助力实体经济由高速增长转向高质量发展的重任。上交所认识到，设立科创板并试点注册制不仅是上交所需要交给党和人民的答卷，更是中国资本市场放眼国际竞争力必须努力投身的改革新征程。 上交所在新年致辞中指出，2018年，上交所“有保有压”打造良性市场生态，强化风险防控能力，沪市的发展根基进一步夯实，市场服务实体经济能力增强，市场生态在一线监管维护持续改善，市场开放度增加。上交所市场蓄积的能量正在焕发出新的改革动能。 党的十八大以来，国家最高领导人对资本市场“改革、发展、稳定”高度重视，发表了一系列重要讲话，作出了一系列重要指示批示。2018年末，一年一度的中央经济工作会议前所未有地用百余字着墨资本市场，寓意深长。2019年上交所将全力推动科创板改革尽快落地，这是上交所全年工作的“一号工程”。在中国证监会指导下，上交所确定了“高标准、快推进、稳起步、强功能、控风险、渐完善”的工作思路。加快制定业务规则和配套制度，完成技术系统开发，做好上市资源培育服务，努力建设一个充满生机和活力的科创板市场，使之成为科创企业上市首选地。坚持市场导向，以信息披露为中心，按照“市场主导、责任到位、披露为本、预期明确、监管有力”理念，推进相关规则建设，推动注册制形成可复制可推广的典型样本。 上交所在致辞中表示，理念的转变，不可能奏其效于一时，矛盾的解决，不可能毕其功于一役。设立科创板并试点注册制不仅仅是一场增量改革，它是一场系统工程，是资本市场深化改革的突破口。唯有建立“规范透明开放，有活力有韧性，提高上市公司质量，完善交易制度，引导更多中长期资金进入”的市场，资本强国梦才能最终实现。 上交所表示，2019年将坚持党的全面领导，不断增强“四个意识”，坚定“四个自信”，坚决做到“两个维护”，不断提高政治站位，切实增强对上交所政治属性、国家属性的认识，坚持从政治高度看待上交所发展，围绕中央经济工作会议的指导纲领开展以下工作。 上交所指出，2019年，上交所将继续深化“新蓝筹”行动，打造充满生机活力“新主板”。强化南方中心、长三角资本市场服务基地等空间布局，加大对北上广深杭等科创企业资源丰富、科创活动活跃区域的服务力度。进一步深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，积极引入债券国际投资者。 注：本文部分内容参考论坛速记，未经演讲者本人审核 |
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